Come diventare proprietari di un immobile altrui senza contratto: come usucapire un bene altrui.

Avrai certamente sentito parlare dell’usucapione. Molti, non comprendendo a pieno il significato di questo istituto: lo definiscono come un mezzo legalizzato di espropriazione della proprietà privata. Chi la pensa così è perché non ha compreso a fondo cos’è l’usucapione e come funziona. In verità, l’usucapione è un meccanismo tutt’altro che ingiusto. Anzi, è il modo che ha il nostro ordinamento per premiare le forme di utilizzo produttivo dei beni (mobili o immobili), in modo che arrechino giovamento all’intera società, sfavorendo invece atteggiamenti di abbandono della ricchezza.

Non dimentichiamo che la nostra Costituzione riconosce la proprietà privata, sia all’articolo 41 e 42, ma solo nella misura in cui abbia una funzione sociale. Tanto per fare un esempio, sarebbe contrario al nostro ordinamento l’atteggiamento di un proprietario terriero che abbandoni il proprio campo lasciando che questo diventi paludoso o fonte di pericolo per i confinanti. Dall’altro lato, la legge tutela chi invece quel campo lo coltiva, lo ara, lo cura e lo rende produttivo, anche se non è il titolare. 

Fatta questa generale premessa, vediamo più nel dettaglio cos’è l’usucapione e come funziona, a che serve e, in definitiva come si diventa proprietari di un immobile per usucapione, quali sono i requisiti per l’usucapione e quanti anni devono passare prima di completare l’iter della procedura. 

Cos’è l’usucapione?

L’usucapione viene definito come un mezzo di acquisto della proprietà “a titolo originario”. Il che, tradotto in linguaggio comune, significa che non c’è bisogno di un contratto o di una manifestazione di volontà da parte del precedente titolare. 

La legge infatti prevede che chi per lungo tempo utilizza un bene altrui e si comporta su di esso come se fosse il legittimo proprietario, senza che quest’ultimo in tutto tale arco di tempo faccia nulla per riprenderne il possesso, ne diviene automaticamente titolare. Non proprio automaticamente: ha prima bisogno di una sentenza del giudice che accerti l’avveramento di tutte le condizioni dell’usucapione (che a breve vedremo). Si tratta quindi di una sentenza che dichiara ciò che già, di fatto, si è realizzato. Tant’è che ha effetti retroattivi.

In buona sostanza l’usucapione adegua il diritto a una situazione di fatto già consacrata. 

Volendo spiegare in due parole cos’è l’usucapione e come funziona potremmo dire che è il modo per diventare proprietari di un bene altrui attraverso tre condizioni: 

• l’utilizzo del bene come se fosse proprio da parte del soggetto formalmente non-proprietario;
• la mancata rivendicazione del bene da parte dell’effettivo proprietario; 
• il decorso di 20 anni di tempo in cui tale situazione si consuma. 

Come funziona l’usucapione: l’impossessamento del bene altrui

Per far scattare l’usucapione è innanzitutto necessario che una persona entri in possesso di un bene altrui. Lo può fare in forza di un contratto (ad esempio un contratto di comodato) o semplicemente di fatto, senza alcuna autorizzazione del titolare (ad esempio il titolare di un campo che, sapendo che il vicino si è ormai trasferito in America, decide di coltivare il terreno di quest’ultimo per trarne frutti).

L’importante è che l’impossessamento non avvenga né in modo clandestino, né violento. Quindi non potrebbe mai aversi usucapione nel caso di un abusivo che, approfittando dell’assenza del proprietario dalla sua casa, vi si barrichi dentro; o nel caso di chi, ogni notte, di nascosto, vada a dormire nel sottoscala di un condominio. 

L’utilizzo del bene come se fosse proprio

Chi vuole usucapire il bene altrui non può limitarsi a utilizzarlo ma deve manifestare pubblicamente, ossia all’esterno, la propria intenzione di comportarsi sul bene stesso come se fosse il proprietario, ossia arrogandosi dei poteri che altrimenti non avrebbe. Quindi un inquilino che continua a pagare il canone di affitto non potrà mai usucapire l’appartamento: il pagamento del canone è infatti un tacito riconoscimento della proprietà altrui. E lo stesso dicasi del contadino che ara il campo altrui e nello stesso tempo consegna al titolare una parte del raccolto. E così dicasi per chi attraversa quotidianamente il fondo di un vicino per accedere alla strada, senza cambiare la conformazione dei luoghi. 

