Il Tribunale di Torino ha chiarito i criteri per determinare la proprietà del sottoscala in un edificio condominiale.
L’articolo 1117 del codice civile elenca le cosiddette aree comuni, ossia che appartengono a tutti i condomini. Tetto, fondamenta, scale, pilastri, cortili, portone, pianerottoli: sono beni di proprietà di ciascun condomino in proporzione ai rispettivi millesimi. L’elencazione però non è esaustiva e ben può succedere che un’area di norma condominiale venga invece riservata a un singolo condomino (succede spesso con la terrazza o il lastrico solare).
Stante quindi questa incertezza (che il più delle volte riguarda il sottotetto), ci si è spesso chiesto di chi è la proprietà del sottoscala in condominio? Si tratta di un bene comune oppure no? Recentemente, il Tribunale di Torino (con sentenza 4309 pubblicata il 31 ottobre 2023) ha fornito chiarimenti su come stabilire se tale spazio appartenga a tutti i condomini o se possa essere considerato di proprietà esclusiva. Questa tematica si intreccia con le norme del Codice Civile e le sentenze della Cassazione che regolamentano la proprietà immobiliare e i diritti dei condomini. Ma procediamo con ordine.
Il sottoscala è sempre comune?
In linea generale il sottoscala, come parte integrante del vano scala, si presume che sia un bene comune. Questo spazio, infatti, è spesso utilizzato per finalità che interessano tutti gli abitanti dell’edificio, come lo stoccaggio di oggetti o l’installazione di impianti tecnici.
Tuttavia, non è una regola senza eccezioni. La proprietà del sottoscala può essere esclusiva se esiste un “titolo contrario“, cioè un documento che ne attesti la proprietà privata sin dal primo trasferimento dell’immobile. Questo documento può essere il regolamento di condominio approvato all’unanimità o un atto di vendita compiuto prima della costituzione del condominio.
Se il costruttore si riserva la proprietà del sottoscala lo deve fare prima della vendita del primo appartamento poiché, dopo questo momento, si forma il condominio e di conseguenza il sottoscala diventa automaticamente bene condominiale, non più acquisibile unilateralmente in un secondo momento.
Come si dimostra la proprietà esclusiva del sottoscala?
Per dimostrare che il sottoscala è di proprietà esclusiva e non comune, occorre fornire una prova documentale. Ciò può essere fatto tramite l’atto costitutivo del condominio o il primo atto di trasferimento dell’unità immobiliare dall’originario proprietario. Se il documento indica chiaramente che il sottoscala è stato escluso dai beni comuni, allora questo spazio può essere considerato di proprietà privata.
Cosa succede in caso di controversia?
In caso di disputa sulla proprietà del sottoscala, il tribunale può essere chiamato a decidere. La sentenza del Tribunale di Torino fa da precedente giuridico, stabilendo che se non viene fornita una prova adeguata dell’esclusività del sottoscala, questo rimane di proprietà comune. In altre parole, il condominio non deve dimostrare che il sottoscala è comune, mentre chi rivendica la proprietà esclusiva deve fornire un “titolo contrario”.
Qual è il valore delle planimetrie e degli atti di provenienza?
Le planimetrie catastali e gli atti di provenienza possono avere solo un valore indiziario e non sono sufficienti a superare la presunzione di condominialità del sottoscala. Nel caso esaminato dal Tribunale di Torino, i documenti presentati dai convenuti non sono stati considerati sufficienti a dimostrare la proprietà esclusiva.
In sintesi, in assenza di una prova documentale chiara e precisa, il sottoscala rimane un bene di proprietà di tutti i condomini. Prima di giungere comunque a questa conclusione è bene verificare attentamente gli atti costitutivi del condominio e i primi trasferimenti immobiliari per evitare dispute future sulla proprietà.