Quali sono i gravi vizi di costruzione e quali tutele ha il proprietario di un immobile 

Uno dei problemi che ricorre più spesso quando si acquista un appartamento sono i difetti ed i vizi che possono presentarsi. Tra i tanti interrogativi che in simili circostanze possono sorgere, senza dubbio uno dei più importanti e se c’è risarcimento per i difetti di costruzione. Il proprietario di un appartamento nuovo oppure acquistato dopo poco tempo rispetto all’ultimazione della costruzione, tutto si aspetta tranne che imbattersi in difetti e vizi. Abitare in un appartamento con crepe ai muri o con vistose infiltrazioni d’acqua piovana non è sicuramente gradevole. In questi casi ciascuno di noi cercherebbe subito un responsabile. E tenterebbe di ottenere quanto prima possibile sia la sistemazione definitiva del problema (con l’eliminazione del difetto riscontrato), sia un risarcimento per il danno subito. E’ perfettamente normale che il padrone di casa non si limiti a pretendere che il difetto sia rimosso in modo definitivo, ma cerchi di conseguire dal responsabile anche il risarcimento dei danni che ha dovuto sopportare a causa dei disagi che quel difetto ha provocato a lui ed alla sua famiglia. Nell’articolo che segue verificheremo qual è il soggetto che la legge individua come responsabile nel caso dei gravi difetti di costruzione, quali sono secondo le norme i gravi difetti e se è possibile ottenere anche un risarcimento.

Quali sono i gravi difetti di costruzione?

La legge [1] non indica quali sono in concreto i gravi difetti di costruzione.

E’ stata la giurisprudenza, cioè le sentenze, ad aver chiarito quali siano i gravi difetti di costruzione in presenza dei quali il proprietario di un immobile può disporre della tutela legale.

I gravi difetti di costruzione individuati dalla giurisprudenza sono, tra quelli che si presentano più frequentemente, i seguenti:

• imperfetta realizzazione di rivestimenti, coperture e lastrici solari con conseguenti infiltrazioni all’interno dell’edificio o del singolo appartamento [2];
• pendenza dei balconi verso l’interno con ristagni di acqua e infiltrazioni nei muri della casa [3];
• insufficienza del vespaio d’isolamento dell’edificio con conseguente passaggio di umidità nei muri perimetrali [4];
• imperfetta realizzazione di tubazioni, scarichi e impianti fognari con conseguenti intasamenti, infiltrazioni di acque nere e diffusione di cattivi odori [5];
• non adeguata capacità di raccolta delle fosse biologiche [6];
• imperfetta realizzazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento con conseguente malfunzionamento [7].

Se compro casa e mi accorgo che i termosifoni funzionano male, se avrò accertato con una perizia che ciò dipende da un difetto di realizzazione dell’impianto, sarò di fronte ad un grave difetto di costruzione

I gravi difetti di costruzione sono stati individuati dalle sentenze

Quali tutele in caso di gravi difetti?

In presenza di gravi difetti di costruzione, il proprietario dell’immobile può, se i difetti si sono manifestati entro dieci anni dall’ultimazione dell’appartamento:

• chiedere la loro eliminazione all’appaltatore, cioè al costruttore che ha realizzato l’immobile (ed eventualmente anche al progettista e al direttore dei lavori), contestandogli il difetto riscontrato entro un anno dalla sua scoperta;
• avviare la causa davanti al giudice (se l’appaltatore nel frattempo non ha eliminato spontaneamente il difetto contestato) entro un anno dal momento in cui il difetto è stato contestato all’appaltatore [8].

Se l’impianto fognario del mio appartamento non funziona a causa di un difetto di cui è responsabile il costruttore, dovrò contestargli il difetto entro un anno dalla scoperta e fargli causa entro un anno dalla contestazione e potrò chiedergli anche il risarcimento

Al giudice il proprietario dell’immobile difettato potrà chiedere:

• l’eliminazione del grave difetto a cura e spese dell’appaltatore e/o degli altri soggetti ritenuti responsabili (progettista o direttore dei lavori);
• il risarcimento del danno subito a causa dei difetti riscontrati [9].

E’ quindi sicuramente possibile chiedere al costruttore anche il risarcimento dei danni che il difetto di costruzione ha provocato.

Se l’infiltrazione di acqua provocata da un difetto di costruzione ha impedito di abitare l’appartamento ed ha causato la perdita di mobili, potrò chiedere al costruttore il risarcimento delle spese di soggiorno in albergo e di sostituzione dei mobili andati distrutti a causa dell’acqua infiltrata

Dei gravi difetti di costruzione risponde il costruttore