Quando inizia a decorrere la prescrizione dei crediti condominiali? Ecco quali sono i termini di prescrizione e le modalità di interruzione secondo il Codice civile.

Quando si tratta di crediti condominiali, è importante comprendere quando inizia a decorrere il periodo di prescrizione perché è da questo che dipende l’obbligo di pagamento. Ipotizzando il caso di un amministratore inerte o sostituito da un altro che impieghi molto tempo a ristrutturare la contabilità e a rimettere ordine nei bilanci, è ben possibile che, dopo svariati anni, i debiti più vecchi non siano più dovuti. E ciò non vale solo per le quote ordinarie ma anche per i conguagli e per le spese straordinarie.

In queto articolo vedremo meglio quali sono i termini di prescrizione per le spese condominiali ordinarie e straordinarie, come può essere interrotta la prescrizione secondo il Codice civile e soprattutto a partire da quando inizia a decorrere la prescrizione. Terremo peraltro conto di una recente e interessante sentenza del tribunale di Potenza secondo cui anche un pagamento parziale potrebbe azzerare il calcolo della prescrizione e farlo decorrere nuovamente da capo. Ma procediamo con ordine.

Quando vanno pagate le spese condominiali?

L’obbligo di pagare le spese condominiali non dipende da una delibera assembleare (ad esempio quella di approvazione dello stato di riparto) ma dalla proprietà dell’immobile. È quindi un debito che scatta in automatico e, solo per semplicità, viene ripartito su base mensile o, a seconda dei condomini, bimestrale, trimestrale e così via.

Ne consegue che l’amministratore non ha bisogno di essere autorizzato dall’assemblea per la riscossione degli oneri condominiali. Anzi, il suo è un vero e proprio obbligo impostogli dal codice civile. In particolare egli deve agire contro i morosi entro e non oltre sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. Lo deve fare in via giudiziale e non semplicemente limitandosi a inviare una lettera di diffida; pertanto deve nominare un avvocato di propria fiducia affinché richieda al giudice un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

Quali sono i termini di prescrizione per le spese condominiali?

La prescrizione dei crediti condominiali dipende dalla natura degli stessi. In particolare:

• spese ordinarie, dovute periodicamente: prescrizione in cinque anni;
• spese straordinarie, dovute quindi occasionalmente (una tantum): prescrizione in dieci anni.

Difatti la legge stabilisce che il termine di prescrizione ordinario è di 10 anni. Invece tutti i pagamenti periodici, che devono farsi almeno una volta all’anno o per frazioni di tempo più brevi, si prescrivono in 5 anni.

Da quando decorre il termine di prescrizione dei crediti del condominio?

Non ha molto senso parlare di termini di prescrizione se non si stabilisce a partire da quando questi decorrono perché è proprio questo che può estenderli o restringerli a seconda del caso.

La Cassazione (sent. n. 4489/2014) ha stabilito che la prescrizione delle spese condominiali ordinarie inizia a decorrere dalla data della delibera di approvazione del rendiconto e del relativo stato di riparto, e non dall’esercizio di bilancio (Cass. sent. n. 11981/1992, n. 4489/2014; Trib. Roma sent. n. 19610/2019 e n. 4477/2020).

Stesso discorso deve farsi anche per quanto riguarda le spese straordinarie.

Perciò l’obbligo del condomino di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge con la delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione, che può peraltro anche mancare ove esistano le tabelle millesimali, strumento questo che permette di individuare con certezza, attraverso un semplice calcolo matematico, le somme concretamente dovute dai singoli condòmini (Cass. sent. n. 15288/2005).

Come può essere interrotta la prescrizione dei crediti condominiali?

La prescrizione dei crediti condominiali può essere interrotta – e in tal caso inizia a decorrere nuovamente da capo a partire dal giorno successivo – attraverso l’esercizio del diritto da parte del credito o l’ammissione del debito da parte del condomino moroso. In particolare gli atti che interrompono la prescrizione possono essere:

• la lettera di diffida e messa in mora inviata dall’amministratore o dall’avvocato del condominio;
• il riconoscimento del debito fatto dal condomino sia in forma espressa (con una dichiarazione scritta) che implicita (ad esempio con una richiesta di dilazione o di saldo e stralcio, anch’esse scritte);
• il pagamento parziale effettuato dal condomino (Trib. Potenza sent. n. 842/2023);
• la notifica di un decreto ingiuntivo: in tal caso la prescrizione si interrompe e inizia a decorrere da capo ma sarà di 10 anni poiché tale è la prescrizione degli atti giudiziari;
• la notifica di un atto di citazione: in tal caso la prescrizione si interrompe e resta sospesa per tutto l’arco di durata del processo.

Cosa ha stabilito il Tribunale di Potenza in merito alla prescrizione dei crediti condominiali ordinari?

Il Tribunale di Potenza, nella sentenza 842 del 29 giugno 2023, ha affrontato la questione della prescrizione dei crediti condominiali ordinari. Il Tribunale ha rilevato che i pagamenti parziali effettuati dal condomino costituivano una prova dell’interruzione della prescrizione, in conformità all’articolo 2944 del Codice civile.

Il Giudice ha rilevato che, con riferimento al mancato pagamento degli oneri condominiali ordinari maturati nelle annualità dal 2013 al 2017, vi era prova in atti del pagamento, sia pure parziale e, per l’effetto, tali pagamenti avevano prodotto «effetti indubbiamente interruttivi della prescrizione ai sensi dell’articolo 2944 Codice civile».