Guida alle regole condominiali per l’installazione di pannelli solari per energia rinnovabile senza bisogno del permesso del condominio e dell’amministratore. 

La riforma del 2012 ha di fatto liberalizzato l’installazione, da parte dei condomini, di pannelli solari sugli spazi comuni come il tetto, il lastrico solare o la terrazza. È stato così inserito il nuovo articolo 1122-bis all’interno del codice civile che regola appunto l’utilizzo di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili nei condomini.

La norma però pone una serie di limiti che è necessario conoscere per evitare contestazioni. La prima domanda che bisogna porsi è se si possono installare i pannelli fotovoltaici senza autorizzazione del condominio. Bisognerà poi comprendere quali sono le regole e procedure da rispettare, quanto spazio si può occupare, a chi bisogna fornire la comunicazione dell’avvio dei lavori.

Di tanto parleremo nel seguente articolo seguendo le istruzioni fornite dalla Cassazione (ord. n. 1337 del 17 gennaio 2023). Ma procediamo con ordine.

Dove si possono installare gli impianti fotovoltaici?

Ciascun condomino è libero di installare il proprio impianto fotovoltaico tanto sulle superfici comuni del condominio (ad esempio il lastrico solare), tanto sulle parti di proprietà individuale.

L’articolo 1102 del codice civile stabilisce infatti che ciascun condomino può utilizzare le aree comuni a patto che:

• non ne alteri la destinazione: a riguardo la giurisprudenza ha ritenuto del tutto compatibile l’uso del tetto o della terrazza per la collocazione dei pannelli solari;
• non impedisca agli altri condomini di fare pari uso della parte comune: il che significa che non bisogna occupare troppo spazio.

Per l’installazione dell’impianto fotovoltaico c’è bisogno di chiedere il permesso al condominio?

Come chiarito dalla Cassazione (e del resto tacitamente ricavabile dall’articolo 1122-bis che, sul punto) chi vuol installare un impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili sulle superfici comuni del condominio o sulle parti di proprietà individuale non deve chiedere il permesso all’assemblea di condominio. Deve solo darne notizia all’amministratore prima di comunicare i lavori, con PEC o con raccomandata a.r., quando i lavori interessino le parti comuni del condominio. La comunicazione deve specificare la tipologia degli interventi e le modalità di esecuzione degli stessi.

L’amministratore dovrà controllare i lavori al fine di verificare che non rechino pregiudizio allo stabile, dando comunicazione di ciò all’assemblea alla prima riunione utile.

Cosa può fare l’assemblea se uno dei condomini decide di installare un pannello solare?

L’assemblea quindi può deliberare adeguate modalità alternative di esecuzione dei lavori oppure imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio. Lo dovrà fare a maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresentino almeno i due terzi dei millesimi dell’edificio.

Quanto spazio del tetto si può occupare?

Come abbiamo visto sopra, l’articolo 1102 del codice civile impedisce lo sfruttamento della cosa comune che possa pregiudicare il pari uso degli altri condomini. Proprio per evitare liti, l’assemblea, a richiesta degli interessati, è chiamata a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni su cui andranno eventualmente installati i pannelli solari, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto.

Di solito la ripartizione avviene in base ai millesimi di proprietà: quindi tanto più grande è l’appartamento, maggiore sarà lo spazio a disposizione per l’installazione dell’impianto.

Cosa dice la giurisprudenza sull’installazione degli impianti fotovoltaici?

Con l’ordinanza richiamata in apertura, la Cassazione ha precisato che l’installazione sulle aree condominiali dei pannelli fotovoltaici al servizio dei singoli appartamenti può essere eseguita da ciascun condomino, nel proprio interesse e a proprie spese, senza la necessità di acquisire alcuna autorizzazione preventiva dell’assemblea. L’autorizzazione è invece necessaria quando:

• l’installazione comporta la modifica delle parti condominiali;
• a prescriverla è il regolamento condominiale approvato all’unanimità o allegato a tutti gli atti di compravendita dei singoli appartamenti.

Cosa accade se l’assemblea esprime un parere contrario?

Un condomino che intende installare un impianto per la propria unità abitativa non è pregiudicato dalla deliberazione assembleare contraria all’intervento, a meno che non vi sia una violazione concreta dei suoi diritti.