Il distacco dal riscaldamento centralizzato del condominio è un tema che interessa molti condomini. Scopriamo quali sono le regole da seguire e come gestire al meglio questa situazione.

Perché distaccarsi dal riscaldamento condominiale? Il distacco dal riscaldamento condominiale è una decisione che può essere presa da un singolo condomino per vari motivi, tra cui il risparmio energetico, la ricerca di un maggiore comfort termico o la volontà di avere un controllo diretto sul proprio impianto di riscaldamento. Tuttavia, affinché il distacco sia possibile, è necessario rispettare alcune condizioni stabilite dall’articolo 1118 del Codice civile e tenere conto delle implicazioni che tale scelta può comportare per gli altri condomini e per il funzionamento dell’impianto centralizzato. Vediamo quali sono le regole per il distacco dal riscaldamento condominiale e come fare per dotarsi di un impianto autonomo.

Quali condizioni per  procedere al distacco dal riscaldamento condominiale?

Per poter procedere al distacco dal riscaldamento condominiale, è necessario che il condomino interessato verifichi che il suo distacco non causi notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. 

Inoltre, il condomino che si distacca deve continuare a contribuire al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto centralizzato e per la sua conservazione e messa a norma. Pagherà anche i cosiddetti consumi involontari, ossia una quota delle bollette dovuta alle dispersioni di calore dai tubi che contribuisce comunque a riscaldare il proprio appartamento.

Tizio decide di distaccarsi dal riscaldamento condominiale perché ritiene che il suo appartamento sia insufficientemente riscaldato dall’impianto centralizzato. Prima di procedere al distacco, Tizio dovrà verificare che la sua scelta non comporti squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Se il distacco è possibile, Tizio continuerà a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria e messa a norma dell’impianto centralizzato.

Come distaccarsi dall’impianto condominiale?

Prima del distacco non è necessario chiedere l’autorizzazione all’assemblea di condominio; bisogna solo fornire una informazione all’amministratore che, a sua volta, lo comunicherà all’assemblea alla prima riunione utile. 

Se l’assemblea ritiene che il distacco crea pregiudizi al condominio (notevoli squilibri o aggravi di spesa), è possibile negare il distacco ex post. In ogni caso è bene che il condomino che intende valersi dell’impianto autonomo presenti una relazione tecnica con cui dimostri la bontà del progetto e l’assenza di pregiudizi per il condominio. 

Quali sono i problemi legati all’interpretazione della norma sul distacco?

Come anticipato, l’articolo 1118 del Codice civile stabilisce che il distacco dal riscaldamento condominiale è possibile se non causa “notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa”. Tuttavia, l’aggettivo “notevoli” non indica una misura specifica e lascia aperta la strada a valutazioni discrezionali. Inoltre, è importante chiarire se l’aggettivo “notevoli” si riferisce sia agli squilibri di funzionamento sia agli aggravi di spesa, oppure soltanto a uno dei due aspetti. Su questo la giurisprudenza non ha ancora dato sufficienti chiarimenti. 

Quali sono i motivi che rendono spesso inapplicabile la norma sul distacco?

In molti casi, la norma sul distacco dal riscaldamento condominiale si rivela inapplicabile per diverse ragioni:

