Come funziona l’assemblea? Cos’è il principio maggioritario? Cosa sono i quorum? In quali casi è possibile impugnare le decisioni del condominio?

In condominio vige il principio maggioritario in base al quale la deliberazione adottata dall’assemblea è valida ed efficace anche nei confronti della minoranza contraria. Si tratta di una comunissima regola, necessaria per il funzionamento di un’organizzazione complessa come quella condominiale; se ogni decisione dovesse essere presa all’unanimità, ci sarebbe il rischio di una completa paralisi. Detto ciò, con il presente articolo risponderemo a questa domanda: cos’è l’eccesso di potere della delibera condominiale?

Come vedremo nel prosieguo, la decisione assembleare può essere annullata nel caso in cui sia contraria al regolamento o alla legge. Si pensi, ad esempio, alla deliberazione votata senza i necessari quorum di legge. Secondo la giurisprudenza, poi, è possibile impugnare la delibera per nullità, quando è adottata dall’assemblea in materie che non sono di sua competenza. È il caso della decisione che intacca la proprietà privata del singolo condomino. A questi vizi si aggiunge anche quello di eccesso di potere. Cos’è e quando vizia la deliberazione del condominio? Scopriamolo insieme.

Quorum in condominio: quali sono?

Per “quorum” si intende la soglia minima che deve essere raggiunta affinché l’assemblea condominiale sia valida. Per essere più precisi, la legge prevede due tipologie:

• il quorum costitutivo è quello necessario affinché la riunione si possa dire validamente formata;
• il quorum deliberativo occorre invece perché l’assemblea, regolarmente costituita, possa validamente decidere sui punti all’ordine del giorno.

Il quorum costitutivo è ovviamente presupposto di quello deliberativo, nel senso che senza il primo non ci sarebbe neanche il secondo.

Maggioranza in condominio: come funziona?

Oltre al doppio quorum, all’interno dell’assemblea condominiale si applica anche una doppia maggioranza:

• la maggioranza per teste fa riferimento al numero dei partecipanti. Ogni condomino è una “testa”;
• la maggioranza per quote si riferisce, invece, ai millesimi posseduti da ciascun condomino.

Qualche esempio renderà sicuramente molto più chiaro quanto detto sinora.

Maggioranze e quorum in condominio: un esempio

La legge [1] dice che l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita (quorum costitutivo) con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino:

• i due terzi del valore dell’intero edificio (maggioranza per quote) e;
• la maggioranza dei partecipanti al condominio (maggioranza per teste).

Verificata la regolarità della costituzione (e cioè, la sussistenza del quorum costitutivo), la legge continua dicendo che sono valide le deliberazioni approvate (quorum deliberativo) con:

• un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (maggioranza per teste) e;
• almeno la metà del valore dell’edificio (maggioranza per quote).

Delibera condominiale: quando può essere impugnata?

Secondo la legge [2], la delibera condominiale può essere impugnata ogni volta che è contraria alla legge oppure al regolamento. In casi del genere, è possibile chiederne l’annullamento entro trenta giorni da quando la decisione è stata assunta (per i condòmini dissenzienti o astenuti) o da quando è stata comunicata (per gli assenti).

Ad esempio, è possibile impugnare la deliberazione adottata in violazione dei quorum o delle maggioranze sopra viste, oppure quella che non rispetta i criteri di ripartizione delle spese.

È poi possibile impugnare la deliberazione che esorbita totalmente dalle competenze dell’assemblea: in questa ipotesi si parla di nullità della deliberazione.

È il caso della decisione che vorrebbe imporre al singolo condomino cosa può e non può fare in casa propria, oppure che vuole rendere privata una parte comune (ad esempio, attribuendo il cortile a un solo condomino), o viceversa.

Sono altresì nulle le deliberazioni prive di oggetto o con oggetto illecito: è il caso, ad esempio, della decisione con cui l’assemblea decide di affittare un locale per favorire lo sfruttamento della prostituzione.

La deliberazione nulla, a differenza di quella annullabile, può essere impugnata in qualunque momento, senza limiti di tempo.

Delibera condominiale: quando c’è eccesso di potere?

Il controllo del giudice sulla delibera condominiale non può riguardare il merito della decisione ma deve limitarsi a una verifica di legittimità, cioè di conformità alle norme della legge o del regolamento.

Ciò significa che non si può impugnare una deliberazione solamente perché non si è d’accordo con quanto liberamente deciso dall’assemblea nell’esercizio del proprio potere discrezionale.

Ad esempio, non si può chiedere al giudice di annullare una delibera perché è stato scelto un tecnico al posto di un altro oppure perché si è preferito incaricare una ditta che aveva presentato un preventivo più costoso rispetto alle altre.

In un solo caso il giudice può sindacare sul contenuto della delibera: quando l’assemblea ha deliberato con “eccesso di potere”.

Secondo la giurisprudenza, la deliberazione è invalida per eccesso di potere quando la decisione, seppur formalmente adottata nel rispetto della legge o del regolamento, non persegue gli interessi del condominio.

Si pensi, ad esempio, alla delibera adottata solamente per favorire alcuni condòmini che, forti dei loro millesimi, spingono per l’assunzione di decisioni dannose per la compagine.

È viziata da eccesso di potere l’approvazione di un rendiconto non veritiero in relazione alla posizione debitoria del condominio, oppure la delibera che nomina come amministratore il coniuge di quello precedentemente revocato dal tribunale.

Insomma: può essere annullata per eccesso di potere la delibera che è ingiusta perché adottata in modo fraudolento dalla maggioranza dei condòmini per perseguire uno scopo lesivo degli interessi dei condòmini dissenzienti o assenti. L’eccesso di potere è quindi un vero e proprio abuso della delibera assembleare.

Eccesso di potere: delibera nulla o annullabile?

La deliberazione affetta da eccesso di potere è nulla o annullabile? Sul punto la giurisprudenza è divisa. Ad esempio, il Tribunale di Tivoli [3] ha ritenuto radicalmente nulla la decisione con cui l’assemblea revocava il precedente tecnico per nominarne un altro in assenza di una piena e comprovabile informazione ai condòmini circa le motivazioni in base alle quali la revoca era stata inserita all’ordine del giorno, nonché circa il procedimento logico ed argomentativo in base al quale l’assemblea si era determinata a deliberare la revoca stessa.

Di segno opposto, invece, altra sentenza di merito [4], secondo cui i motivi che inducono l’assemblea a revocare il precedente tecnico nominato rientrano nell’ambito della discrezionalità condominiale sottratta alla valutazione del giudice.

Rappresenta una delibera viziata da eccesso di potere quella che dispensa l’amministratore dall’esercizio dell’azione coattiva di recupero del credito, con l’unico intento di salvaguardare i condòmini da azioni legali connesse a stati volontari e perduranti di morosità. È evidente in questo caso l’abuso da parte di alcuni proprietari.

Del pari è viziata da eccesso di potere la deliberazione con cui si decide di non applicare un divieto regolamentare pienamente legittimo solamente per evitare le lamentele di un condomino circa la sua esistenza.

In buona sostanza ciò che rende viziata per eccesso di potere una delibera non è l’esercizio discrezionale del potere di decisione, ma l’esercizio arbitrario della discrezionalità, ossia il suo abuso, sicché la decisione raggiunta risulti dannosa per il condominio.

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