Chi è responsabile dei danni al decoro architettonico in un condominio e come gestire tali situazioni?

In un condominio, mantenere il decoro architettonico è fondamentale per garantire un ambiente piacevole e valorizzare le proprietà. Ma quando questo viene compromesso, sorge una domanda: chi è responsabile dei danni? Semmai uno dei condomini dovesse installare degli infissi di colore diverso da quelli degli altri, o decidesse di chiudere il balcone con delle vetrate, o di realizzare una veranda, o ancora di costruire una tettoia sul balcone, quali sarebbero le conseguenze? In questo articolo vedremo chi risponde dei danni al decoro per colpa dei condomini. Scopriremo contro chi va intentata l’azione legale ed entro quali termini. Ma procediamo con ordine.

Di chi è il decoro architettonico?

Il decoro architettonico è un bene di tutti i condomini in quanto serve per apprezzare l’immobile nel suo complesso. Compromettere il decoro non significa solo imbruttire una facciata dell’edificio ma compromettere il valore di ogni singolo appartamento compromettendone la rivendita. Ciò significa quindi che chi vuol fare un’opera che possa incidere sul decoro architettonico dello stabile deve prima chiedere il permesso al condominio. E a tal fine è necessaria l’unanimità perché, come anticipato, si tratta di un bene di tutti i condomini.

Cosa si intende per decoro architettonico?

Il decoro architettonico si riferisce all’armonia delle linee e delle strutture dell’edificio: non è la sua bellezza ma – se vogliamo – la sua storia. Include l’aspetto delle facciate, la coerenza degli stili architettonici, i materiali usati e ogni elemento visivo che contribuisce a rendere uniforme l’immobile rispetto alle linee originariamente disegnate dal costruttore.

Quindi a decidere se un’opera viola o meno il decoro architettonico non è la sua bellezza ma la sua coerenza con il resto dell’edificio, l’armonia. Ciò che costituisce “un pugno nell’occhio” – anche se non visibile dalla strada principale – si può ritenere lesivo del decoro architettonico.

Alterare il decoro può significare compromettere l’aspetto e il valore dell’edificio.

Chi è responsabile dei danni al decoro in un condominio?

La responsabilità dei danni al decoro di un edificio condominiale è innanzitutto attribuita a chi ha effettuato le modifiche o le aggiunte che hanno causato il danno. Spesso si tratta di uno o più condomini che hanno realizzato opere senza il consenso di tutti gli altri o in violazione delle normative locali o del regolamento condominiale.

Attenzione però perché il codice civile impone a ciascun condomino che esegue un lavoro di darne comunicazione all’amministratore affinché questi sia informato di ciò e ne informi l’assemblea. Peraltro l’amministratore è garante dei beni comuni e quindi anche del decoro dello stabile. Ne deriva una sua corresponsabilità per aver consentito l’opera pur avendone preventiva conoscenza, o per non aver informato di ciò l’assemblea, o per non aver agito contro il condomino in questione. E in ogni caso, l’amministratore che, pur non informato dei lavori, non abbia fatto nulla per impedirli può essere revocato dall’incarico per mala gestio.

Quali sono le conseguenze per chi danneggia il decoro?

Le conseguenze per chi danneggia il decoro architettonico di un condominio sono di due tipi.

Innanzitutto c’è l’obbligo di demolire l’opera, obbligo che verrà impartito dal giudice civile a cui il condominio (nella persona dell’amministratore) o ogni singolo condomino può rivolgersi. Peraltro se l’opera è anche abusiva, si instaurerà anche un processo penale e la demolizione verrà impartita dal giudice competente.

Oltre però all’obbligo di ripristinare lo stato originario a proprie spese, l’autore delle opere sarà condannato al risarcimento dei danni subiti dal condominio (che saranno tanto più elevati quanto più l’opera avrà lasciato il segno).

Come anticipato, l’azione di tutela può essere intrapresa dagli altri condomini o dall’amministratore di condominio.

Quanto tempo c’è per agire a tutela del decoro architettonico?

La violazione del decoro architettonico è ciò che si definisce un illecito permanente ossia che si protrae nel tempo e si rinnova giorno dopo giorno finché l’opera non viene eliminata. Sicché non ci sono termini di prescrizione per agire contro il responsabile.

Come si può prevenire il danno al decoro?

Non è necessario attendere l’ultimazione dei lavori per agire a difesa del decoro architettonico: l’azione giudiziaria può essere intrapresa anche in via preventiva a patto che i lavori siano stati già avviati, a prescindere dallo stadio in cui si trovano.

Cosa fare se si subisce un danno al decoro?

Come tutte le controversie condominiali, prima di agire dinanzi al giudice è obbligatorio rivolgersi, con l’assistenza del proprio avvocato, a un organismo di mediazione affinché tenti una soluzione bonaria. Solo se tale tentativo fallisce si può fare ricorso al giudice. Si dovrà quindi avviare una causa civile.

Il condominio può anche presentare una istanza di accesso agli atti amministrativi presso il Comune (che resterà anonima) e chiedere l’esibizione di tutti i progetti e delle eventuali autorizzazioni. Se saranno rinvenute violazioni della normativa urbanistica, come l’assenza dei permessi edilizi, si potrà fare un esposto al Comune o alla Procura della Repubblica oppure sporgere denuncia. In tali casi si attiverà un procedimento penale per abuso edilizio.

L’ordine di demolizione a seguito della contestazione del reato non cade mai in prescrizione.