La figura dell’amministratore: pro e contro di un mestiere molto difficile e pieno di responsabilità, talvolta anche penali.
La legge impone ai condomini con più di otto proprietari di nominare un amministratore che si occupi della gestione dell’edificio; in mancanza, qualsiasi condomino può fare ricorso al tribunale affinché sia il giudice a designarne uno, anche contro la volontà della maggioranza assembleare. In effetti, amministrare un condominio non è compito affatto semplice: le responsabilità sono numerose e c’è perfino il rischio di essere querelati. Alla luce di ciò, è normale porsi la seguente domanda: conviene fare l’amministratore di condominio? Facciamo una lista dei pro e dei contro.
Chi nomina l’amministratore?
L’amministratore è nominato dall’assemblea, a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Stesso quorum occorre per la revoca, che può avvenire in ogni momento, salvo il diritto a percepire il compenso nel frattempo maturato.
La nomina dell’amministratore è obbligatoria nei condomini con più di otto proprietari; negli altri, si tratta di una designazione meramente facoltativa, potendo l’edificio autogestirsi, magari anche grazie alla designazione del cosiddetto condomino “facente funzioni”.
Cosa fa l’amministratore condominiale?
L’amministratore di condominio si occupa della gestione dell’edificio; pertanto, sarà suo compito aprire il conto corrente condominiale, riscuotere le quote dai singoli condòmini, pagare le bollette, occuparsi autonomamente (cioè, senza previo consenso) della manutenzione ordinaria dell’edificio e di quella straordinaria che abbia il carattere dell’urgenza, convocare l’assemblea, redigere il bilancio e farlo approvare, rappresentare il condominio nelle controversie di qualunque tipo.
L’amministratore di condominio va pagato?
L’amministratore di condominio ha diritto al compenso per il lavoro svolto. L’onorario è addirittura condizione essenziale per la validità della designazione: tanto è stabilito direttamente dalla legge [1], laddove afferma che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Quanto guadagna l’amministratore condominiale?
Il compenso dell’amministratore condominiale si compone solitamente di una quota fissa, prevista per l’attività ordinaria (riscossione quote, pagamento bollette, redazione bilancio, ecc.), e di una quota variabile legata al compimento di attività di natura straordinaria (determinata generalmente in misura percentuale rispetto al valore del compito da svolgere).
Quanto guadagna l’amministratore di condominio? È impossibile determinare l’importo in misura precisa; come detto, esso dipende da numerose variabili e, soprattutto, dalle dimensioni dell’edificio da amministrare: è evidente, infatti, come una cosa sia gestire un condominio minimo mentre altra è occuparsi di un complesso residenziale abitato da centinaia di persone.
Inoltre, poiché non esiste un albo degli amministratori, non è nemmeno possibile rifarsi a tariffe predeterminate, come invece avviene per gli avvocati.
In linea di massima, però, possiamo affermare il costo medio per un amministratore professionale va dai 50 agli 80 euro all’anno ad unità abitativa, a cui va aggiunta l’Iva.
Cosa succede se l’amministratore è inadempiente?
Se l’amministratore non svolge bene il proprio compito, può essere rimosso dall’assemblea in qualsiasi momento, con le stesse maggioranze stabilite per la sua nomina.
Se, poi, l’amministratore commette una delle gravi irregolarità stabilite dalla legge (come, ad esempio, non convocare l’assemblea per l’approvazione del bilancio oppure non eseguire una delibera assembleare), allora qualunque condomino può ricorrere al tribunale perché sia il giudice a revocare l’amministratore, qualora l’assemblea non vi abbia già provveduto.
Nel caso in cui la condotta negligente dell’amministratore abbia causato un danno al condominio, sarà possibile perfino chiedergli il risarcimento.
Infine, se l’amministratore commette un reato, può anche essere querelato dai condòmini: è il classico caso dell’amministratore che si appropria dei soldi presenti sul conto corrente condominiale oppure che confonde gli stessi col proprio patrimonio personale.
Fare l’amministratore conviene?
Alla fine dei conti, conviene fare l’amministratore? Dipende. Sicuramente si tratta di un incarico di enorme responsabilità che, come visto, può comportare perfino incriminazioni di tipo penale.
Allo stesso tempo, non si può pensare di arricchirsi facendo l’amministratore: come detto, infatti, i compensi non sono elevati, a meno che non si decida di svolgere professionalmente l’attività, cioè diventando amministratore di una molteplicità di edifici.
Per mantenere la carica, poi, bisogna seguire periodicamente alcuni corsi di aggiornamento.
Insomma, a parere di chi scrive fare l’amministratore conviene solamente se si svolge quest’attività con passione, oppure se lo si fa per gestire al meglio l’edificio in cui si vive, evitando così che lo stesso sia lasciato in balia di sé stesso.
Fare l’amministratore può essere poi particolarmente conveniente per i professionisti, come ad esempio gli avvocati e i commercialisti: avendo costantemente a che fare con persone e con problematiche diverse, questi soggetti potrebbero pubblicizzare la propria attività, aumentando la clientela.
Ovviamente, va detto che i liberi professionisti possono svolgere l’attività di amministratore purché non si crei un conflitto d’interessi. Di tanto abbiamo parlato nell’articolo dedicato all’incompatibilità dell’amministratore di condominio.