I condomini possono scegliere di essere convocati in assemblea tramite avviso comunicato in forme diverse da quelle previste dalla legge. L’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale può essere fatto tramite e-mail.

Vizi delle delibere condominiali nulle ed annullabili

Sono nulle le delibere condominiali prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, o che esula dalla competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini. Sono invece annullabili le delibere che presentano vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, che sono adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

Tribunale Catania sez. III, 20/02/2022, n.829

Preventiva convocazione degli aventi diritto a partecipare all’assemblea condominiale

In tema di assemblea di condominio, la preventiva convocazione degli aventi diritto a parteciparvi integra un’incombenza, di regola, gravante sull’amministratore, nonché un requisito di validità di ogni deliberazione, spettando poi all’assemblea e, per essa, al suo presidente, il compito di controllare, sulla base dell’elenco di detti aventi diritto eventualmente stilato dall’amministratore, la regolarità degli avvisi di convocazione, nonché darne conto nel verbale della riunione, trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale, la cui inosservanza importa l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge.

Cassazione civile sez. II, 20/12/2021, n.40827

Ritardo nella convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto

La reiterata omessa presentazione del rendiconto consuntivo da parte dell’amministratore di condominio, il ritardo nella convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto, la mancata redazione della nota sintetica esplicativa della gestione e la mancata esatta esecuzione di un provvedimento giurisdizionale sono violazioni normative, integranti peraltro motivi tipici espressamente previsti dal legislatore, che giustificano la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio.

Tribunale Catania sez. III, 03/11/2021

Validità della convocazione dell’assemblea: basta immettere l’avviso in cassetta?

In tema di condominio negli edifici, ai fini della validità della convocazione dell’assemblea è onere del condominio dimostrare che l’avviso di convocazione sia giunto nella sfera di conoscibilità dei singoli condòmini. Ciò comporta che il condominio non si può limitare ad allegare di aver provveduto all’introduzione dell’avviso di convocazione nelle cassette postali perchè, anche se l’avviso sia effettivamente immesso, risultano comunque violate le modalità di comunicazione di cui all’art. 66, comma 3 disp. att. c.c. dettate appunto per assicurare l’effettiva conoscibilità di tale avviso da parte del destinatario per cui la delibera è annullabile ex art. 1137 c.c.

Tribunale Bari sez. III, 12/02/2021, n.526

Delibera condominiale adottata senza preventiva convocazione

In tema di condominio la mancata conoscenza dell’avviso di convocazione dell’assemblea integra un vizio di costituzione dell’assemblea stessa che è idoneo a portare all’annullamento delle delibere approvate in quella sede. Infatti tale omissione lede il diritto del condòmino di partecipare all’assemblea e di essere avvertito in un tempo congruo per poter prendere cognizione del contenuto dell’ordine del giorno, acquisendo la documentazione ritenuta necessaria, così contribuendo alla formazione della volontà collettiva.

Di conseguenza, tutte le delibere che soffrono di vizi formali attinenti alla procedura di formazione della volontà del condominio – ed in particolare quelle che violano le prescrizioni di cui all’art. 1136 c.c. – sono viziate e pertanto invalide.

Tribunale Roma sez. V, 01/03/2021, n.3573

Avviso di convocazione dell’assemblea condominiale: quando deve essere inviato?

Per effetto degli articoli 1136 del codice civile e 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, nella formulazione antecedente alle modifiche apportate dalla legge 220/2012, ogni condomino ha il diritto di intervenire all’assemblea e deve, quindi, essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l’avviso di convocazione previsto dall’articolo 66, ultimo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile, testo previgente, quale atto unilaterale recettizio, sia non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine, ivi stabilito, di almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza, avendo riguardo alla riunione dell’assemblea in prima convocazione.

Deriva da quanto precede, pertanto, che il mancato rispetto di tale termine di ricezione dell’avviso da parte dell’avente diritto costituisce motivo di annullamento della delibera assembleare, ai sensi dell’articolo 1137 del codice civile, come confermato dal testo ora vigente dell’articolo 66, comma 3, del codice civile introdotto dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220, il quale fa riferimento non solo all’omessa, ma anche alla tardiva o incompleta convocazione, specificando peraltro la legittimazione del solo condomino non ritualmente convocato ad agire per l’annullamento.

