I diritti reali: cosa sono e quali sono? Un’introduzione semplice e accessibile a questi diritti che tutelano il rapporto tra persona e beni.

Nel mondo del diritto, esistono termini che possono sembrare distanti dalla vita di tutti i giorni, ma che in realtà ci riguardano più da vicino di quanto si possa pensare. Uno di questi è il concetto di “diritti reali“. Questo articolo mira a spiegare in termini semplici cosa sono i diritti reali, la loro rilevanza e come si applicano nella pratica, utilizzando un linguaggio chiaro e accessibile a tutti.

Cosa significa diritti reali?

Il termine “reale” non deve essere preso nell’accezione della lingua italiana. Reale non significa né “effettivo”, né “del re”. Il termine, in questo caso, deriva dal latino: res significa “cosa”. Dunque, alla lettera, i diritti reali sono diritti su una cosa, sia essa mobile o immobile.

In parole semplici, i diritti reali conferiscono al titolare un potere immediato e assoluto su un bene, definito come “res”. Questo potere si traduce nella facoltà di godere e disporre del bene in modo pieno ed esclusivo, senza la necessità di intermediari o la collaborazione di altri soggetti.

Cosa si intende per diritti reali?

I diritti reali sono quei diritti che attribuiscono al titolare un potere diretto e immediato su un bene, permettendogli di trarne vantaggio in maniera esclusiva. Tipico esempio è la proprietà: essere titolari di una cosa significa farne ciò che si vuole (compatibilmente coi limiti imposti dalla legge), senza che altri possano interferire nell’esercizio di tale diritto e nel relativo godimento.

Quanti sono i diritti reali?

Gli studiosi del diritto usano distinguere i diritti reali in due categorie:

• diritti reali su cosa propria: la proprietà;
• diritti reali su cosa altrui: si tratta cioè di diritti che vanno a limitare la proprietà altrui e che comunque ineriscono a tale bene. Si tratta dei seguenti diritti: usufrutto, servitù, diritto di superficie, uso, diritto di abitazione. Vi rientrano anche i cosiddetti “diritti reali di garanzia” come l’ipoteca.

La principale caratteristica del diritto reale su cosa altrui è il diritto di sequela: in pratica, in caso di cessione del bene, il diritto si trasferisce con la cosa. Facciamo un esempio.

Tizio, titolare di un terreno confinante con quello di Caio, vanta nei confronti di quest’ultimo una servitù di passaggio. Se Tizio o Caio cedono la rispettiva proprietà, il diritto di servitù si trasferisce al nuovo titolare. Quindi se Tizio dona il terreno a Sempronio, quest’ultimo avrà il diritto di servitù sulla proprietà di Caio. Se invece Caio vende il terreno a Mevio, quest’ultimo dovrà riconoscere a Tizio il diritto di servitù come aveva sempre fatto Caio.

Quali sono le caratteristiche dei diritti reali?

I diritti reali hanno le seguenti caratteristiche:

• immediatezza: il titolare del diritto reale può esercitare il suo potere direttamente sul bene, senza la necessità di richiedere l’intervento di altri;
• assolutezza: il diritto reale è opponibile a tutti, anche a terzi che non ne sono a conoscenza;
• tipicità: i diritti reali sono previsti e disciplinati dalla legge, che ne determina i caratteri e le modalità di acquisto;
• sequela: vale solo per i diritti reali su cosa altrui.

Qual è la differenza tra diritti reali e diritti di obbligazione?

I diritti reali vengono tradizionalmente distinti dai diritti di obbligazione che nascono da un accordo tra due o più parti e che possono essere esercitati solo se c’è la collaborazione della controparte. Si pensi a un contratto di servizi o a una compravendita dove si può ottenere la prestazione o il bene solo se il debitore adempie alla sua obbligazione.

Al contrario i diritti reali si soddisfano per il semplice fatto che vi sia un rapporto diretto e immediato tra il titolare del diritto e la cosa stessa. Qui non c’è bisogno di una prestazione attiva di un altro soggetto. Al contrario, ciò che la legge richiede è un atteggiamento “passivo” della collettività che non può interferire nel godimento del diritto. Ad esempio, sempre con riferimento alla proprietà, vi è il divieto da parte dei vicini di entrare nella casa altrui, di fare rumore o di molestare il titolare con fumi, gas, ecc.

La principale differenza tra i diritti reali e i diritti di obbligazione risiede nella loro struttura: i diritti reali si esercitano “contro tutti” (erga omnes), ovvero hanno efficacia nei confronti di chiunque, mentre i diritti di obbligazione operano solo tra le parti coinvolte nell’accordo (inter partes).

Come si acquisiscono i diritti reali?

I diritti reali possono essere acquisiti attraverso vari modi, come l’acquisto, la successione, la donazione, l’usucapione.

La trasmissione di un diritto reale su un immobile, ad esempio, richiede formalità specifiche come:

• l’atto pubblico (ossia l’atto notarile o rogito);
• la registrazione nei pubblici registri immobiliari.

La donazione richiede anche la presenza di due testimoni.

Quali tutele offrono i diritti reali?

I titolari di diritti reali sono protetti dalla legge in caso di violazione dei loro diritti. Possono avvalersi di azioni giudiziarie per far valere il loro diritto contro chiunque lo leda o lo minacci, garantendo così la massima tutela della loro proprietà o degli altri diritti reali posseduti.

Come conoscere i diritti reali di una persona?

I diritti reali devono essere indicati nei Pubblici Registri Immobiliari. Ecco perché richiedono sempre l’atto notarile. Ragion per cui chiunque può conoscere i diritti reali di un’altra persona chiedendo una visura presso l’Agenzia delle Entrate, ufficio del Territorio.

Ad esempio, è possibile sapere se una persona è proprietà di un terreno e dove questo è ubicato, se un fondo è gravato da una servitù, se una casa è ipotecata o se è stata iscritto un usufrutto.

Il diritto reale non trascritto nei pubblici registri non è opponibile a terzi.