Come rescindere un contratto di locazione: da quando ha effetto la lettera di disdetta del locatore o del conduttore?

Con i problemi relativi ai ritardi e ai disguidi postali, alle lettere in giacenza e all’irreperibilità di determinate persone è normale chiedersi, nell’ambito dei contratti di locazione, come e quando è efficace la lettera di disdetta dell’affitto. Si considera la data di spedizione o di ricevimento? E che succede se il destinatario non è a casa? A quale indirizzo va spedita e quando produce gli effetti in caso di compiuta giacenza? A tutte queste domande proveremo a dare una risposta semplice e pratica qui di seguito.

Quando è effettiva la disdetta del contratto di locazione?

Per essere efficace, la disdetta del contratto di locazione deve essere recapitata al conduttore all’indirizzo di residenza ossia quello che risulta all’anagrafe.

Tuttavia se il contratto di locazione prevede una specifica domiciliazione per tutte le comunicazioni inerenti a tale rapporto (di solito la clausola è contenuta nella parte finale della scrittura privata), qualsiasi raccomandata va inviata a tale indirizzo a pena di inefficacia.

In pratica, l’addetto al recapito deve consegnare la lettera raccomandata a persona rinvenuta all’indirizzo del destinatario. La firma sull’avviso di ricevimento da restituire al mittente assicura che la disdetta sia pervenuta nella sfera di conoscibilità del destinatario.

Conta la data di spedizione o di ricevimento della raccomandata?

Come noto, la disdetta dell’affitto va comunicata prima di 6 mesi dall’automatico rinnovo. Il rispetto della scadenza va verificato in base alla data di consegna della raccomandata e non in base a quella di spedizione. Sicché eventuali disguidi postali ricadono sul mittente che ben farà, per evitare rischi, a provvedere all’invio ben prima di trovarsi a ridosso dei sei mesi prima della scadenza del contratto.

Cosa succede se il destinatario non è a casa?

Se il postino non trova nessuno a casa (il destinatario o altri familiari conviventi disposti a ricevere la lettera in sua vece) immette nella buca delle lettere un avviso di giacenza con cui comunica il tentativo di notifica e la possibilità di ritiro della lettera nei successivi 30 giorni presso l’ufficio postale (dopo 30 giorni la lettera torna al mittente con la dicitura “compiuta giacenza” e si considera come consegnata correttamente).

La Cassazione, con la sentenza n. 27526/2013, ha stabilito che la disdetta si presume pervenuta alla data in cui è rilasciato il relativo avviso di giacenza presso la dimora del soggetto. Quindi, se il conduttore è assente, l’efficacia della disdetta non viene compromessa. In pratica, la notifica ha effetto da quando il postino tenta il recapito della lettera e, non trovando l’interessato, mette l’avviso nella buca postale.

Come comunicare la disdetta del contratto di locazione?

La disdetta può essere comunicata in qualsiasi modo idoneo a portare a conoscenza del conduttore l’inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla scadenza. Può essere inviata tramite lettera raccomandata, ma anche per email o lettera semplice, purché si tratti di documento scritto e vi sia prova di ricevimento.

Chi ha l’onere della prova nella disdetta del contratto di locazione?

Al mittente spetta dimostrare di aver spedito la lettera all’indirizzo corretto (la residenza o, se diverso, il domicilio indicato nel contratto di locazione). Nel caso di assenza e compiuta giacenza, al mittente serve l’attestazione di Poste Italiane rilevabile con il timbro sull’originale della lettera restituita al mittente medesimo. Sul timbro è appunto riportata la dicitura compiuta giacenza. Al mittente non spetta dimostrare invece che il postino abbia lasciato l’avviso di giacenza nella cassetta delle lettere del destinatario.

Il destinatario che deduca di non aver ricevuto la lettera spetta prova tale circostanza: deve cioè fornire la prova dell’impossibilità di ricevere la comunicazione o l’avviso di giacenza per causa oggettiva e a lui non imputabile.

