Come vendere una casa ereditata se il coerede non vuole? Posso obbligare mio fratello a comprare la mia metà della casa?

Hai ereditato, insieme a tuo fratello, la casa dei vostri genitori. Mentre tu vorresti liberartene, lui invece non vuole né venderla né acquistare la tua quota. Ti chiedi come uscire da questo problema. È possibile costringere un coerede a vendere un immobile? Puoi obbligare tuo fratello a comprare la tua metà della casa? Vediamo cosa dice la legge a riguardo.

Per vendere un immobile la cui proprietà è condivisa tra due o più soggetti serve la firma – e quindi il benestare – di tutti. Sarebbe nullo un atto di vendita sottoscritto da un solo comproprietario. Quindi, nel caso di specie, il coerede che voglia vendere la casa ricevuta in eredità dai genitori dovrà necessariamente ottenere il consenso dell’altro coerede. Quest’ultimo ha quindi ha una sorta di “diritto di veto”.

In altri termini, per vendere un bene su cui sussiste una comunione ereditaria è necessaria l’unanimità di tutti i comproprietari.

Per approfondimenti su questo tema leggi Immobile in comproprietà: serve il benestare di tutti?

Nello stesso tempo non è possibile obbligare il coerede ad acquistare la propria quota del bene. Difatti, la legge riconosce a ciascun coerede solo un diritto di prelazione – ossia il diritto ad essere preferiti rispetto a terzi acquirenti, a parità di condizioni contrattuali – nel caso in cui uno degli altri comproprietari voglia vendere la propria quota.

Tuttavia, ciò non significa che il coerede che voglia disfarsi della proprietà della casa ereditata non possa farlo. Nessuno, infatti, può essere costretto a sostenere le spese di un bene che non vuole.

Dunque, il coerede che voglia liberarsi della proprietà può presentare un ricorso in Tribunale per ottenere la cosiddetta divisione giudiziale della comunione. Si tratta di un procedimento volto a separare le due quote. Come? Innanzitutto verificando se il bene è divisibile in natura in modo da assegnare a ciascun comproprietario, in luogo della sua quota ideale, la proprietà esclusiva su una parte specifica dell’immobile.

Così, ad esempio, nel caso di una villetta su due piani, il giudice potrà assegnare a ciascun coerede una sezione della stessa. Poi ciascuno di questi potrà liberamente vendere la propria parte senza dover sottostare all’autorizzazione dell’altro.

Se ciò non dovesse essere possibile (ad esempio nel caso di un piccolo appartamento), il giudice opera nel seguente modo:

• innanzitutto verifica se c’è uno dei due eredi che voglia acquistare la quota dell’altro pagandone il relativo valore al prezzo di mercato. Se entrambi gli eredi ne fanno richiesta, il magistrato accorda il diritto con preferenza a chi già vive nell’immobile o, in mancanza, a colui che ha la quota superiore. Se questi criteri non dovessero risolvere il conflitto, il giudice estrae a sorte;
• se nessuno dei coeredi vuol acquistare la quota dell’altro, il magistrato mette in vendita l’immobile tramite l’asta giudiziaria, per poi spartire tra i due comproprietari il ricavato.

È bene precisare che:

• la procedura di divisione giudiziale è particolarmente lunga e costosa;
• prima di essa è necessario avviare un tentativo di mediazione tra le parti;
• spesso il ricavato dalla vendita forzata non equivale al valore reale del bene. Sicché, un accordo è sempre preferibile rispetto alla procedura di divisione giudiziale.