Ripartizione delle spese di tetto, scale, lastrico solare e cortili nei condomini parziali composti da più stabili o da più parti separate.
Per comprendere cos’è e come funziona il condominio parziale dobbiamo partire subito da un esempio. Immaginiamo due edifici separati, posti a pochi metri di distanza l’uno dall’altro, accomunati da un giardino, chiuso quest’ultimo da un’unica cancellata. Entrambi costituiscono lo stesso condominio ma i condomini dell’edificio contraddistinto dal civico 1/A rispondono solo delle spese di tale costruzione mentre i condomini dell’edificio 1/B rispondono delle spese del loro stabile. In ipotesi del genere siamo dinanzi a un condominio parziale.
Dunque, per entrare subito nel vivo del discorso e comprendere cos’è un condominio parziale possiamo già dire che questo si configura quando una parte dei beni comuni di un condominio (ad esempio tetto, scale, ascensore) sono al servizio solo di alcuni condomini.
Un altro tipico esempio di condominio parziale è l’edificio composto da due scale: la scala A e la scala B. Ebbene, i condomini serviti dalla prima concorrono alle spese relative alla sua manutenzione ma non anche a quelle dell’ascensore della scala B; e viceversa.
Quale norma regola il condominio parziale?
In realtà nessuna norma disciplina esplicitamente il condominio parziale o tantomeno ne dà una definizione. L’unico riferimento è contenuto all’articolo 1123 del codice civile, terzo comma, che detta le regole sulla ripartizione delle spese condominiali. In esso si stabilisce che, in un edificio in cui parti comuni (come scale, cortili, lastrici solari) usate solo da alcuni condomini, le spese di manutenzione sono a carico solo di coloro che ne traggono beneficio.
È proprio questo principio a fondare il concetto di “condominio parziale”, che si applica quando certe strutture (ad esempio, un ascensore o un’area parcheggio) sono destinate all’uso esclusivo di una parte del fabbricato, per cui di esse ne rispondono solo i condomini che ne possono far uso, anche solo potenziale.
Come si forma un condominio parziale?
Al pari di un condominio normale, che si forma in automatico non appena i proprietari di un edificio sono almeno due, anche il condominio parziale si forma da sé quando una struttura, per caratteristiche strutturali e funzionali, serve esclusivamente una parte dell’edificio. In questo caso, solo i condomini di quella parte dell’edificio hanno la proprietà e la responsabilità di tale struttura.
Questo è stato confermato dalla Cassazione con la sentenza del 24 novembre 2010, n. 23851. Di conseguenza, i beneficiari di tali strutture acquisiscono diritti esclusivi su di esse.
È valida una delibera condominiale che istituisca un condominio parziale?
No, una delibera dell’assemblea condominiale non può istituire un condominio parziale se non sono presenti le condizioni sopra menzionate. Qualsiasi tentativo in tal senso sarebbe nullo, in quanto non conforme alla legge.
Quali sono le conseguenze pratiche del condominio parziale?
La presenza di un condominio parziale implica che solo i proprietari delle parti servite da una struttura specifica hanno diritti e responsabilità su di essa. Questo cambia la dinamica delle assemblee condominiali e le maggioranze richieste per le decisioni. La Cassazione, nell’ordinanza del 16 gennaio 2020, n. 791, ha chiarito che solo i proprietari interessati partecipano alle decisioni riguardanti il condominio parziale.
Come vengono gestite le responsabilità per i danni in un condominio parziale?
Per quanto riguarda i danni causati alla proprietà esclusiva di uno dei condòmini da una struttura in cui si concretizza il condominio parziale, come una condotta idrica che serve soltanto alcuni degli appartamenti ricompresi nell’edificio, si pone l’esigenza di accertare, all’interno del condominio, le diverse responsabilità dei singoli appartamenti (fra i quali è compreso quello del danneggiato) a cui è comune il tratto di condotta idrica nella quale si è verificato il guasto (Cassazione sentenza 20 ottobre 2014, numero 22172).