Nel caso in cui lo stesso terreno o la medesima casa venga venduta a due persone diverse, chi dei due acquirenti prevale?
Ipotizziamo il caso di un soggetto che venda lo stesso immobile a due persone diverse: prima all’uno e poi, a sua insaputa, a un altro, incassando da entrambi la relativa caparra. Fermi restando gli obblighi risarcitori che una tale condotta fraudolenta comporta, ci si chiede chi dei due acquirenti prevale? Chi insomma risulterà essere l’effettivo proprietario del bene?
Per stabilire cosa succede in caso di doppia alienazione immobiliare dobbiamo confrontarci con un concetto molto importante: quello di trascrizione. Ci servirà anche per comprendere quali sono le conseguenze nel caso in cui un immobile – ad esempio un terreno – venga venduto a due persone in comunione con una scrittura privata autenticata e successivamente venga ceduto, con separato atto, a uno solo di questi. Si pone lo stesso problema: quale atto di compravendita prevale in caso di doppia alienazione immobiliare?
La questione, insegnata ampiamente nei libri universitari di diritto, è stata sintetizzata da una recente ordinanza della Cassazione [1]. Ma procediamo con ordine.
Chi prevale tra due venditori dello stesso immobile?
Se, di norma, tra due diversi compratori dello stesso bene mobile prevale chi per primo ne acquisisce il possesso, con gli immobili non funziona così (non fosse altro perché non sempre se ne acquisisce la disponibilità materiale dopo la stipula del rogito).
In caso di doppia vendita dello stesso immobile non prevale né chi prima ci va a vivere (cosa che, peraltro, non sarebbe possibile per un terreno), né chi per primo lo ha acquistato secondo la data riportata nell’atto di vendita. Prevale chi ha trascritto per prima l’atto notarile di compravendita. È la trascrizione quindi a dirimere eventuali controversie tra due acquirenti successivi dello stesso bene. A prevedere questo meccanismo è l’articolo 2644 del Codice civile.
Tale regola si applica a qualsiasi tipo di immobile: terreni, case, ville, box auto, ecc.
Cos’è la trascrizione?
La trascrizione è un’operazione che deve necessariamente essere compiuta dopo l’acquisto di beni immobili e beni mobili registrati (auto, moto, barche). Si tratta di aggiornare i Pubblici Registri (che, nel caso di immobili, sono i Pubblici Registri Immobiliari custoditi all’Ufficio del Territorio presso l’Agenzia delle Entrate) indicando gli estremi del nuovo proprietario del bene.
Nei Pubblici Registri Immobiliari sono trascritti tutti i passaggi di proprietà degli immobili, a qualsiasi titolo avvengano (vendita, donazione, successione ereditaria). In questo modo è possibile risalire anche a chi, molti anni prima, ne era titolare.
Grazie inoltre ai Pubblici Registri Immobiliari è possibile sapere se il venditore è il proprietario effettivo ed esclusivo del bene, al fine di valutare se l’atto di vendita sia valido. È anche consentito scoprire se sull’immobile ci sono ipoteche o pignoramenti in corso. Insomma, si tratta di un registro ove è possibile conoscere qualsiasi vicenda del bene.
Chi cura la trascrizione di un passaggio di proprietà immobiliare?
La trascrizione dei passaggi di proprietà degli immobili (compravendite, donazioni, testamenti, ecc.) è di norma curata dal notaio che ha “rogato” l’atto, ossia che si è curato di realizzare l’atto pubblico in questione.
A cosa serve la trascrizione?
La trascrizione, oltre a garantire la conoscenza di tutte le informazioni di cui abbiamo appena parlato, serve anche a dirimere le controversie tra due diversi acquirenti. Così, nel caso in cui fraudolentemente il proprietario di un immobile venda lo stesso bene a due soggetti differenti, con due atti di vendita successivi, tra i due acquirenti prevale chi per primo trascrive l’atto di acquisto.
Che differenza c’è tra trascrizione e registrazione?
Attenzione a non confondere la trascrizione – di cui abbiamo già visto le finalità – con la registrazione dell’atto notarile. La registrazione è un’attività diversa, con fini prevalentemente fiscali. Anche questa è un’attività curata dal notaio, che registra l’atto di compravendita o la donazione in un registro versando l’imposta di registro prima riscossa dal proprio cliente.
Doppia vendita a uno dei comproprietari dell’immobile
La vicenda analizzata dalla Cassazione e citata in apertura è singolare.
Un soggetto aveva venduto un terreno a una coppia di fratelli affinché diventassero comproprietari. Tra le parti era stata firmata una scrittura privata autenticata. La scrittura però non era stata ancora trascritta nei pubblici registri. Prima che ciò avvenisse, uno dei due fratelli convinceva il venditore a cedergli l’immobile singolarmente con un ulteriore atto: atto che però veniva trascritto tempestivamente nei pubblici registri.
In questa occasione la Suprema Corte ha ricordato che se il titolare vende lo stesso immobile con atti successivi a più acquirenti, diventa opponibile (ossia prevale) l’acquisto per il quale risulta adempiuto per primo l’onere della trascrizione nei registri immobiliari. E la regola si applica anche a favore di chi dopo aver comprato in comunione con altri si rende poi acquirente del bene da solo trascrivendo subito il titolo ai registri immobiliari.
Doppia alienazione e risarcimento
La circostanza della prevalenza dell’atto di compravendita trascritto per primo serve solo a dirimere il conflitto tra i due acquirenti. Resta dunque da definire invece il rapporto tra chi ha inutilmente acquistato e il venditore truffatore. Quest’ultimo infatti è responsabile nei confronti di chi abbia trascritto per secondo e abbia visto sfumare l’affare. Non perché ha adempiuto in ritardo all’onere della trascrizione gli si può ascrivere una responsabilità. Egli ha confidato nella buona fede del venditore e non per prudenza era tenuto a completare immediatamente l’ultimo passaggio, quello appunto della trascrizione. Sicché il venditore dovrà innanzitutto restituirgli tutti i soldi incassati (o eventuali anticipi) e, in più, risarcirgli i danni conseguenti alla vendita. Se ciò non avviene con le vie “bonarie” si può procedere giudizialmente contro di lui.