Recesso del promissario acquirente o del promittente venditore; risarcimento del danno; illegittima occupazione dell’immobile promesso in vendita.

È legittimo il recesso del promissario acquirente in caso di danneggiamento dell’immobile nel periodo che intercorre tra la stipula del contratto preliminare di compravendita immobiliare e la data del definitivo. Il promissario acquirente può subordinare la stipula del contratto definitivo alla cancellazione delle ipoteche sull’immobile oggetto della compravendita? Per conoscere la risposta a questa e a tante altre domande, leggi le ultime sentenze.

Decorrenza dell’indennità di occupazione sine titulo dell’immobile

In caso di recesso per inadempimento del promissario acquirente cui il bene immobile sia stato consegnato alla conclusione del contratto preliminare di compravendita e, quindi, prima della stipula del definitivo, il dies a quo per il computo dell’indennità di occupazione sine titulo è quello della consegna.

Corte appello Milano sez. IV, 05/07/2022, n.2346

Contratti formali il recesso deve avere forma scritta

Nei contratti ‘formali’ (tra i quali si annoverano il preliminare di compravendita di beni immobili), le cause modificative o estintive del rapporto devono essere espresse nella forma richiesta per il contratto al quale si riferiscono: in particolare l’accordo solutorio e/o la dichiarazione di recesso dal contratto debbono avere la stessa medesima forma scritta richiesta per la stipulazione del contratto preliminare.

Il recesso, inoltre, può essere esercitato solo dal rappresentante munito di procura generale o speciale espressamente conferita a tal fine, trattandosi di atto negoziale da valere agli effetti sostanziali della permanenza del contratto cui si riferisce.

Corte appello Milano sez. IV, 02/02/2022, n.350

Conseguenze dell’adesione di uno dei promittenti compratori al recesso unilaterale del promittente venditore

Quando una parte negoziale, nel senso di centro di imputazione delle posizioni attive o passive nascenti dal contratto, ha carattere soggettivamente complesso, essa resta insensibile alle mutazioni attinenti ai soggetti che la costituiscono, e tale insensibilità si riflette anche su quelle posizioni; ne consegue, con riguardo ad ipotesi di preliminare di compravendita, che ove più soggetti si siano obbligati, con un’unica promessa, ad acquistare “pro indiviso” un immobile, l’adesione di uno dei promittenti compratori all’unilaterale recesso del promittente venditore non impedisce agli altri di chiedere l’emissione della sentenza costitutiva che tiene luogo del contratto non concluso ex art. 2932 c.c., rendendosi acquirenti dell’intero immobile. (Conf. n. 6480 del 16/07/1997, Rv. 506029 – 01).

Cassazione civile sez. II, 05/01/2022, n.254

Preliminare di compravendita

In tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile, l’occupazione di quest’ultimo, inizialmente legittima in presenza del consenso scritto da parte del promittente venditore, diventa priva di titolo nel momento in cui il promissario acquirente propone domanda giudiziale di recesso dal contratto per l’inadempimento del promittente venditore, sicchè da tale data va riconosciuta l’indennità di occupazione dell’immobile, laddove, nella diversa ipotesi del recesso per inadempimento del promissario acquirente cui il bene sia stato consegnato alla conclusione del contratto preliminare, la data iniziale del computo dell’indennità di occupazione va individuata in quella di consegna dell’immobile.

Cassazione civile sez. VI, 14/10/2021, n.28218

Caparra confirmatoria e diritto di recesso

In tema di contratto preliminare cui acceda il versamento di una caparra confirmatoria, la parte adempiente che ha ricevuto la caparra ed abbia poi provocato la risoluzione del contratto mediante diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. prima dell’instaurazione del giudizio, può successivamente agire in giudizio esercitando il diritto di recesso ex art. 1385 c.c., con diritto di conservare definitivamente la caparra ricevuta.

Tribunale Rovigo sez. I, 01/04/2021, n.219

Diritto di ritenere definitivamente la caparra confirmatoria o restituire il suo doppio

La parte adempiente di un contratto preliminare di compravendita che abbia ricevuto una caparra confirmatoria e si sia avvalsa della facoltà di provocare la risoluzione del contratto mediante diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.) può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso (art. 1385, comma 2, c.c.) e, in quest’ultimo caso, ha diritto di ritenere definitivamente la caparra confirmatoria o restituire il suo doppio, non anche il diritto di ottenere il risarcimento del danno cagionato dall’inadempimento che ha giustificato il recesso.

Corte appello Roma sez. IV, 08/02/2021, n.925

Clausola penale nel contratto preliminare di compravendita

Va qualificata come penale la clausola di contenuto speculare per l’inadempimento dell’una o dell’altra parte che presuppone l’addebitabilità della risoluzione del preliminare e/o del recesso dal preliminare a carico di una parte per fatto addebitabile all’altra, regolando le sorti dei pagamenti effettuati dal promettente acquirente sino al momento del recesso o della risoluzione.

