Tutto quello che c’è da sapere su una soluzione che consente di acquistare casa anche se non si ha a disposizione la somma necessaria: vantaggi e svantaggi per le parti interessate.
L’idea di comprare casa è spesso accompagnata da dubbi e incertezze, specialmente in tempi economicamente instabili. Immaginate, per esempio, una giovane coppia alla ricerca della sua prima abitazione, incerta se investire immediatamente in un acquisto definitivo. È qui che entra in gioco una soluzione che offre flessibilità e sicurezza. Cos’è il contratto di affitto con riscatto? Questo tipo di contratto permette ai locatari di affittare una casa con l’opzione di acquistarla dopo un periodo definito, offrendo così il tempo di valutare l’investimento e di accumulare i fondi necessari. In questo articolo, vedremo come funziona questo particolare accordo, delineando i suoi vantaggi e svantaggi.
Contratto di affitto con riscatto: come funziona?
Il contratto di affitto con riscatto (o locazione con opzione di riscatto) rappresenta una modalità innovativa e distinta dalle usuali forme di locazione. In questo schema, l’inquilino dell’immobile ha l’opportunità di trasformarsi in proprietario della casa che sta prendendo in locazione, dopo aver trascorso un periodo prestabilito.
Il quadro legislativo che regola il contratto di locazione con opzione di riscatto è delineato dal Decreto Legislativo n. 133/2014, meglio noto come decreto “Sblocca Italia“. All’interno di questo decreto, specificamente nell’art. 23, sono dettagliate le diverse opzioni disponibili e alcune norme fondamentali. Tra queste, si annovera l’obbligo di trascrizione nei registri immobiliari questi contratti.
Esistono varie tipologie di accordi locativi, e il contratto in discussione consente all’inquilino di utilizzare la casa per una durata definita, generalmente estesa su diversi anni, avendo in seguito l’opzione di acquistarne la proprietà.
Tali accordi offrono una via per l’acquisizione di una casa a coloro che altrimenti non potrebbero permettersi di farlo, ampliando così le opportunità di accesso alla proprietà immobiliare. I soggetti principali coinvolti in questo processo sono due: il proprietario dell’immobile, detto locatore, e l’inquilino, detto locatario o conduttore.
Il canone di locazione in questo caso tende ad essere superiore rispetto a un affitto standard (con un incremento che oscilla tra il 20% e il 30%), poiché comprende un’anticipazione sul prezzo finale di vendita dell’immobile.
Questo contratto è atipico, non è cioè espressamente previsto dal codice civile. Esso nasce dalla pratica e dalle esigenze concrete e racchiude in sé elementi di due contratti tipici: la vendita (art. 1470 cod. civ.) e la locazione (art. 1571 cod. civ.)
Proprietario e inquilino hanno la possibilità di scegliere tra diverse varianti di accordo di affitto con opzione di riscatto. Alla conclusione del periodo di locazione, è previsto che l’inquilino paghi l’importo residuo del prezzo per ottenere la proprietà effettiva del bene. Entrambe le parti hanno la libertà e l’autonomia di stabilire la durata del contratto e le condizioni correlate, a patto che non venga superato il limite di 10 anni.
La normativa vigente stabilisce che il locatore ha il diritto di intervenire qualora l’inquilino non effettui correttamente i pagamenti delle rate mensili di affitto. Se il numero di mensilità non pagate supera un certo limite, fissato ad almeno un ventesimo del totale delle rate dovute, il locatore è autorizzato a richiedere la risoluzione del contratto.
In tale circostanza, il locatore è in grado di rientrare in possesso dell’immobile e ha anche il diritto di trattenere le somme già versate in precedenza dall’inquilino.
Affitto con riscatto: quali sono le possibili formule?
Esistono diverse forme di contratti relativi all’affitto con riscatto:
- contratto con diritto di acquisto: in questa forma contrattuale, il proprietario si impegna a vendere l’immobile, ma l’inquilino non è vincolato all’acquisto una volta terminato il periodo di locazione;
- contratto con patto di futura vendita: in questa variante, l’inquilino è tenuto a procedere all’acquisto. Se l’acquisto non viene effettuato, l’importo corrisposto rimane comunque al proprietario;
- contratto con riserva di proprietà: in questo caso, l’inquilino diventa proprietario dell’abitazione una volta completato il pagamento delle rate di affitto. Se l’inquilino non effettua i pagamenti, il proprietario può riacquisire l’immobile, ma deve restituire le eventuali somme già pagate dall’inquilino per l’acquisto.
