Cosa fare se vi è disaccordo sulla vendita dei beni facenti parte della comunione ereditaria: tutte le soluzioni.

A seguito della morte di vostro padre, tu e i tuoi tre fratelli avete ricevuto in eredità degli immobili. Si tratta di case e terreni che si trovano nella città in cui vivevano i tuoi genitori. Voi eredi, invece, da tempo vi siete trasferiti per lavoro, ognuno in un luogo diverso. Mantenere la proprietà di questi immobili ti sembra quindi inutile; meglio sarebbe, a tuo avviso, venderli e investire diversamente il denaro ricavato. Purtroppo, però, non siete tutti d’accordo. Due dei tuoi fratelli concordano con te, mentre il terzo si oppone alla vendita, affermando che si tratta di beni di un certo pregio e che comunque essi costituiscono un ricordo della vostra infanzia e prima giovinezza. Non sai come uscire da questa situazione. Leggendo questo articolo troverai certamente la soluzione che fa per te; infatti vedremo cosa succede se non tutti gli eredi vogliono vendere, i diversi rimedi previsti dalla legge e cosa conviene fare per risolvere il problema nel modo più indolore possibile.

Cos’è la comunione ereditaria?

La comunione [1] consiste nella titolarità, da parte di più persone insieme, della proprietà o di un altro diritto reale (ad esempio servitù, usufrutto, abitazione). Essa può riguardare uno oppure diversi beni.

Il diritto di ogni partecipante alla comunione è espresso in quote; queste ultime possono essere uguali oppure diverse. Esse non corrispondono a una frazione ideale dei beni in comune, non a una porzione identificabile fisicamente. Dall’entità delle quote derivano:

• la misura dell’utilizzo della cosa comune da parte di ogni partecipante. Ad esempio, chi è titolare della quota corrispondente a 1/2 di una casa potrà utilizzarla in misura maggiore rispetto a chi è proprietario di 1/4 di essa;
• la misura degli eventuali frutti spettanti a ogni partecipante. Sono frutti naturali quelli prodotti dalla terra; frutti civili quelli derivanti da locazioni e affitti. Tornando all’esempio precedente, se la casa in comunione è locata per 600,00 euro al mese, chi è proprietario della metà dell’immobile ha diritto a 300,00 euro, chi è intestatario della quota di 1/4 percepirà 150,00 euro;
• la misura della partecipazione di ognuno alle spese di gestione della cosa comune: quote condominiali, riparazioni ordinarie o straordinarie, utenze, tasse.

La comunione ereditaria è quella che si instaura tra gli eredi di una persona dopo l’accettazione dell’eredità [2]. Essa ha ad oggetto l’intero patrimonio del defunto (detto anche de cuius).

Non tutti gli eredi vogliono vendere: quali sono le soluzioni bonarie?

Per vendere uno o più beni facenti parte del patrimonio ereditario occorre il consenso di tutti gli eredi. I problemi nascono quando qualcuno di essi rifiuta di farlo. In tal caso, è possibile praticare una delle seguenti soluzioni bonarie:

• dividere il patrimonio ereditario;
• cedere singole quote ad altri eredi o a terzi.

Esaminiamo queste due possibilità, che comunque richiedono sempre un certo dialogo tra gli eredi e, a volte, la mediazione da parte di uno di essi o di un’altra persona (ad esempio, un amico o un parente).

La divisione del patrimonio ereditario

La divisione dell’eredità consente a ogni erede di tradurre la propria quota in beni, o porzioni di beni, identificati fisicamente.

Facciamo un semplice esempio.

Tre fratelli hanno ereditato un terreno e due appartamenti. Gli immobili hanno più o meno lo stesso valore. Prima della divisione, ognuno dei coeredi è titolare di una quota pari a un terzo: questo significa che è proprietario di una porzione ideale dei tre beni insieme. I fratelli decidono di procedere a una divisione bonaria, a seguito della quale a ciascuno viene attribuito un immobile. Da quel momento in poi, ognuno di essi diviene proprietario di un appartamento, oppure del terreno, senza più avere nulla in comune con gli altri.

Per procedere alla divisione è necessario recarsi da un notaio. Il professionista redigerà un atto dal quale risultino i beni attribuiti a ciascun erede; provvederà poi a curarne la registrazione e la trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari, in modo tale da rendere ufficiale, anche nei riguardi dei terzi, la nuova titolarità dei beni.

