Riunione di condominio: contestabile la votazione quando la causa della decisione dell’assemblea risulta falsamente deviata dal suo modo di essere.

In condominio vale il principio secondo cui le delibere approvate con le maggioranze previste, di volta in volta, dal codice civile (il cosiddetto quorum deliberativo) vincolano anche la minoranza dissenziente. Le decisioni che incidono sui diritti dei singoli sulle proprietà private vanno adottate all’unanimità. 

Un eventuale ricorso in tribunale contro una delibera che appaia insensata o troppo onerosa non consentirebbe al giudice di entrare nel merito della decisione, rimessa unicamente alla volontà dei condomini. Il magistrato può solo valutare il rispetto delle regole formali della votazione (convocazione, maggioranze, verbalizzazione, ecc.). 

Ciò nonostante la giurisprudenza ha ritenuto possibile impugnare una delibera di condomino per eccesso di potere. Di tanto parleremo meglio nel seguente articolo in modo da fornire le istruzioni per opporsi al volere della maggioranza. 

Condominio: quando la minoranza può opporsi al volere della maggioranza

Abbiamo più volte spiegato che non sempre la maggioranza in condominio prevale. Ciò succede, ad esempio, quando la delibera arreca un grave pregiudizio alla cosa comune o quando vi è abuso della maggioranza che approfitti della propria posizione dominante ai danni della minoranza. Ma la minoranza può discostarsi dalle decisioni della maggioranza grazie anche ad altri due strumenti: il dissenso rispetto alle liti e l’astensione ai lavori che implichino innovazioni. Per maggiori chiarimenti su questi temi è possibile consultare gli articoli: 

Condominio: che fare se si è in minoranza? 

In condominio vale sempre la maggioranza?

Come anticipato in apertura, nessun giudice può valutare la convenienza o l’opportunità di una delibera condominiale: egli può solo sindacare la legittimità della stessa (ossia l’eventuale violazione delle disposizioni di legge o del regolamento di condominio). 

Il condomino che lamenta la mancanza di convenienza di una deliberazione approvata dall’assemblea, non può ottenere l’annullamento della delibera a meno che non sia in grado di dimostrare che è stata violata una disposizione di legge o del regolamento. Esistono però delle eccezioni a tale regola. Le vedremo qui di seguito.

Impugnazione delibera condominiale per grave danno

Anche un singolo condomino – non importa se in minoranza – può impugnare la delibera quando determina un grave pregiudizio per la cosa comune. Lo prevede l’articolo 1109 n. 1 del codice civile: la norma, sebbene dettata in materia di comunione, si applica anche al condominio (per effetto del rinvio operato dall’articolo 1139 cod. civ.).

Impugnazione delibera societaria per eccesso di potere

Esiste un altro caso in cui si può impugnare la delibera condominiale: per eccesso di potere. 

Cos’è l’eccesso di potere? L’eccesso di potere è un vizio che invalida le delibere delle società ma che, secondo la Cassazione, vale anche in materia condominiale. 

In materia di diritto societario, la giurisprudenza ha individuato tre ipotesi di annullamento della delibera per eccesso di potere: 

• delibera che persegue un interesse diverso da quello della società o esclusivo di un gruppo di soci, perché costituisce il frutto di attività fraudolenta della maggioranza, diretta a pregiudicare la società o a ledere i diritti sociali degli altri partecipanti [1];
• deliberazione preordinata in modo arbitrario e fraudolento dai soci maggioritari per perseguire interessi divergenti da quelli societari, come avviene nel caso in cui lo scioglimento sia finalizzato unicamente all’esclusione del socio [2];
• delibera avente ad oggetto l’aumento del capitale, che però costituisce il frutto di un accordo di maggioranza diretto a realizzare non l’interesse sociale ma quello personale dei partecipanti all’accordo medesimo, consistente nell’accentramento nelle proprie mani della disponibilità del capitale azionario con conseguente riduzione della partecipazione percentuale di soci impossibilitati a esercitare il diritto di opzione [3].

Impugnazione delibera condominiale per eccesso di potere

Vediamo ora cos’è l’eccesso di potere in condominio, in cosa consiste e soprattutto quando si realizza. 

Secondo la giurisprudenza, il giudice non può limitarsi a verificare che la delibera adottata dall’assemblea di condominio sia legittima, ossia rispettosa della legge o del regolamento condominiale, ma deve verificare anche se non sia il frutto di un eccesso di potere: e ciò si realizza quando la causa della deliberazione risulta falsamente deviata dal suo modo di essere. In concreto l’eccesso di potere sussiste quando l’impugnazione è diretta non a controllare l’opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma solo a stabilire se la decisione collegiale costituisce o meno il risultato del legittimo esercizio del potere dell’assemblea [4].

Casi pratici di applicazione della regola sull’eccesso di potere, che ha comportato l’annullamento delle decisioni approvate dall’assemblea condominiale, riguardano la delibera con cui il condominio respinge la proposta di licenziamento del custode che si è assentato durante l’orario di lavoro per eseguire specifici servizi, a pagamento, su richiesta di alcuni condòmini [5] e la delibera di approvazione di un rendiconto non veritiero riguardo a debiti del condominio [6].

Secondo una recente pronuncia della Cassazione [7], nelle delibere assembleari si presenta l’eccesso di potere quando la causa della deliberazione risulta, in base all’apprezzamento di fatto del suo contenuto, falsamente deviata dal suo modo di essere. Non vi rientrano le censure riguardanti la vantaggiosità della scelta fatta dall’assemblea in relazione ai costi da sostenere nella gestione delle spese relative alle cose e ai servizi comuni.

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