Quali sono i beni che in condominio sono di proprietà comune fra tutti quanti i condomini

Per evitare che i condomini siano, come purtroppo spesso sono, un luogo dove regnano confusione e dissidi basterebbe conoscere le norme basilari che regolano il funzionamento del condominio. Ed invece molto spesso queste norme di base sono del tutto ignorate dagli abitanti degli edifici condominiali. Di quali cose sono proprietari i condomini? Ecco per esempio una di quelle domande a cui sarebbe assai opportuno che chi vive in condominio fosse in grado di fornire agevolmente una risposta. Ed invece in questo, come per tanti altri casi, le risposte mancano e le liti proliferano con il conseguente dispendio di tempo e denari per risolverle. In tanti condomini italiani sovente non si riesce a comprendere se una parte dell’edificio sia di proprietà condominiale oppure no. E ne sorgono animate contese. Non di rado le discussioni approdano in tribunale, mentre invece la questione potrebbe essere rapidamente risolta se l’amministratore e tutti i condomini fossero a conoscenza delle norme condominiali contenute nel Codice civile. Nell’articolo che ci apprestiamo a scrivere tenteremo quindi di chiarire a quali norme occorra fare riferimento per comprendere quali siano in condominio le parti da considerare di proprietà collettiva, cioè di proprietà dei condomini abitanti nello stabile.

Quali sono le cose di proprietà condominiale?

La legge [1] stabilisce innanzitutto una presunzione per individuare i beni condominiali.

Si devono cioè presumere di proprietà di tutti i condomini alcuni beni specificamente individuati a meno che non il titolo non stabilisca il contrario (il titolo è il primo atto di compravendita, in ordine cronologico, di un immobile dall’originario costruttore dell’edificio ad altro soggetto).

I beni che la legge presume di proprietà comune dei condomini sono:

• tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso dei condomini (il suolo su cui l’edificio è costruito, i muri maestri, i pilastri, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, le facciate, i cortili;
• le aree destinate al parcheggio, i locali per i servizi comuni come la portineria,
• tutti i manufatti destinati all’uso comune, come ad esempio l’ascensore, gli impianti fognari e idrici, i sistemi per distribuire gas ed energia elettrica, gli impianti per l’aria condizionata, per la ricezione dei segnali di radio e televisione e relativi collegamenti fino al punto di diramazione alle unità di proprietà esclusiva.

Questo elenco non è tassativo, nel senso che ci possono essere altri beni di proprietà condominiale non compresi nell’elenco fornito dalla legge.

Difatti sarà considerato un bene condominiale qualunque altro bene che abbia una concreta ed oggettiva destinazione al servizio di tutti quanti i condomini [2].

Un locale destinato oggettivamente e strutturalmente al servizio di tutti i condomini sarà un bene condominiale anche se non compreso nell’elenco fornito dalla legge

I muri maestri si presumono beni di proprietà condominiale se non risulta diversamente dal titolo

Come e fra chi si ripartiscono le spese per i beni di proprietà condominiale?

Ma come vanno ripartite le spese relative ai beni di proprietà condominiale?

La legge, con riferimento a questo problema, ci dice che:

• il diritto di proprietà dei condomini sui beni di proprietà condominiale è misurato in proporzione al valore dell’immobile di proprietà esclusiva sulla base dei millesimi indicati nelle tabelle millesimali, a meno che nel contratto di acquisto non risulti indicata una diversa quantificazione del valore di proprietà [3];
• di conseguenza le spese necessarie per conservare i beni di proprietà condominiale, quelle per la loro manutenzione ordinaria e straordinaria, oltre che le spese per poter erogare i servizi comuni (pulizia o illuminazione ad esempio) e quelle per le innovazioni (installazione di un ascensore ad esempio) sono sopportate dai condomini in proporzione [4] ai millesimi di proprietà salvo che non sia raggiunto un accordo, con il consenso di tutti quanti i condomini, che fissi un differente criterio di ripartizione [5].

Utile rimarcare che:

• per i beni comuni che servono in misura diversa i condomini, le spese appena citate andranno ripartite, salvo diverso unanime accordo, in proporzione all’uso che i condomini possono farne [6] (le spese per le porte frangifuoco relative solo ad alcuni garage in proprietà esclusiva saranno ripartite in proporzione all’uso che i condomini ne possono fare [7]);
• quando in edificio ci sono più scale, cortili, lastrici solari, o altre opere, cose o impianti che servono solo una parte del fabbricato, le spese per la relativa manutenzione saranno a carico solo di quei condomini che ne traggono utilità, a meno che non vi sia un diverso accordo tra loro [8].

Le spese relative alle parti comuni si suddividono in proporzione ai millesimi