Generalmente, nei contratti di affitto con riscatto più comuni, detti “affitto con riscatto puro“, l’inquilino, dopo un determinato periodo stabilito nel contratto, può scegliere se acquistare l’abitazione. Se opta per non acquistare, può essere concordato un nuovo accordo che permette all’inquilino di continuare a vivere nell’immobile in locazione, senza obbligo di acquisto.
Quali sono i vantaggi dell’affitto con riscatto?
Il contratto di affitto con riscatto si rivela vantaggioso per coloro che aspirano all’acquisto di un’abitazione ma al momento non possiedono la liquidità necessaria e non desiderano o non sono in grado di ricorrere a un mutuo bancario.
Questo tipo di contratto di locazione presenta diversi vantaggi per chi lo sottoscrive. Per l’inquilino, i benefici possono includere:
- la libertà di decidere se acquistare o meno la proprietà al termine del periodo di affitto;
- l’accesso immediato all’immobile;
- la possibilità di lasciare l’abitazione facilmente in caso di trasloco;
- l’esenzione dal pagamento dell’IMU sull’abitazione;
- una quota dell’affitto viene destinata all’acquisto, evitando così la perdita di denaro rispetto ai normali contratti di locazione;
- la possibilità di rimandare la decisione sull’acquisto dell’immobile;
- l’opportunità di dimostrare la propria affidabilità creditizia alle banche per futuri acquisti con finanziamenti o mutui;
- il tempo per valutare l’abitazione prima di procedere all’acquisto;
Per l’inquilino che cerca flessibilità e non è ancora pronto a scegliere tra acquisto e affitto, questa soluzione può essere dunque ideale.
Inoltre, i vantaggi possono essere significativi anche per il proprietario che opta per un contratto di affitto con riscatto. In particolare il locatore:
- riceve un canone di locazione più elevato rispetto a quello di mercato;
- mantiene la proprietà dell’immobile per un certo periodo e non è detto che la perda.
Affitto con riscatto: quali sono gli svantaggi?
Abbiamo visto cos’è il contratto di affitto con riscatto e anche che esso può essere una soluzione vantaggiosa sia per inquilini che per proprietari. Tuttavia, è importante considerare anche alcuni aspetti meno favorevoli legati a questa tipologia di accordo.
Gli svantaggi principali per gli inquilini includono:
- il pagamento di un canone mensile superiore rispetto a un contratto di locazione standard;
- la mancata proprietà dell’immobile per un periodo di tempo, con le relative limitazioni, come l’impossibilità di apportare modifiche strutturali;
- la perdita della somma versata per l’acquisto in caso di decisione di non comprare l’immobile;
- la potenziale necessità di cercare una nuova abitazione se si decide di non acquistare e non è possibile continuare l’affitto;
- un costo complessivo di acquisto dell’abitazione potenzialmente maggiore rispetto a un acquisto diretto.
Questi svantaggi per gli inquilini richiedono un’attenta valutazione quando si considera l’opzione dell’affitto con riscatto. Analogamente, anche i proprietari devono prendere in considerazione alcuni aspetti negativi di questa forma contrattuale. In particolare:
- in certi casi, se l’inquilino decide di non procedere con l’acquisto, il proprietario potrebbe dover restituire la quota a ciò destinata;
- il proprietario non può costringere l’inquilino all’acquisto, a meno che non sia specificato nel contratto;
- il proprietario rimane tale per un periodo prolungato e deve quindi sostenere tutte le imposte relative all’immobile, come l’Imu;
- Il proprietario non può beneficiare delle esenzioni fiscali previste per la prima casa;
- il proprietario potrebbe rimanere incerto sul futuro della proprietà per molto tempo e, se l’immobile non venisse acquistato, si troverebbe nella posizione di doverlo rimettere sul mercato.