Come va notificato l’avviso di convocazione agli altri proprietari? Quali sono le maggioranze per deliberare validamente in assemblea?

L’assemblea è la riunione di più persone indetta per discutere e deliberare su affari di interesse comune. Classico esempio è l’assemblea condominiale oppure quella societaria, in cui si decide delle sorti dei beni o del capitale comune. Con il presente articolo ci occuperemo di una specifica questione: vedremo cioè come funziona la convocazione dell’assemblea della comunione.

Non tutti sanno, infatti, che anche i “comunisti”, cioè coloro che sono comproprietari dello stesso bene, devono riunirsi per discutere delle sorti della cosa che condividono. Si pensi, ad esempio, ai figli che ereditano dal padre la stessa abitazione: per gestire la proprietà della stessa occorre assumere delle decisioni condivise, che possono riguardare tanto le spese di manutenzione quanto gli atti di straordinaria amministrazione. Ma procediamo con ordine.

Che cos’è la comunione?

Si ha “comunione” quando la proprietà dello stesso bene spetta a più persone. In questo senso, comunione è sinonimo di comproprietà.

Per legge [1], però, si ha comunione anche se ad essere condivisi sono altri tipi di diritti reali, come ad esempio l’usufrutto, la superficie e l’enfiteusi.

Cos’è l’assemblea della comunione?

L’assemblea della comunione è la riunione di tutti i proprietari (o titolari di altri diritti reali), i quali si ritrovano per assumere le decisioni più importanti in tema di gestione della cosa comune.

Secondo la legge, tutti i partecipanti hanno il diritto di concorrere all’amministrazione della cosa comune. Per fare ciò, occorre appunto riunirsi in assemblea. Vediamo in che modo.

Come si convoca l’assemblea della comunione?

A differenza del condominio, la legge non prevede alcuna formalità per ciò che concerne la convocazione dell’assemblea della comunione.

Il Codice civile [2] si limita infatti a stabilire che per la validità delle deliberazioni della maggioranza è necessario che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione.

L’avviso di convocazione potrà pertanto essere comunicato in qualsiasi modo, senza necessità di rispettare i rigidi formalismi stabiliti per l’assemblea condominiale, per la quale occorre invece che l’avviso sia trasmesso solamente a mezzo pec, raccomandata a/r, fax a mediante consegna a mano.

Nello stesso senso si è espressa la giurisprudenza, secondo la quale l’assemblea dei partecipanti alla comunione ordinaria, diversamente da quanto stabilito per il condominio, è validamente costituita mediante qualsiasi forma di convocazione purché idonea allo scopo, in quanto la legge non prevede l’assolvimento di particolari formalità, occorrendo solamente la preventiva conoscenza dell’ordine del giorno e la decisione a maggioranza dei partecipanti [3].

In teoria, quindi, sarebbe sufficiente anche un semplice avviso verbale; è tuttavia sempre consigliabile avvalersi di mezzi che consentano di poter dimostrare l’avvenuta comunicazione, visto che l’omessa convocazione è motivo d’impugnazione della deliberazione.

Assemblea comunione: entro quanto tempo va convocata?

La legge nemmeno prevede un termine entro cui la convocazione deve essere ricevuta dai proprietari.

Anche in questa circostanza, quindi, non occorre rispettare le norme previste per il condominio, che impongono invece che l’avviso raggiunga i destinatari almeno cinque giorni prima della data prevista per la prima convocazione.

Tuttavia, al fine di evitare contestazioni, è opportuno che la convocazione giunga tempestivamente al destinatario, almeno con qualche giorno di anticipo.

Secondo la giurisprudenza [4], infatti, un “comunista” invitato a partecipare solamente il giorno prima può legittimamente impugnare la decisione adottata in assemblea, in quanto lo scarso anticipo con cui è stata notificata la convocazione non gli offre concretamente la possibilità di prendere parte all’adunanza.

Chi convoca l’assemblea della comunione?

La convocazione può essere curata da qualsiasi proprietario. Qualunque comunista può pertanto prendere l’iniziativa e indire la riunione.

Questo potere potrebbe tuttavia essere demandato all’amministratore. Secondo la legge [5], l’amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandone i poteri e gli obblighi.

Si ritiene tuttavia che i poteri dell’amministratore, essendo solitamente limitati al compimento degli atti ordinari, non possa escludere la convocazione dell’assemblea del singolo proprietario, quando questa è fatta perché occorre adottare atti di straordinaria amministrazione.

Pertanto, anche in presenza di un amministratore nominato dall’assemblea, il potere di convocazione continua a coesistere anche in capo ai proprietari (almeno con ciò che riguarda gli affari straordinari).

Assemblea comunione: quale maggioranza?

Una volta riunita, l’assemblea vota sui punti all’ordine del giorno secondo il criterio della maggioranza semplice, calcolata per quote e non per teste.

Ciò significa che il voto di chi ha una fetta di proprietà maggiore “pesa” più del voto di chi è titolare di una parte minore. Nel condominio, tali valori sono espressi in millesimi.

Per la precisione, la maggioranza semplice è sufficiente per adottare:

• gli atti di ordinaria amministrazione, cioè quelli volti a conservare la cosa comune o a migliorarne il godimento senza dar luogo a innovazioni;
• l’eventuale regolamento per l’ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune. Si pensi al regolamento che stabilisce le norme per l’uso turnario del bene comune;
• la nomina di un amministratore.

Al contrario, serve la maggioranza pari a 2/3 del valore dell’intera comunione per deliberare:

• le innovazioni, cioè le modifiche sostanziali o il mutamento della destinazione d’uso della cosa comune;
• gli atti di amministrazione straordinaria.

Occorre invece il consenso di tutti i partecipanti (unanimità) per:

• gli atti di alienazione (vendita);
• gli atti di costituzione di diritti reali (usufrutto, enfiteusi, ecc.);
• le locazioni di durata superiore ai nove anni [6].