Essendo, dunque, necessario che l’avviso, in quanto atto unilaterale recettizio, sia non solo spedito ma anche ricevuto dal condomino destinatario cinque giorni prima la data dell’adunanza in prima convocazione, ai fini della prova dell’osservanza di tale termine dilatorio è necessario che il condominio dimostri la data in cui esso è pervenuto all’indirizzo del destinatario, con l’ulteriore conseguenza che, nell’ipotesi di invio dello stesso con lettera raccomandata, ove questa non sia consegnata per l’assenza del destinatario, detta data coincide con quella di rilascio dell’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro.

(È, perciò, corretta in diritto, ha osservato la Suprema Corte, l’affermazione della Corte d’appello secondo cui, a fronte di riunione dell’assemblea fissata in prima convocazione per il 26 gennaio 2010, risultava tardivo l’avviso ricevuto dal condomino in data 23 gennaio 2010).

Cassazione civile sez. II, 30/10/2020, n.24041

Ritardo nella comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea

Ogni condomino ha il diritto di intervenire all’assemblea e deve, quindi, essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l’avviso di convocazione, previsto dall’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. nel testo vigente “ratione temporis”, quale atto unilaterale recettizio, sia, non solo, inviato, ma anche ricevuto nel termine ivi stabilito di almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza, avendo riguardo alla riunione dell’assemblea in prima convocazione.

Cassazione civile sez. II, 30/10/2020, n.24041

Omessa convocazione all’assemblea: vizio di annullabilità

La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, 3° comma, c.c. – decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione – è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

Tribunale Roma sez. V, 13/07/2020, n.10109

Onere probatorio incombente sul condominio

La convocazione dell’assemblea condominiale, attesa la sua funzione conoscitiva, si caratterizza come ‘atto unilaterale recettizio, sia pure di contenuto non negoziale e, pertanto, deve ad esso applicarsi la presunzione di conoscenza stabilita dall’art. 1335 c.c., disposizione, questa, che, iuris tantum, collega al pervenimento dell’atto all’indirizzo del destinatario la conoscenza del relativo contenuto. Ciò posto, a fronte della contestazione di un condomino per non aver ricevuto l’avviso di convocazione dell’assemblea, è onere del condominio provare che lo stesso sia stato regolarmente e tempestivamente convocato.

Tribunale Roma sez. V, 13/07/2020, n.10109

Convocazione dell’assemblea tramite e-mail

In materia di convocazione dell’assemblea condominiale, se è corretto ritenere che unico strumento equipollente alla raccomandata è la comunicazione PEC, posto che solo con tale modalità perviene al notificante un messaggio di accettazione e consegna dell’avviso, tuttavia qualora sia lo stesso condomino ad aver richiesto la comunicazione della convocazione avverso un mezzo “informale” quale la e-mail, non avendo egli indicato un indirizzo pec bensì l’indirizzo, mail, ne consegue che l’invio della mail dal condominio ha rispettato le forme indicate dal condomino e è perfettamente valida.

Corte appello Brescia sez. II, 03/01/2019, n.4

Impugnazione delibere condominiali

L’omessa convocazione all’assemblea condominiale legittima il condomino pretermesso ad agire per l’annullamento della delibera adottata in quella sede, per contrarietà alla legge ex art. 1137 c.c., senza necessità di allegare e provare uno specifico interesse connesso al contenuto della delibera impugnata, diverso da quello rappresentato dalla rimozione dell’atto in conseguenza del vizio salvo verificare, in corso di causa, la fondatezza, o meno, della relativa contestazione.

Tribunale Bari sez. III, 03/12/2018, n.5047

Avviso convocazione assemblea condominiale

In materia di condominio, ai fini della conoscenza dell’avviso di convocazione dell’assemblea, la mera ricognizione operata dall’ente postale risulta inidonea a surrogare quella documentazione tesa ad accertare l’avvenuta ricezione dell’atto al destinatario o quantomeno ad attestare l’ingresso del medesimo nella sua sfera di conoscibilità, poiché non è atto che permetta il controllo dell’effettiva consegna della raccomandata al condomino o il rilascio nella sua cassetta postale dell’avviso di giacenza (adempimento che consente di acquisire conoscenza dell’invio della comunicazione e la conoscibilità del suo contenuto). Pertanto, in difetto di un’attestazione del postino che – fino a querela di falso – attribuisca una presunzione di veridicità in merito all’avvenuta comunicazione della missiva, la comunicazione dell’assemblea non è corretta.