• sovradimensionamento: le centrali termiche moderne sono progettate per essere efficienti e rispettare le normative vigenti, pertanto non vengono più sovradimensionate rispetto all’edificio che devono servire. Questo rende difficile il distacco senza causare squilibri di funzionamento. Si pensi a Sempronio che vorrebbe distaccarsi dal riscaldamento condominiale, ma scopre che l’impianto è stato progettato in modo efficiente e non sovradimensionato. In questo caso, il distacco potrebbe causare squilibri di funzionamento;
• riallacciamento: il distacco di una o più unità immobiliari può causare il sovradimensionamento dell’impianto, in quanto riduce il numero di unità servite. Tuttavia, il condomino distaccato mantiene la proprietà dell’impianto e la possibilità di riallacciarsi in qualsiasi momento, il che rende difficile la riduzione della potenza dell’impianto per gli altri condomini. Si pensi a Mevio che si distacca dal riscaldamento condominiale e l’impianto risulta sovradimensionato. Gli altri condomini vorrebbero ridurre la potenza dell’impianto, ma non possono farlo poiché Mevio potrebbe riallacciarsi in futuro;
• discriminazione tra condomini: se un condomino viene ammesso al distacco, si deve riconoscere la legittimità del distacco anche agli altri condomini che lo richiedano successivamente. Altrimenti si creerebbe una discriminazione tra i condomini, attribuendo un diritto solo a chi richiede il distacco per primo. Si pensi a Filano che chiede di distaccarsi dal riscaldamento condominiale dopo che altri condomini lo hanno già fatto. Negare il distacco a Filano significherebbe discriminare tra i condomini;
• problemi con la tubazione di scarico dei fumi: il condomino che si distacca deve collegare il proprio nuovo impianto di riscaldamento a una tubazione di scarico dei fumi diversa da quella dell’impianto comune. Questa operazione può risultare complicata, soprattutto a causa delle normative attuali che non consentono più l’apertura degli scarichi “a parete”, come avveniva in passato.

Giurisprudenza e distacco dal riscaldamento centralizzato: le decisioni più recenti

La giurisprudenza riguardante il distacco dal riscaldamento centralizzato è costantemente aggiornata e si allinea alle decisioni precedenti. In particolare, la normativa dell’articolo 1118 comma 3 del Codice civile ha stabilito alcuni importanti principi:

Diritto al distacco senza autorizzazione: secondo la Cassazione (sentenze 7518/2006, 5974/2004 e 8924/2001), un condomino può rinunciare al riscaldamento centralizzato e distaccare la propria unità immobiliare dall’impianto comune senza l’autorizzazione degli altri condomini. Tuttavia, il condomino è ancora obbligato a pagare le spese per la conservazione dell’impianto e quelle di gestione, a meno che il distacco non comporti una riduzione degli oneri a carico degli altri condomini.

Legittimità del distacco: la legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, ha introdotto il comma 4 dell’articolo 1118 del Codice civile, che consente il distacco dal riscaldamento centralizzato se non ne derivano squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Costi del combustibile a carico del condomino distaccato: se il distacco non determina una riduzione degli oneri del servizio a carico degli altri condomini, l’assemblea può addebitare al condomino distaccato i costi del combustibile (Cassazione sentenza 30 aprile 2014, n. 9526).

Diritto al distacco solo per il futuro: il distacco vale solo per il futuro e non comporta la possibilità di chiedere restituzioni o danni, in quanto la rinuncia del singolo condomino non può causare un maggior aggravio per gli altri (Cassazione sentenza 13 novembre 2014, n. 24209).

Delibera condominiale non necessaria: se il distacco non influisce sulla funzionalità o sui costi dell’impianto, non è necessaria una delibera condominiale. Il condomino distaccato deve comunque contribuire alle spese di manutenzione e gestione (Cassazione ordinanza 16 settembre 2016, n. 18170).

Prova dell’assenza di squilibri e aggravi: il condomino che intende distaccarsi deve fornire la prova che il distacco non causi squilibri all’impianto di riscaldamento o aggravi di spesa per gli altri condomini, corredata da documentazione tecnica (Cassazione sentenza 3 novembre 2016, n. 22285).

Obbligo di pagamento delle spese di conservazione: il condomino è obbligato a pagare le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale anche se autorizzato a distaccarsi o se dimostra che il distacco non causa aggravi di gestione o squilibri termici (Cassazione sentenza 22 novembre 2016, n. 23756).

Mancato allaccio e contribuzione alle spese: se un’unità immobiliare non può essere allacciata al nuovo impianto di riscaldamento condominiale a causa di impossibilità tecnica, ciò non equivale al distacco previsto dall’articolo 1118, comma 4, del Codice civile. In questo caso, l’unità immobiliare è esonerata da ogni contribuzione alle spese dell’impianto comune (Cassazione sentenza 31 agosto 2020, n. 18131).