Compravendita immobiliare, firma del compromesso e accordo per il rogito: la differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale. Il funzionamento e i diritti del venditore. 

Cosa succede se non si rispetta la proposta d’acquisto? Un contratto di compravendita, qualsiasi esso sia, può prevedere il versamento, da parte dell’acquirente, di una caparra. A cosa serve la caparra? Serve a indennizzare il venditore nel caso di inadempimento o recesso ingiustificato della controparte. In buona sostanza, incassando la caparra, il primo ottiene una vera e propria garanzia che lo tutela da eventuali danni prodotti dal comportamento di chi compra. 

La caparra è molto frequente nelle vendite immobiliari: viene versata al momento del compromesso (il cosiddetto «contratto preliminare») e posta a garanzia della sottoscrizione del rogito notarile (il cosiddetto «contratto definitivo»). In quest’ambito vedremo, qui di seguito, quando l’acquirente perde la caparra. In altri termini risponderemo alla seguente domanda: cosa succede se non si rispetta la proposta d’acquisto? Ma procediamo con ordine. 

La caparra è obbligatoria?

La caparra non è obbligatoria. Essa è subordinata all’esplicita previsione in un’apposita clausola del contratto. Ragion per cui, di solito, la caparra è collegata ai contratti scritti. Di solito la caparra viene prevista negli affari di maggior valore, come nelle vendite immobiliari.

A quanto ammonta la caparra?

La legge non fissa una misura prestabilita della caparra. Le parti sono quindi libere di determinare l’ammontare che preferiscono. 

Quanti tipi di caparre ci sono?

Esistono due tipi di caparre: 

• caparra confirmatoria: in tal caso, il venditore che subisca l’inadempimento dell’acquirente può trattenere la caparra e, in ogni caso, agire in giudizio contro quest’ultimo per ottenere anche il risarcimento qualora riesca a dimostrare di aver subito un ulteriore danno. Il più delle volte, però, ci si garantisce già con la caparra proprio per evitare di affrontare ulteriori costi di giudizio;
• caparra penitenziale: in tal caso il venditore non può, in caso di inadempimento dell’acquirente, chiedere l’ulteriore risarcimento. Sicché la caparra è da considerarsi come una sorta di corrispettivo del diritto di recesso.

Se il contratto non specifica quale sia la natura della caparra, la valutazione spetta al giudice. In caso di dubbio, la caparra deve essere considerata confirmatoria.

Nel caso di compravendita immobiliare, la consegna della caparra confirmatoria consente al venditore, in caso di inadempimento dell’acquirente, di scegliere tra due opzioni:

• trattenere la caparra;
• oppure agire in giudizio contro l’acquirente per chiedere al giudice una sentenza che trasferisca coattivamente la proprietà dell’immobile, dando così esecuzione al compromesso, oltre al risarcimento del danno.

Invece, qualora la caparra sia di tipo penitenziale, il venditore può solo trattenere la caparra.

Differenza tra caparra e acconto

La caparra confirmatoria non va confusa con l’acconto, che costituisce un adempimento parziale preventivo (cioè un anticipo sul prezzo finale). La consegna anticipata di una somma di denaro si considera caparra confirmatoria quando risulta che le parti hanno inteso perseguire non soltanto la funzione di anticipazione della prestazione dovuta, ma anche quella di rafforzamento e di garanzia del vincolo obbligatorio. 

Nel dubbio, la somma di denaro si intende versata a titolo di acconto.

Quando il venditore può trattenere la caparra?

Rispondiamo ora alla domanda da cui siamo partiti ossia: quando l’acquirente perde la caparra? In via generale l’acquirente perde la caparra quando non adempie agli obblighi indicati nel contratto ossia quando è inadempiente. L’inadempimento deve essere grave ed essenziale, tale cioè da far perdere qualsiasi interereste, al venditore, all’esecuzione del contratto.

In tema di vendita immobiliare, l’acquirente perde la caparra quando:

• dichiara di non voler più acquistare la casa;
• non si presenza, senza giustificato motivo, dal notaio per la firma del contratto di compravendita (il cosiddetto rogito);
• non versa gli acconti concordati con il compromesso (si deve trattare, come anticipato, di un inadempimento grave: quindi non vale un ritardo di pochi giorni così come una differenza minima di importo);
• non indica il nome del notaio al venditore se, nel compromesso, è suo compito individuare il professionista incaricato per la stipula del rogito;
• non accetta il contenuto del contratto definitivo redatto dal notaio seppur coincidente con quanto indicato nel compromesso oppure chiede ulteriori garanzie al venditore che non erano state concordate con il compromesso;
• pretende di versare il prezzo con modalità diverse da quelle concordate (ad esempio assegno bancario piuttosto che assegno circolare).

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