Immobile abusivo in eredità: ecco i rischi, le sanzioni, il pericolo di demolizione, la necessità di una sanatoria per procedere alla divisione.

L’abuso edilizio è un reato di cui però risponde solo il suo autore. Ciò nonostante, nel momento in cui il proprietario di un immobile abusivo muore, gli eredi che subentrano a questi potrebbero avere qualche problema di carattere legale. E difatti, come si vedrà a breve, l’ordine di demolizione di un abuso edilizio può essere emesso in qualsiasi momento e nei confronti di chiunque, a prescindere dall’incriminazione penale.

In questa guida spiegheremo cosa fare se si eredita un immobile abusivo, quali sono i rischi per gli eredi e come ci si mette in regola per evitare sanzioni da parte dello Stato. Scopriremo anche che, nel caso in cui si formi una comunione ereditaria sull’immobile abusivo, ossia qualora la proprietà ricada, per quote, tra più eredi, questi non possono procedere alla sua divisione. La legge infatti prevede la nullità dei trasferimenti dei beni abusivi.

Ma procediamo con ordine e vediamo cosa fare quando si eredita una casa con un abuso edilizio. 

Quando si verifica un abuso edilizio?

L’abuso edilizio può ricorrere quando una costruzione viene realizzata:

• in assenza di permesso di costruire del Comune;
• in difformità dal permesso di costruire concesso dal Comune.

La verifica dell’esistenza di un abuso è un’attività che può verificare qualsiasi tecnico del settore immobiliare tramite un confronto delle planimetrie e delle piante presenti in Catasto. 

Nel momento in cui un erede ha il sentore che la casa ereditata presenti un abuso edilizio farebbe bene a contattare un ingegnere o un architetto che procederà agli opportuni accertamenti.

L’immobile abusivo cade in successione?

Se è vero che la legge prevede la nullità di tutte le vendite e le donazioni che hanno ad oggetto un immobile con un vistoso abuso edilizio, questa previsione non si estende però alle successioni ereditarie. Dunque, nel momento in cui il titolare di un’abitazione decede questa passa ai suoi eredi (a patto che accettino l’eredità) anche se presenta un abuso edilizio.

Dunque un immobile ereditario va in eredità e ciò fa sì che gli eredi ne rispondano ma solo in via amministrativa e non penale (di tanto ci occuperemo più avanti). Tale responsabilità ricade non quindi sui parenti o su chi vive all’interno dell’immobile ma solo su coloro che hanno accettato l’eredità.

Quali rischi per gli eredi di una casa abusiva?

Come dicevamo in apertura, il reato di abuso edilizio può essere contestato solo a chi ha fatto eseguire i lavori irregolari. Dunque nessuna responsabilità penale hanno i suoi familiari, neanche gli eredi. Nessun erede può quindi subire un processo penale per aver accettato un’eredità con, all’interno, un immobile abusivo.

Peraltro le sanzioni penali non si trasferiscono agli eredi. Per cui, se l’autore dell’abuso edilizio è stato condannato penalmente, l’eventuale multa non ricade sui suoi eredi i quali non saranno tenuti a pagarla.

Ma allora cosa rischia un erede se nell’eredità c’è una casa abusiva? Rischia solo di subire un ordine di demolizione. E difatti la demolizione è una sanzione di carattere amministrativo che può essere impartita nei confronti di chiunque sia il proprietario dell’immobile, anche se non ha commesso l’irregolarità urbanistica. E peraltro non ci sono termini di prescrizione per l’emissione dell’ordine di demolizione.

C’è un’altra sanzione che prevede l’ordinamento per chi eredita una casa abusiva: non è possibile procedere alla divisione della comunione ereditaria e non è altresì possibile procedere alla vendita dell’immobile stesso.

Di tali aspetti ci occuperemo meglio più avanti. Sinteticamente possiamo così fare il punto della situazione: chi eredita un immobile abusivo subisce i seguenti effetti

• non corre rischi penali;
• non può subire multe perché non si trasferiscono agli eredi;
• deve demolire l’opera abusiva o, in alternativa, chiedere la sanatoria;
• non può chiedere al tribunale la divisione della comunione ereditaria;
• non può vendere l’immobile abusivo. 

Come sanare un immobile abusivo

Gli eredi possono sanare un immobile abusivo a patto che l’opera non sia in contrasto con i regolamenti urbanistici: 

• in vigore quando essa fu realizzata;
• e, se diversi, in vigore quando la domanda di sanatoria viene presentata.

Come evitare la demolizione

La giurisprudenza ritiene che i piccoli abusi edilizi, quelli che non presentano un grosso impatto per l’ambiente, non debbano essere demoliti. Al posto della demolizione può essere impartita agli eredi una semplice sanzione pecuniaria. 

Esistono numerose sentenze che negano la demolizione in ragione della tutela delle esigenze abitative, specie quando il proprietario dell’immobile non ha altre abitazioni, è povero, anziano o disabile.

Per questi aspetti si consiglia di leggere le seguenti guide:

Abuso edilizio: come evitare la demolizione

Come opporsi all’ordine di demolizione di un abuso edilizio.

Divisione di immobile abusivo

La Cassazione [1] ha confermato la linea dura sul divieto di divisione degli immobili abusivi. Il giudice che procede allo scioglimento della comunione ereditaria deve infatti escludere dalla divisione gli edifici privi del permesso di costruire o comunque costruiti in difformità da esso. Non basta, pertanto, la domanda di assegnazione degli interessati per superare l’irregolarità edilizia.

La Suprema corte ha ricordato che «gli atti di scioglimento delle comunioni relative a edifici, o a loro parti, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dall’articolo 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985 per gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi a edifici realizzati prima della entrata in vigore della detta legge, ove dagli atti non risultino gli estremi della licenza o della concessione a edificare o della concessione rilasciata in sanatoria, ovvero ad essi non sia unita copia della domanda di sanatoria corredata dalla prova del versamento delle prime due rate di oblazione». 

Ne consegue che il giudice non può disporre la divisione ereditaria che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia.

Permane la possibilità di chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione per l’intero complesso degli altri beni, con la sola esclusione degli edifici abusivi.