Insomma, ciò che deve fare il possessore del bene altrui è compiere uno o più atti che incidano in modo determinante sul bene: ad esempio il cambio della serratura per non far entrare nessun altro se non da lui stesso autorizzato, la modifica della destinazione d’uso di una casa, una profonda ristrutturazione interna, lo sbancamento di un terreno, l’abbattimento di alberi, la delimitazione di un orto con un recinto e un cancello, ecc. Secondo alcuni giudici anche il fatto di pagare le tasse su un immobile altrui rivela la volontà di possederlo a titolo di proprietario e quindi farebbe scattare il termine per l’usucapione. 

Il decorso del tempo

Il terzo e necessario elemento per far scattare l’usucapione è il tempo. Dal primo atto con cui il possessore ha manifestato l’intenzione di possedere il bene altrui come se fosse il proprio devono decorrere almeno 20 anni. Chi chiede l’usucapione però può limitarsi a provare la data in cui ha posto il primo comportamento e non anche il decorso del tempo.

Se, durante questo periodo, il possessore dovesse morire ma il suo comportamento dovesse essere proseguito dagli eredi negli stessi termini, questi ultimi potrebbero sommare il tempo di possesso in mano al defunto con il proprio, così avvantaggiandosi di quanto avvenuto in precedenza. Così, se un contadino muore dopo aver arato e zappato il terreno altrui per 18 anni e nei 2 anni successivi il figlio prosegue l’opera del padre, quest’ultimo può comunque rivendicare l’usucapione.

L’indifferenza del proprietario del bene

Altro essenziale elemento per far sì che un bene possa essere usucapito è l’indifferenza totale del titolare del bene. Il quale, pur potendo accorgersi che il proprio bene è utilizzato da un’altra persona, non fa nulla per riprenderlo. Egli però non potrebbe limitarsi a inviare una semplice diffida per bloccare l’usucapione: dovrebbe notificare un atto giudiziario, anche se poi non prosegue la causa. Insomma, è necessaria la notifica di una citazione a mezzo dell’ufficiale giudiziario: l’atto deve essere redatto e firmato da un avvocato.

Se il proprietario, nei 20 anni in cui il bene è stato posseduto dal terzo – calcolati a partire dal primo atto con cui questi ha mostrato l’intenzione di arrogarsi i poteri del titolare – non agisce in giudizio, si verifica l’usucapione. Invece, la notifica di una citazione interrompe il termine dell’usucapione. Termine che potrebbe tornare a decorrere da capo (ossida all’anno “zero”) in presenza di un nuovo comportamento come quelli che abbiamo elencato.

La sentenza di accertamento

Abbiamo sinora visto tutti i presupposti sostanziali per aversi usucapione. Tuttavia, è anche necessario effettuare una modifica ai registri immobiliari. E per fare ciò sarebbe sufficiente anche una semplice dichiarazione del possessore. Cosa che però troverebbe certamente un ostacolo da parte del Conservatore. Ecco perché è necessario prima rivolgersi al tribunale del luogo ove si trova l’immobile affinché accerti l’avverarsi dei presupposti dell’usucapione ed emetta una sentenza “dichiarativa”. Con la stessa sentenza il giudice ordina al Conservatore di modificare l’intestazione del bene. 

Prima della causa in tribunale è necessario un tentativo di mediazione. Il tentativo, se riesce, può essere oggetto di trascrizione nei pubblici registri al pari di una sentenza.

Approfondimenti 

In più occasioni abbiamo trattato, su queste stesse pagine, il tema dell’usucapione. Ecco una rassegna dei principali articoli:

Usucapione: cos’è e come funziona

Come funziona l’usucapione di una casa?

Quali sono i requisiti dell’usucapione?

Usucapione: quando e perché si perde il diritto di proprietà

Quando è possibile usucapione tra parenti?

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