Quando il condominio può imporre la permanente chiusura dell’ingresso dello stabile: cosa dicono al riguardo il codice civile e la giurisprudenza.
Un lettore, che gestisce una palestra all’interno di un edificio condominiale, lamenta che l’assemblea dei condomini abbia imposto la chiusura del portone d’ingresso, che in precedenza restava sempre aperto. Ci chiede: I condomini possono obbligarmi a tenere chiuso il portone? La risposta è affermativa: nel contesto di una vita condominiale armoniosa, il rispetto delle regole comuni è essenziale. Esaminiamo gli aspetti legali di tale obbligo, basandoci sulle norme vigenti e sulle pronunce giurisprudenziali riguardanti questo argomento.
Portone d’ingresso dello stabile: cosa dice la legge?
La regolamentazione della vita condominiale è disciplinata dal codice civile. Il portone d’ingresso allo stabile rientra tra le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 n. 1 cod. civ., e pertanto, come vedremo, è soggetto alle decisioni dell’assemblea condominiale.
Riguardo alle parti comuni, l’art. 1102 cod. civ. stabilisce che ogni condomino abbia il diritto di utilizzarle, a condizione che non ne cambi la destinazione d’uso e non impedisca agli altri partecipanti di fruirne allo stesso modo. A tal proposito, ciascun partecipante può apportare, a proprie spese, le modifiche necessarie per un miglior utilizzo del bene.
Mantenere il portone aperto è un comportamento che va contro l’uso previsto dello stesso, il cui scopo principale è impedire l’accesso indiscriminato agli estranei.
Il regolamento condominiale può imporre la chiusura del portone d’ingresso?
L’art. 1138 cod. civ. stabilisce che il regolamento di condominio può prevedere norme riguardanti l’uso delle parti comuni, incluso il portone d’ingresso. Tale regolamento, se non è stato creato dal costruttore del fabbricato, deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, secondo comma, cod. civ.). Esso può contenere disposizioni sulla sicurezza e sulla protezione dei beni comuni, tra cui la chiusura del portone per prevenire accessi non autorizzati.
Ma c’è di più. La riforma del condominio del 2012 ha stabilito chiaramente che chiunque violi il regolamento condominiale può essere soggetto a sanzioni. Se il regolamento lo prevede, l’amministratore, previa autorizzazione dell’assemblea, può imporre multe fino a 200 euro per ogni violazione delle norme condominiali (l’importo può aumentare fino a 800 euro in caso di recidiva). Pertanto, chi lascia il portone aperto in violazione del regolamento può essere sanzionato economicamente.
Condominio: l’assemblea può decidere che il portone resti chiuso?
L’obbligo di chiusura del portone può essere disposto anche da una semplice delibera dell’assemblea condominiale.
Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 21054/2017, ha infatti stabilito che tale decisione non modifica la funzione o la destinazione del bene comune, nonostante possa penalizzare le attività commerciali interne che potrebbero risentire di una ridotta visibilità. L’obiettivo principale del portone è infatti quello di controllare l’accesso all’edificio, impedendo l’ingresso indiscriminato di estranei. Questo scopo non viene compromesso dalla chiusura del portone; anzi, viene ulteriormente rafforzato. Pertanto, regolamentare l’uso del portone rientra pienamente nelle competenze dell’assemblea, senza che ciò alteri la natura del bene comune.
Per la suddetta delibera non è richiesto né il consenso unanime né una maggioranza qualificata. Per assicurare la sicurezza dell’edificio e prevenire intrusioni indesiderate, è sufficiente che la decisione venga approvata dalla maggioranza dei presenti all’assemblea, a condizione che rappresentino almeno un terzo dei millesimi dell’edificio (art. 1136, terzo comma, cod. civ.).
Attività commerciale dentro l’edificio: si può imporre la chiusura del portone?
Se all’interno dello stabile condominiale sono presenti attività commerciali, l’assemblea può imporre la chiusura del portone?
La domanda è lecita, visto che chi gestisce un’attività ha necessità di agevolare l’accesso dei propri clienti. Con il portone chiuso in maniera permanente, questi ultimi sono costretti a utilizzare il citofono per entrare.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1547/2016, ha stabilito che un esercizio commerciale situato in un cortile condominiale non può opporsi a una delibera assembleare adottata a maggioranza che modifichi una prassi consolidata (in precedenza il portone veniva lasciato aperto), imponendo la chiusura diurna del portone d’ingresso, apribile solo su chiamata.
Pertanto, anche se nell’edificio sono presenti – ad esempio – un negozio, un locale o una palestra, il condominio può legittimamente imporre che il portone rimanga chiuso per ragioni di sicurezza e che i clienti o avventori dell’attività commerciale debbano citofonare per accedere allo stabile.