Chi convoca l’assemblea e chi ha diritto di parteciparvi? In quale luogo deve svolgersi la riunione dei condòmini? Si può scegliere un posto di privata dimora?

L’assemblea è il luogo in cui si prendono le decisioni che riguardano una pluralità di soggetti. Ciò vale all’interno di una società, di un’associazione e anche di un condominio. Perché un’assemblea sia valida è necessario rispettare alcune regole, in genere riguardanti i diritti dei partecipanti. Con questo articolo ci concentreremo su uno specifico argomento: vedremo cioè dove fare l’assemblea condominiale.

Va subito detto che sul punto la legge non dice nulla; in altre parole, non c’è una norma che stabilisce dove devono riunirsi i condòmini. Il problema si pone soprattutto per quegli edifici in cui non ci sono locali comuni in grado di ospitare tutti i proprietari. In ipotesi del genere l’amministratore preferisce convocare i condòmini al di fuori del fabbricato, in un luogo raggiungibile da chiunque, come ad esempio presso il proprio studio. Ma non anticipiamo troppo. Se l’argomento t’interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme dove fare l’assemblea condominiale.

Cosa fa l’assemblea di condominio?

L’assemblea condominiale adotta le decisioni più importanti per la gestione dell’edificio; le rimanenti, quelle che rientrano nell’ordinaria amministrazione, sono invece lasciate all’amministratore, il quale può assumerle in autonomia.

Per la precisione, l’assemblea deve necessariamente provvedere:

• alla nomina, revoca e conferma dell’amministratore, oltre che alla sua retribuzione;
• all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condòmini;
• all’approvazione del bilancio annuale dell’amministratore e all’impiego dell’eventuale residuo attivo della gestione;
• alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori [1].

Chi convoca l’assemblea di condominio?

L’assemblea è convocata dall’amministratore il quale, almeno cinque giorni prima, deve inviare a tutti i condòmini un avviso di convocazione contenente l’ordine del giorno, il luogo, la data e l’ora in cui si terrà la riunione in prima e in seconda convocazione.

Se l’assemblea è prevista in modalità di videoconferenza, l’amministratore deve indicare anche la piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa [2].

Se il condominio è privo di amministratore, qualunque condomino può procedere alla convocazione.

Chi deve partecipare all’assemblea condominiale?

L’avviso di convocazione dell’assemblea va notificato a tutti coloro che hanno diritto di prendere parte alla riunione. Si tratta ovviamente dei condòmini, cioè dei proprietari delle unità immobiliari che costituiscono l’edificio; ma non solo.

Secondo la legge, ci sono casi in cui devono essere convocati anche altri soggetti, e cioè:

• gli inquilini, i quali hanno diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento, nelle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria [3];
• gli usufruttuari, per tutto ciò che concerne la manutenzione ordinaria e il godimento delle cose e dei servizi comuni [4].

Se ci sono più comproprietari (ad esempio, l’appartamento intestato a marito e moglie oppure quello caduto in eredità), questi vanno tutti convocati ma solamente uno di loro, in qualità di rappresentante, può partecipare con diritto di voto, esprimendo così la volontà unitaria dell’intera comunione.

Dove si deve svolgere l’assemblea condominiale?

Come ricordato in apertura, la legge non indica un luogo preciso ove debba svolgersi la riunione dei condòmini. Ciò significa che la scelta è rimessa a colui che convoca l’assemblea (quasi sempre l’amministratore, cioè), tenendo in considerazione le esigenze di tutta la compagine.

Ciò significa che, in prima battuta, l’assemblea dovrà tenersi in uno dei locali comuni dell’edificio, ammesso che esista e che sia idoneo a ospitare i partecipanti.

Teoricamente, quindi, potrebbe tenersi una riunione in cortile o nell’androne condominiale, sempreché siano assicurate le regole minime per il corretto svolgimento dell’assemblea.

In assenza di idonei luoghi condominiali, l’assemblea può svolgersi anche in un luogo di privata dimora, come ad esempio lo studio o l’ufficio dell’amministratore.

Il consesso potrebbe ritrovarsi anche in casa di uno dei condòmini, purché però questi presti il consenso e non sia in causa contro il condominio stesso.

Ad ogni modo, la scelta del luogo dove deve riunirsi l’assemblea di condominio deve tener presente di tre criteri fondamentali, la violazione dei quali potrebbe causare perfino l’invalidità della deliberazione. Nello specifico, la riunione deve tenersi in un luogo che:

• si trovi nello stesso Comune ove si trova l’edificio;
• non pregiudichi la presenza dei condòmini;
• consenta l’ordinato svolgimento dell’assemblea.

Si pensi all’amministratore che convoca l’assemblea nel proprio Comune di residenza, che però è molto distante da quello in cui si trova il condominio, oppure in un posto vicino all’edificio ma particolarmente scomodo per chi ha difficoltà motorie (ad esempio, l’ultimo piano di un palazzo senza ascensore).

Si pensi ancora alla riunione indetta in un locale decisamente malsano per la presenza di umidità o di miasmi, oppure in un posto privo di luce oppure in cui è impossibile discutere per via dei forti rumori provenienti dall’esterno.

Insomma: chi convoca l’assemblea deve mettere i condòmini nella condizione di parteciparvi proficuamente. Questo significa che, se l’amministratore vive in un luogo distante dal condominio, dovrà essere lui a spostarsi e non i proprietari.

Alla luce di quanto detto sinora, possiamo quindi dire che l’assemblea deve tenersi preferibilmente in un locale condominiale che garantisca il corretto svolgimento della riunione; in assenza, deve privilegiarsi un posto facilmente raggiungibile da tutti i condòmini, che si trovi all’interno del Comune dell’edificio.

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