Umidità, macchie di muffa e appartamento insalubre: il condominio rifonde al locatore i canoni perduti dal conduttore che se n’è andato via.

Il contratto d’affitto va rispettato sino alla scadenza. E bisogna pagare il canone di locazione anche se il locatore non rispetta l’obbligo di provvedere alla manutenzione straordinaria (nel qual caso si deve ricorrere al giudice per ottenere tutt’al più uno sconto). Ma se i problemi all’appartamento sono talmente gravi da non consentire di abitarvi, l’inquilino può esercitare il cosiddetto recesso per giusta causa e smettere di versare le mensilità.

La disdetta immediata dell’affitto per infiltrazioni d’acqua provenienti da proprietà adiacenti o dalle tubature condominiali ha dato spesso origine a numerosi contenziosi. Di recente il Tribunale di Latina, con la sentenza n. 1776 del 5 agosto 2023, ha risolto una controversia tra il locatore e il condominio con cui il primo chiedeva al secondo il risarcimento per i canoni di locazione persi a seguito della risoluzione del contratto operata dal conduttore proprio a causa delle condizioni insalubri dell’immobile.

Cosa succede quando un immobile subisce danni a causa di infiltrazioni d’acqua dalle condutture comuni dell’edificio? Chi è responsabile del risarcimento del danno e in che misura? E in caso di recesso del conduttore, chi deve coprire la perdita dei canoni di locazione? La pronuncia in commento ha stabilito che il condominio deve rifondere le mensilità non percepite dal locatore per il recesso del conduttore causato dal mancato intervento di ripristino delle infiltrazioni.

Il caso giudiziario

Il caso in questione riguarda due seminterrati che erano stati affittati per uso come sala di registrazione musicale. A seguito di una massiccia perdita d’acqua dal soffitto, che aveva causato il crollo del controsoffitto e il distacco di calcinacci, il conduttore ha deciso di recedere dal contratto. Il problema delle infiltrazioni d’acqua proveniva dal cortile dell’edificio condominiale e, nonostante le ripetute richieste di intervento da parte del conduttore, il condominio non aveva realizzato alcuna opera risolutiva.

La sentenza

La sezione seconda civile del tribunale di Latina ha accolto la domanda proposta dai proprietari dei seminterrati, stabilendo un risarcimento di quasi 11 mila euro per i danni causati dalle infiltrazioni e altri 10 mila euro per i canoni di locazione perduti. Inoltre, la sentenza ha stabilito che il condominio doveva rifare i bocchettoni di raccolta dell’acqua piovana e stendere un pavimento industriale sul viale d’accesso e nel cortile di servizio ai garage.

Come deve comportarsi l’inquilino per esercitare la disdetta immediata

Secondo la giurisprudenza, per giustificare il recesso del conduttore vi deve essere una situazione di gravità tale da rendere impossibile o comunque insalubre l’utilizzo dell’immobile secondo l’uso convenuto in contratto. Non si deve quindi trattare di un semplice incomodo, come qualche macchia di muffa o umidità.

Il conduttore deve prima informare il locatore della situazione, intimandogli di rivolgersi al condominio per risolvere il problema. Se il locatore non si attiva o se, pur attivandosi, non riesce a risolvere il problema per difetto di collaborazione del condominio medesimo, l’affittuario può interrompere il pagamento dei canoni e abbandonare l’immobile. La sua persistenza è invece dimostrazione che l’utilizzo dell’appartamento è ancora possibile, nel qual caso potrà tutt’al più pretendere una riduzione del canone.

Come deve comportarsi il proprietario dell’immobile?

Il locatore deve diffidare il condominio chiedendo la riparazione della perdita. L’amministratore potrebbe agire, incaricando tecnici di propria fiducia, senza dover prima chiedere il consenso dell’assemblea, trattandosi di opere urgenti che minano l’integrità delle proprietà private (sempre che sul conto corrente vi siano fondi a sufficienza per pagare gli operai).

Se l’assemblea o l’amministratore non intendono risolvere il problema idraulico, il locatore costretto a rinunciare al canone di locazione per via della risoluzione unilaterale del contratto, dovrà inviare una lettera di contestazione all’amministratore chiedendo il risarcimento del danno economico. Il danno, come anticipato, è pari ai canoni di locazione che si sarebbero altrimenti percepiti fino alla scadenza naturale del contratto o, se anteriore, sino all’ingresso di un nuovo inquilino.

Il risarcimento verrà ripartito su tutti i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.

La prova del danno

Il tribunale di Latina ha chiarito che, in materia di mancato godimento dell’immobile di proprietà esclusiva non suscettibile di essere concesso in locazione a causa dell’interessamento da fenomeni di infiltrazione dovuti a parti comuni condominiali, la prova del danno si considera raggiunta anche mediante presunzioni (i cosiddetti “indizi”). Ne consegue che, laddove le cause di danno non sono state risolte dal condominio cui va ascritto il mancato intervento per le riparazioni necessarie ad eliminare i fenomeni infiltrativi ancora in corso ed il ripristino dell’agibilità dei locali, dopo il recesso del conduttore dal contratto di locazione, il danno arrecato al condomino locatore dell’immobile deve comprendere anche i mancati canoni locativi non percepiti a causa del recesso della parte conduttrice, oltre che il risarcimento per i lavori di ripristino ai locali.

Conclusioni

La sentenza in questione stabilisce un importante precedente giuridico, ponendo in evidenza la responsabilità del condominio nel caso di danni causati da infiltrazioni d’acqua provenienti dalle tubature condominiali. Non solo il condominio è responsabile del ripristino dei danni causati, ma deve anche rifondere i canoni di locazione perduti a causa del mancato intervento.

Questo caso sottolinea l’importanza di un intervento tempestivo da parte del condominio per evitare ulteriori perdite economiche e danni alla reputazione.