Giurisprudenza

Secondo la Cassazione sent n. 19824/2022, per rendere efficace la cessazione del contratto di locazione, è sufficiente che la disdetta venga recapitata dall’agente postale all’indirizzo della parte conduttrice, poiché in tal modo si concreta la possibilità per il destinatario di venire a conoscenza della missiva. In altri termini, con la ricezione della disdetta, mediante consegna, da parte dell’addetto al recapito, della lettera raccomandata a persona rinvenuta all’indirizzo esatto del destinatario o di persone aventi con lui una relazione tale da giustificare la presunzione di conoscenza dell’atto da parte del medesimo e con l’ulteriore adempimento di verificare che la persona che cura il ritiro del plico apponga la firma sull’avviso di ricevimento da restituire al mittente, deve presumersi che essa sia pervenuta nella sfera di conoscibilità del destinatario (nella specie, la disdetta era stata ricevuta dal portiere dello stabile, il quale aveva apposto la sottoscrizione sulla cartolina di ricevimento, provvedendo anche all’immissione della lettera raccomandata contenente la disdetta nella cassetta postale del conduttore).

Presunzione di conoscenza

In caso di sfratto per finita locazione, la lettera raccomandata di disdetta soggiace al regime degli atti recettivi per cui, come tutti gli atti recettivi, si reputa conosciuta (e quindi acquista efficacia) ” nel momento in cui giungono all’indirizzo del destinatario ” (art. 1335 c.c.) sicché, affinché la disdetta comunicata a mezzo lettera raccomandata possa ritenersi conosciuta dal destinatario conduttore (con conseguente cessazione del contratto alla naturale scadenza), non occorre che il mittente provi la ricezione della raccomandata da parte dello stesso destinatario o di persona autorizzata a riceverla ai sensi del regolamento postale, ma è sufficiente che egli dimostri l’avvenuto recapito del plico all’indirizzo del destinatario.

Riparto dell’onere probatorio tra locatore e conduttore

In tema di comunicazione della disdetta di un contratto di locazione, il locatore deve limitarsi a fornire la prova che la raccomandata sia giunta a conoscenza del conduttore, mentre incombe su quest’ultimo, che ne contesti il contenuto, l’onere di provare che la raccomandata ricevuta aveva un contenuto diverso ovvero che il plico non conteneva alcuna lettera.

Quando è efficace la disdetta se il destinatario non è a casa?

Secondo Cass. sent. n. 27526/2013, in tema di locazione di immobile urbano la disdetta del contratto ha lo scopo di impedire la prosecuzione del rapporto e costituisce un atto negoziale e recettizio, disciplinato dagli artt. 1334 e 1335, cod. civ., che si presume conosciuto dal destinatario nel momento in cui è recapitato al suo indirizzo e non nel diverso momento in cui questi ne prenda effettiva conoscenza. Ne consegue che la disdetta intimata dal locatore con lettera raccomandata a mezzo del servizio postale, non consegnata al conduttore destinatario per l’assenza sua e delle persone abilitate a riceverla, si presume pervenuta alla data in cui è rilasciato il relativo avviso di giacenza presso l’ ufficio postale, restando irrilevante ai fini della tempestività della disdetta il periodo legale del compimento della giacenza e quello intercorso tra l’avviso di giacenza e l’eventuale ritiro da parte del destinatario.

La forma della disdetta

Secondo Cass sent. n. 13449/2013 la disdetta costituisce atto negoziale unilaterale e recettizio, espressione di un diritto potestativo attribuito “ex lege” al locatore e concretantesi in una manifestazione di volontà diretta a impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo: atto che può essere comunicato in qualsiasi modo, purché idoneo a portare a conoscenza del conduttore l’inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla scadenza. In tale contesto è stato anche evidenziato che la stessa sua comunicazione a mezzo lettera raccomandata, prevista dall’art. 3 l. 392 del 1978, peraltro abrogato dall’art. 14 l. 431 del 1998, non è forma prescritta a pena di nullità.

Onere della prova

La disdetta ha effetto, quindi, solo se effettivamente recapitata al destinatario venendo da quest’ultimo ricevuta. La finalità dell’istituto è, infatti, quella di garantire al conduttore una tempestiva conoscenza dell’intenzione dell’altro contraente, dovendosi porre l’attenzione non al momento in cui l’atto viene spedito ma a quello della sua ricezione, con onere a carico del locatore di provare la spedizione della comunicazione al conduttore e che questa sia giunta effettivamente all’indirizzo del destinatario.

Il locatore deve dimostrare la compiuta giacenza e spetta invece al conduttore dimostrare di non averne preso visione per causa oggettiva a lui non imputabile.