È valida la clausola contenuta nell’atto di compravendita o nel regolamento di condominio che esonera la società venditrice dal pagamento del condominio finché non vengono comprati tutti gli appartamenti?

Una questione frequente nei condomini con appartamenti invendute è se il costruttore, o la società che ha realizzato l’edificio, debba contribuire alle spese condominiali per tali proprietà fino a quando non se n’è liberata. La clausola viene spesso imposta nell’atto di compravendita o nel regolamento condominiale per poi essere fatta approvare a tutti gli acquirenti. Tale sistema assicura al costruttore di evitare di sborsare una somma particolarmente elevata finché ha la maggioranza dei millesimi. La risposta a questa domanda è stata fornita da diverse sentenze della Corte di Cassazione, tra cui la n. 5139 del 27 febbraio 2024, che hanno chiarito se il costruttore può esonerarsi dagli oneri condominiali.

Chi deve pagare le spese condominiali?

Ai sensi dell’articolo 1123 del codice civile, tutti i condomini sono soggetti all’obbligo di pagare le spese condominiali secondo millesimi. Tale norma può essere derogata solo se c’è un “patto contrario”. Tale patto non è altro che un accordo assunto all’unanimità che può essere raggiunto sia in assemblea che con l’approvazione, da parte dei vari condomini, del regolamento allegato ai rogiti di compravendita. È proprio così che il costruttore si assicura l’esonero dal contribuire alle spese di condominio.

Cosa dice la Cassazione sulle spese condominiali per gli appartamenti invenduti?

La Cassazione ha affrontato il tema dell’esonero del costruttore dal pagamento delle spese condominiali per gli appartamenti ancora invenduti attraverso l’inserimento di una apposita clausola nei vari contratti di compravendita. Ebbene, secondo la Corte tale clausola può essere ritenuta vessatoria in quanto crea uno squilibrio significativo tra i diritti e gli obblighi delle parti, influenzando la trasmissione del bene o l’obbligo di pagamento del prezzo da parte dell’acquirente. La Cassazione, con la sentenza n. 20007/2022, ha specificato che tali clausole sono contrarie al codice del consumo, in particolare l’art. 33 del d.lgs. 206/2005, e in quanto tali nulle.

Secondo la pronuncia: «La clausola relativa al pagamento delle spese condominiali inserita nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore o originario unico proprietario dell’edificio e richiamato nel contratto di vendita della unità immobiliare concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente, può considerarsi vessatoria, ai sensi dell’art. 33, comma 1, d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206».

Cosa fare se il costruttore non paga le spese condominiali?

Se, in forza di tale clausola, il costruttore si rifiuta di pagare le spese condominiali, l’amministratore è tenuto ad agire contro di lui avviando un vero e proprio giudizio per l’accertamento del debito e l’annullamento della clausola. Non basta quindi opporsi (entro i trenta giorni previsti dalla legge) alla delibera condominiale che approva il piano di riparto redatto dall’amministratore.