Un’analisi dettagliata sulla legittimità di un’assemblea condominiale senza firma sul verbale. Esploriamo le normative e la giurisprudenza che ne regolamentano la validità.

Un quesito che spesso crea dubbi nell’ambito condominiale è il seguente: l’assemblea di condominio è valida se non c’è la firma sul verbale?

Ricordiamo innanzitutto che il verbale della riunione non è né un atto pubblico, né un contratto. La sua redazione viene rilasciata al Presidente che non può essere l’amministratore, salvo che questi sia un condominio. Il Presidente può essere coadiuvato da un Segretario ma la nomina di quest’ultimo non è vincolante.

Il resoconto dell’assemblea e delle deliberazioni assunte deve essere verbalizzato, e il verbale conservato nell’apposito registro tenuto dall’amministratore.

La redazione del verbale è obbligatoria?

La redazione del verbale costituisce un momento necessario costituendo un documento che ufficialmente dimostra e attesta lo svolgimento delle attività assembleari.

La verbalizzazione deve avvenire sempre, e cioè anche quando l’assemblea non si è regolarmente costituita o non ha deliberato.

La mancata redazione del verbale comporta l’impugnabilità della delibera.

L’assenza di firma sul verbale invalida l’assemblea?

Secondo la Cassazione, la mancanza della firma da parte del presidente (per mera disattenzione, ad esempio), non può comportare automaticamente l’annullabilità del verbale comunque redatto, né, conseguentemente, l’invalidità della delibera (Cass. 16 novembre 2017 n. 27163, Trib. Ravenna 19 febbraio 2020).

Contrariamente a quanto accade nel diritto societario, dove l’articolo 2375 del Codice civile impone la sottoscrizione del verbale da parte del presidente e del segretario, nel diritto condominiale non esiste una norma simile. Secondo la giurisprudenza, l’assemblea condominiale mantiene dunque la sua validità anche se il verbale non è stato sottoscritto dal presidente e dal segretario. Questo è valido sia prima che dopo l’entrata in vigore della legge 220/2012, nota come riforma del condominio (Cassazione, 16 novembre 2017, n. 27163; Tribunale di Ravenna, 19 febbraio 2020).

Che si fa in caso di dubbi sulla deliberazione?

In caso di incertezze sulla decisione presa durante l’assemblea, esiste una soluzione: può essere indetta la convocazione di un’ulteriore assemblea con il medesimo ordine del giorno di quella precedente. Questo può avvenire su iniziativa dell’amministratore o su richiesta dei condomini, in base all’articolo 66, comma 1, delle disposizioni di attuazione del Codice civile. In questa nuova assemblea, i condomini possono confermare con un’ulteriore votazione quanto già precedentemente deliberato.

Quali sono le implicazioni pratiche di questo principio?

Immaginiamo il seguente scenario: in un’assemblea condominiale, vengono prese diverse decisioni importanti. Tuttavia, nel tumulto, il verbale non viene firmato dal presidente e dal segretario. Secondo la legge e la giurisprudenza, le decisioni prese durante questa assemblea sono ancora valide. Tuttavia, per tranquillizzare i condomini che potrebbero avere dubbi sulla validità delle decisioni prese, l’amministratore può decidere di convocare una nuova assemblea. Questa volta, l’ordine del giorno è lo stesso della precedente assemblea e il verbale viene firmato.