La comunicazione degli eredi all’amministratore, la convocazione e la partecipazione all’assemblea condominiale: la guida. 

Nel momento in cui muore il proprietario di un appartamento e il bene passa agli eredi, l’amministratore è tenuto ad aggiornare l’anagrafe condominiale inserendo le generalità di questi ultimi. Ciò è indispensabile non solo ai fini della corretta tenuta di tale registro (che deve appunto contenere i nominativi di tutti i condomini) ma anche e soprattutto per la regolare convocazione in assemblea condominiale degli eredi. 

Ma chi deve comunicare all’amministratore il cambio di proprietà? Chi deve informarlo dell’apertura della successione e del fatto appunto che è mutata la titolarità della casa?

La questione è di estrema delicatezza. Difatti, come vedremo a breve, se nessuno degli eredi provvede a tale adempimento, l’amministratore – legittimato a fare indagini in via autonoma – potrebbe poi rivalersi su di questi per le spese a tal scopo sostenute dal condominio. 

Se l’erede o gli eredi del condomino si mettono in contatto con l’amministratore, il problema si risolve facilmente: basta che venga comunicato il nominativo dell’erede o degli eredi e che venga indicato un recapito a cui trasmettere tutta la corrispondenza relativa alla gestione. Ma se manca questa semplice comunicazione, tutto diventa molto più complicato; e non capita raramente che l’amministratore venga a sapere del decesso di un condomino dai suoi vicini di casa, ma che dopo nessuno degli interessati si preoccupi di comunicargli i dati degli eredi. Che cosa succede in ipotesi del genere? Di solito l’amministratore attinge informazioni dagli altri condomini ma non è detto che questi siano informati, né l’amministratore deve trasformarsi in un detective. Vediamo allora cosa prevede la legge a riguardo della convocazione in assemblea condominiale degli eredi.

Chi non ha accettato l’eredità può partecipare alle assemblee di condominio?

Secondo la Cassazione [1], nel caso in cui un immobile in condominio faccia parte di un’eredità non ancora accettata, il chiamato all’eredità stessa (che quindi non è ancora erede perché non ha manifestato la suddetta accettazione) è legittimato ad intervenire alle assemblee condominiali senza diritto al voto. Invece l’esercizio del voto costituisce accettazione tacita dell’eredità. In proposito leggi Partecipare all’assemblea condominiale è accettazione di eredità? 

Chi deve comunicare all’amministratore la morte del proprietario di casa?

L’anagrafe condominiale è un registro contiene le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

La tenuta di tale registro è curata dall’amministratore che se ne serve per le convocazioni in assemblea, per le notifiche degli atti giudiziari (ad esempio ai fini del recupero delle quote condominiali) e per tutte le altre comunicazioni inerenti alla gestione dell’edificio.  

Proprio al fine di tenere costantemente aggiornata l’anagrafe, la legge stabilisce che il cambio di proprietà di un appartamento condominiale debba essere comunicato all’amministratore entro 60 giorni per iscritto. 

La norma non dice a chi spetti tale onere, se cioè al vecchio o al nuovo titolare; nel caso di compravendita pertanto, la raccomandata o la PEC può essere inviata tanto dal venditore quanto dall’acquirente. 

Nel caso di successione ereditaria, invece, non esistendo più il precedente proprietario, non c’è dubbio che la comunicazione del passaggio di proprietà ricada sugli eredi: non tutti gli eredi ma solo quelli che hanno ricevuto la casa.

Si tenga però presente che tale comunicazione diventa obbligatoria solo quando è avvenuta l’accettazione dell’eredità: solo in questo momento infatti il parente del defunto diventa erede e, come tale, anche condomino. 

L’accettazione dell’eredità può avvenire entro 10 anni. Se il condominio dovesse però provvedere ad approvare lavori di manutenzione straordinaria o a votare altre questioni particolarmente importanti, per le quali è necessario il consenso degli eredi (si pensi alle delibere da adottare all’unanimità), l’amministratore potrebbe ricorrere al tribunale affinché fissi agli eredi un termine più breve per accettare l’eredità in modo da non danneggiare gli interessi del condominio. 

