Come si divide un garage cointestato a due persone? È possibile occuparlo tutto o bisogna lasciare la metà all’altro comproprietario?
Un nostro lettore ha un garage in comproprietà con il fratello. Ci chiede testualmente:« Lo posso occupare tutto oppure devo lasciare libera la sua metà?».
Quando un immobile come un garage è in comproprietà, i contitolari hanno una quota ideale sull’intero bene: quota pari al 50% se non risulta diversamente da un atto scritto. Ebbene, come ci si deve comportare nell’uso di tale bene finché questo non viene diviso o venduto? Il comproprietario, com’è ovvio che sia, deve rispettare il diritto degli altri comproprietari. Ma in che modo?
L’occupazione di un bene comune, come un garage in comproprietà, è regolata dall’articolo 1102 del Codice civile. Tale norma stabilisce che ciascun comproprietario può utilizzare la cosa comune liberamente, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
In pratica significa che ciascuno può usare il garage purché non lo trasformi, ad esempio, in una cantinetta, un magazzino, un ufficio, ecc.; nello stesso tempo non può impedire agli altri di farne anch’essi uso.
La giurisprudenza ha chiarito che l’uso esclusivo di un bene comune da parte di uno dei comproprietari non è di per sé illegittimo, a condizione che non impedisca agli altri comproprietari di utilizzare il bene in modo analogo. In altre parole, l’uso esclusivo è ammesso se gli altri comproprietari non si oppongono o se hanno acconsentito ad esso in modo certo ed inequivoco (Cass. sent. n. 20248/2023, n. 18548/2022).
Se uno dei comproprietari manifesta l’intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e non gli viene concesso, l’occupante potrebbe essere tenuto a corrispondere una quota dei frutti civili derivanti dal godimento indiretto del bene, come ad esempio un canone di locazione figurativo. Questo principio è stato ribadito in diverse sentenze della Corte di Cassazione, che hanno sottolineato l’importanza del consenso degli altri comproprietari e la necessità di non impedire il pari uso del bene comune (Cass. sent. n. 21906/2021, n. 15332/2023).
Pertanto, se desideri occupare l’intero garage, è fondamentale ottenere il consenso esplicito di tuo fratello. Diversamente, l’occupazione esclusiva potrebbe essere contestata, e potresti essere obbligato a risarcire tuo fratello per la mancata possibilità di utilizzo del bene.
Se tuo fratello non si oppone all’uso esclusivo o ha dato il suo consenso, non vi sarebbe alcun obbligo di lasciare libera la sua metà, a meno che non cambi la sua posizione e richieda di utilizzare il garage.
In sintesi, puoi occupare l’intero garage solo se tuo fratello è d’accordo o non si oppone. In caso contrario, dovresti garantire che anche lui possa utilizzare tale spazio secondo il suo diritto di comproprietario. Questo potrebbe voler dire lasciare libera almeno una metà o comunque la parte che questi manifesta voler occupare (ad esempio per parcheggiare un motorino o una bicicletta, per posare legna da ardere, bottiglie di vino, ecc.).