È legittimo che il regolamento condominiale vieti le sopraelevazioni e altre costruzioni? Esploriamo le decisioni della giurisprudenza più recenti che hanno deciso la questione.
A norma del codice civile, il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale, così come anche il proprietario esclusivo del lastrico solare, possono elevare nuovi piani o nuove fabbriche (in questo secondo caso, anche in materiale diverso da cemento o laterizi, purché la costruzione sia stabile e compatta). È ciò che si definisce «diritto di sopraelevazione». Ma questo diritto può trovare limiti in un regolamento condominiale? E come deve essere formulata eventualmente tale clausola?
Proprio di recente la Cassazione si è espressa sulla possibilità di previsione di un divieto di costruzione in condominio. Ecco qual è la sintesi e il contenuto di tale pronuncia.
Un regolamento condominiale può limitare il diritto di proprietà dei condomini?
Né l’assemblea di condominio, né il regolamento di condominio possono imporvi divieti in casa vostra. A meno che non si tratti di un regolamento approvato all’unanimità.
Il regolamento approvato all’unanimità viene detto “regolamento contrattuale”: difatti è come un contratto, perché sottoscritto da tutte le parti ossia, nel nostro caso, tutti i condomini. E come i contratti, anche il regolamento contrattuale vincola tutti coloro che lo hanno firmato.
Come fa un regolamento ad essere approvato all’unanimità se già è così complicato raggiungere la maggioranza necessaria a costituire l’assemblea, in seconda convocazione? Semplice: quando il costruttore finisce il palazzo e vende i vari appartamenti, al momento della stipula dei vari rogiti con gli acquirenti allega, ai vari atti di compravendita, anche il regolamento di condominio. Così ogni acquirente, nel momento in cui sottoscrive l’atto di vendita, accetta anche al regolamento di condominio. E così si forma l’unanimità sull’approvazione del regolamento. Certo, questo non esclude che si possa raggiungere l’unanimità anche in assemblea. Ma è un caso molto più raro.
Tali limitazioni sono poi vincolanti anche per i successivi acquirenti, per due ragioni. Innanzitutto perché il notaio allega il regolamento anche ai successivi atti di compravendita (ma gli basterebbe anche solo citarlo). In secondo luogo perché tali vincoli sono annotati nei Registri Immobiliari all’Agenzia delle Entrate .
Esistono regolamenti condominiali di natura contrattuale, che contengono disposizioni volte a preservare l’aspetto architettonico originale di un edificio. Queste disposizioni, essendo vincolanti, possono limitare il diritto di proprietà dei singoli condomini.
Che succede se un condomino infrange le regole del regolamento condominiale?
Se un condomino realizza opere esterne o aggiuntive che vanno oltre quelle approvate dall’assemblea, si considera che abbia effettuato una modifica non consentita. Questo può portare alla condanna al ripristino dell’originario stato dei luoghi attraverso un’azione giudiziaria innanzi al tribunale civile.
Si può vietare la sopraelevazione in condominio?
Il diritto di sopraelevazione per il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare discende direttamente dalla legge e, pertanto, non deve essere autorizzato nell’atto di compravendita dal costruttore. Tuttavia, è possibile inserire il divieto nel regolamento condominiale contrattuale. In altre parole, il regolamento condominiale approvato all’unanimità può bloccare l’ambizione di un condomino di ampliare il proprio spazio vitale attraverso una sopraelevazione.
La Cassazione, con la sentenza 12795 dell’11 maggio 2023, ha confermato che la realizzazione di opere non autorizzate costituisce una violazione del regolamento condominiale.
Un regolamento condominiale può quindi stabilire una proibizione assoluta di qualsiasi intervento edilizio che comporti una modifica dell’aspetto architettonico originale dell’edificio.
Qual è l’importanza del regolamento condominiale di natura contrattuale?
Il regolamento condominiale di natura contrattuale svolge un ruolo cruciale nella preservazione dell’aspetto originale di un edificio. Questo tipo di regolamento, predisposto dal costruttore e registrato al momento del rogito da tutti i proprietari, contiene prescrizioni molto precise e severe, che la Cassazione riconosce come aventi una tutela pattizia molto più intensa e cogente di quella dello stesso Codice civile.