Che succede se non si fa la comunicazione all’amministratore di condominio? 

Nel caso in cui gli eredi non facciano la suddetta comunicazione all’amministratore di condominio o questa dovesse risultare incompleta ai fini della tenuta del registro di anagrafe, l’amministrate deve richiedere con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi 30 giorni, in caso di inerzia o di risposta incompleta, l’amministrazione acquisisce da sé le informazioni necessarie (facendo indagini nei pubblici registri), addebitandone il costo ai responsabili.

Cosa deve fare l’amministratore se gli eredi non comunicano il passaggio di proprietà?

Abbiamo appena detto che, in caso di inottemperanza da parte degli eredi all’obbligo di comunicazione all’amministratore, quest’ultimo procede a eseguire in proprio le ricerche. Tuttavia non è sempre facile effettuare tali indagini e spesso i registri non sono aggiornati. Peraltro, come detto sopra, ci sono 10 anni per accettare l’eredità. Inoltre, se un atto di compravendita diventa reperibile in tempi abbastanza breve dopo la richiesta di trascrizione nei registri immobiliari, la trascrizione del trasferimento di un immobile a seguito di successione richiede di norma una attesa maggiore proprio a causa del fatto che preliminarmente si deve concludere la procedura di successione. 

E allora, fino a quando non è possibile reperire i dati degli eredi, come avviene la convocazione dell’assemblea? Come deve regolarsi l’amministratore? La legge non dice nulla a riguardo, sicché è stata la giurisprudenza a colmare la lacuna e a individuare le regole operative.

In particolare la Cassazione [2] ha detto che, in caso di morte di un condomino, ove l’avente erede non indichi e non dimostri all’amministratore del condominio la sua qualità di nuovo condomino, l’amministratore può limitarsi a inviare l’avviso di convocazione dell’assemblea all’ultimo domicilio del condomino defunto, a nome di lui, e mediante la dimostrazione che l’avviso è stato ricevuto dalla persona addetta a quel domicilio. In tal modo viene ritenuto correttamente adempiuto l’obbligo di comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea .

Allo stesso modo, il Tribunale di Nocera Inferiore [3] ha detto che, in caso di successione nella proprietà di un’unità condominiale, resta onere dell’erede far conoscere (notificando o, almeno, comunicando) all’amministratore di essere il nuovo proprietario; di conseguenza si deve ritenere assolto l’obbligo di comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea, quando l’avviso stesso sia stato indirizzato dall’amministratore all’ultimo domicilio del condomino defunto, a nome di quest’ultimo indipendentemente dal fatto che chi abbia ritirato la posta presso il domicilio del defunto non l’abbia fatta pervenire all’abitazione degli eredi.

Dunque, secondo questo orientamento, l’amministratore adempie al suo obbligo di convocazione dell’assemblea svolgendo le due seguenti attività: 

• inviando l’avviso all’ultimo domicilio, dove, come avviene per lo più, è verosimile che venga rinvenuto da qualcuno (successore o meno) che possa poi portare l’avviso a conoscenza degli interessati; 
• e verificando l’avvenuta ricezione dell’avviso da parte di una persona addetta a quel domicilio, senza che rilevi anche il fatto che la persona che riceve l’avviso in effetti lo faccia pervenire all’abitazione degli eredi.

L’orientamento contrario

Secondo altre sentenze invece, fino a quando gli eredi non comunicano all’amministratore la loro qualità, quest’ultimo, nonostante sia a conoscenza dell’avvenuto decesso di un condomino, non è tenuto a inviare alcun avviso (né al condomino, né agli eredi impersonalmente presso l’ultimo domicilio), non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato ad effettuare alcuna particolare ricerca [4]. Ed è stata sempre la Cassazione [5] a dire che, qualora gli eredi non dovessero provvedere alla suddetta comunicazione, l’amministratore può limitarsi a indirizzare l’avviso di convocazione dell’assemblea «collettivamente ed impersonalmente» agli eredi nell’ultimo domicilio del defunto, anche se sia passato l’anno dal decesso.

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