Se il patrimonio è costituito da molti beni e gli eredi non sanno come dividerli può essere utile, prima del rogito notarile, affidarsi a un tecnico che aiuti a farlo, tenendo conto anche delle dimensioni e del valore degli immobili.

Una volta effettuata la divisione ogni erede può, se lo ritiene, cedere ad altri il bene che gli è stato attribuito.

La cessione di una o più quote dell’eredità

Se non si trova un accordo per dividere l’eredità, un’alternativa è la cessione di una o più quote di essa. In questo modo, gli eredi che vogliono vendere realizzano, sia pure in modo diverso, il loro obiettivo.

Un esempio può chiarire meglio la portata pratica di questa soluzione. Torniamo al caso dei tre fratelli che hanno ereditato tre immobili. Il valore complessivo di questi ultimi è 900.000,00 euro. Due di loro vorrebbero venderli, il terzo non è d’accordo. Se si effettuasse la vendita, a ogni fratello spetterebbe 1/3 del ricavato, cioè 300.000,00 euro. Non riuscendo a trovare un’intesa con il terzo fratello, i due vendono soltanto le loro quote, al prezzo di 300.000,00 euro ciascuna; così facendo realizzano praticamente gli stessi effetti che si sarebbero prodotti vendendo tutti i beni di comune accordo.

Le singole quote possono essere vendute:

• ad altri coeredi. Può essere, infatti, che l’erede che non vuole vendere sia interessato ad acquisire le quote degli altri per diventare interamente proprietario dei beni in questione;
• a terze persone. In questo caso bisogna, però, tenere presente una regola che prende il nome di prelazione ereditaria o retratto successorio [3]. Essa consiste nel diritto di ogni coerede a essere preferito rispetto ad altri, a parità di condizioni, in caso di vendita di una quota ereditaria. Pertanto, colui che vuole vendere deve notificare agli altri eredi la proposta di alienazione, specificando il prezzo. Essi hanno due mesi di tempo dall’ultima notifica per decidere ed eventualmente esercitare il loro diritto. Se non rispondono o se dichiarano di non volere acquistare, la quota può essere venduta ad estranei. In caso di mancata notifica della proposta di vendita, gli eredi che avrebbero voluto acquistare hanno diritto di riscattare la quota venduta da tutti gli aventi causa.

Non tutti gli eredi vogliono vendere: quando rivolgersi al tribunale?

Per completare il quadro su cosa succede se non tutti gli eredi vogliono vendere, vediamo quello che si può fare se le soluzioni bonarie sopra descritte non funzionano.

Il principio è che nessuno può essere obbligato a restare comproprietario di uno o più beni contro la propria volontà; pertanto, ogni coerede può rivolgersi al giudice chiedendo la divisione giudiziale [4]. Competente è il tribunale del luogo in cui si è aperta la successione, cioè quello dell’ultimo domicilio del defunto [5]. La causa richiede l’assistenza di un avvocato e può essere iniziata da uno o più coeredi nei confronti degli altri.

Il giudice nomina un Consulente tecnico d’ufficio (Ctu); si tratta di un esperto (geometra, ingegnere o architetto) che viene scelto da un apposito elenco. Il suo compito è quello di procedere alla valutazione dei beni ereditari, accertare se sia possibile dividerli materialmente in ragione delle quote di ciascun erede e, in caso affermativo, redigere un progetto di divisione. Ci sono, infatti, immobili che è agevole ripartire, come una palazzina a più piani, una villa plurifamiliare, un terreno; oppure è possibile attribuire a ciascun erede beni diversi, sempre rispettando il valore delle quote.

Se la divisione è impossibile o se gli eredi non l’accettano, l’unica soluzione è la vendita. Quest’ultima si svolge in forma di asta e il ricavato viene poi diviso tra gli eredi, al netto delle spese di procedura.

Va però detto che, se non si trovano immediatamente compratori, il prezzo viene ripetutamente ribassato per invogliare all’acquisto. Il risultato è che gli eredi che non sono riusciti a mettersi d’accordo ricavano molto meno rispetto a quanto avrebbero potuto realizzare vendendo i beni d’intesa tra loro e a prezzo di mercato.

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