Tribunale Grosseto, 13/11/2018, n.958

Conflitto di interessi e avviso di convocazione

L’invalidità della delibera assembleare discende non solo dalla positiva verifica del voto determinante dei condomini aventi un interesse in conflitto ma altresì dalla dannosità, seppure potenziale, della deliberazione in particolare laddove sia diretta a soddisfare interessi extracondominiali o esigenze lesive dell’interesse condominiale alla gestione dei beni comuni. Emergenze da accertare in concreto come da accertare in concreto il fatto se la partecipazione al voto del condomino in conflitto di interessi sia risultata essenziale per raggiungere la maggioranza di legge.

Tribunale Roma sez. V, 10/10/2018, n.19275

Assemblea condominiale: delibere nulle e delibere annullabili

In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

Tribunale Roma sez. V, 13/08/2018, n.16513

Onere di provare l’avvenuto recapito della convocazione all’assemblea

La disposizione del sesto comma dell’art. 1136 c.c. implica che ogni condomino ha diritto di intervenire all’assemblea e deve quindi essere messo in condizioni di poterlo fare, con la conseguente necessità che l’avviso di convocazione previsto dall’ultimo comma dell’art. 66 disp. att. c.c. sia non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine (almeno 5 giorni fissati prima della data di adunanza) ivi previsto. L’onere di provare l’avvenuto recapito incombe sul condominio.

Tribunale Massa, 15/06/2018, n.439

Indicazione degli argomenti dell’ordine del giorno e diritto di informazione dei condomini

Perché venga rispettato il diritto dei condomini alla partecipazione informata in assemblea, è sufficiente che nell’avviso di convocazione vengano indicati gli argomenti all’ordine del giorno nei loro termini essenziali.

Cassazione civile sez. VI, 14/06/2018, n.15587

Mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale: conseguenze

In tema di condominio, la mancata comunicazione a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale tempestivamente impugnata nel termine di 30 giorni dalla conoscenza dell’atto, in caso di assenza del condomino all’assemblea condominiale.

Tribunale Bari sez. III, 11/05/2018, n.2093

Convocazione per l’assembla condominiale mediante deposito nella casella di posta

Prima della novella introdotta dalla legge 220/2012 vigeva un principio di liberalità delle forme per la convocazione dell’assemblea condominiale, sicchè doveva ritenersi valida anche una convocazione mediante deposito nella cassetta postale dei vari proprietari.

Cassazione civile sez. II, 07/05/2018, n.10866

Avviso di convocazione condominiale: natura di atto unilaterale recettizio 

Giusta la generale presunzione di conoscenza degli atti recettizi fissata dall’art. 1335 c.c., deve ritenersi osservata la prescrizione contenuta nell’ultimo comma dell’art. 66 disp.att. c.c. qualora, nel termine di almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea o nel termine più ampio previsto nel regolamento, il destinatario assente sia stato informato, mediante avviso di giacenza, della disponibilità della raccomandata presso l’ufficio postale, ancorché non abbia provveduto al tempestivo ritiro della medesima. Ciò che acquista rilievo infatti è che l’atto sia pervenuto nella sfera di disponibilità del destinatario.

Tribunale Roma sez. V, 06/03/2018, n.4742

Mancanza della delibera autorizzativa: non invalida il procedimento di mediazione

Rientra nelle facoltà del mediatore disporre un rinvio per la convocazione dell’assemblea, anche quando ad avviare il contenzioso è il condominio. Ne consegue che la mancanza dell’autorizzazione dell’assemblea condominiale non rende nullo il procedimento di mediazione, in quanto il vizio è sanabile, ai sensi dell’art. 71-quater, comma 4, disp. att. c.c.che prevede la facoltà del mediatore di disporre, su richiesta dell’amministratore, proroga della prima comparizione allo scopo di consentire a quest’ultimo di munirsi della predetta delibera.

Tribunale Milano, 25/01/2018, n.836

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