Cassazione civile sez. III, 12/10/2020, n.21967

Recesso e risoluzione contrattuale: differenza

In tema di recesso dal contratto preliminare di compravendita, la parte che recede deve essere a sua volta adempiente, e totalmente adempiente; invero, in presenza di inadempimenti, ancorché parziali e non gravi, la parte non può avvalersi della facoltà di recedere (che resta sempre una forma straordinaria di autotutela) ma deve ricorrere alla domanda di risoluzione, con la quale il giudice opererà le opportune valutazioni circa l’importanza relativa dei rispettivi inadempimenti; ma in tal caso la caparra perde la sua funzione di liquidazione anticipata del danno e quindi non può essere legittimamente trattenuta.

Tribunale Genova sez. I, 25/08/2020, n.1344

L’omessa produzione della documentazione sull’agibilità

Nel caso di contratto preliminare di compravendita immobiliare il promissario acquirente può legittimamente rifiutarsi di stipulare la compravendita definitiva se risulti che l’immobile sia privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune – nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore -, poiché i predetti certificati sono essenziali, avendo l’acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto e, cioè, la fruibilità e la commerciabilità del bene.

Tribunale Ragusa, 02/07/2020, n.531

Compravendita immobiliare: assenza certificato di abitabilità e recesso della controparte

La clausola contenuta in un contratto preliminare di compravendita immobiliare che prevede l’assenza del certificato di agibilità non è sufficiente per considerare illegittimo il rifiuto del promittente acquirente a stipulare il contratto definitivo. Difatti, tale clausola non implica necessariamente una rinuncia da parte del promissario acquirente a ottenere dal promittente venditore il documento attestante l’agibilità dell’immobile compromesso in vendita, stante un obbligo generale del venditore a consegnare i documenti relativi “alla proprietà e all’uso della cosa venduta”, in base a quanto disposto dall’articolo 1477, comma 3, del Cc. Per la Cassazione, dunque, l’omessa produzione della documentazione relativa all’agibilità costituisce inadempimento di non scarsa importanza del venditore, tale da legittimare pienamente il recesso della controparte.

Cassazione civile sez. II, 20/05/2020, n.9226

Risoluzione del contratto per inadempimento

La somma di denaro che, all’atto della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente consegna al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, assolve la funzione, in caso di successiva risoluzione del contratto per inadempimento, di preventiva liquidazione del danno per il mancato pagamento del prezzo, mentre il danno da illegittima occupazione dell’immobile, nel frattempo consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene, dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest’ultimo a richiedere un autonomo risarcimento.

Pertanto, il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto e a incamerare la caparra, ma anche a ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell’indennità di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l’efficacia retroattiva del recesso tra le parti.

Nel caso di specie, avente a oggetto la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita di un monolocale già occupato dal promissario acquirente, il Tribunale ha riconosciuto in favore del promissario allenante, oltre alla legittimità del recesso esercitato per inadempimento, anche una indennità di occupazione per 21 mesi, pari a euro 400,00 mensili.

Tribunale Bergamo sez. IV, 10/04/2019, n.844

Danneggiamento dell’immobile

In materia di compravendita immobiliare, il danneggiamento dell’immobile nell’arco temporale tra la stipula del preliminare e la data prevista per il definitivo rappresenta una condotta del promissario alienante violativa delle regole di correttezza e buona fede, ex articoli 1175, 1176 e 1375 del Cc, tale da legittimare il recesso del promissario acquirente.

La clausola generale di buona fede e correttezza è, infatti, operante tanto sul piano dei comportamenti del debitore e del creditore nell’ambito del singolo rapporto obbligatorio, quanto sul piano del complessivo assetto di interessi sottostanti all’esecuzione di un contratto, concretizzandosi nel dovere di ciascun contraente di cooperare alla realizzazione dell’interesse della controparte.

Ciò posto, nel caso di specie, il tribunale ha ritenuto legittimo il recesso del promissario acquirente avendo il promissario alienante causato al bene promesso in vendita danni di non scarsa importanza attraverso l’asportazione del camino, della cucina, di parte degli impianti sanitari e dell’impianto di videosorveglianza.

Tribunale Pavia sez. III, 07/02/2019, n.225

Preliminare di compravendita: poteri e diritti della parte adempiente

La parte adempiente di un contratto preliminare di compravendita, che abbia ricevuto una caparra confirmatoria e si sia avvalsa della facoltà di provocare la risoluzione del contratto mediante diffida ad adempiere, può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso. In tale caso ha diritto di ritenere definitivamente la caparra confirmatoria, non anche di ottenere il risarcimento del danno cagionato dall’inadempimento che ha giustificato il recesso. Nel caso – infine – in cui sia inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra può esercitare il recesso per ricevere la restituzione e il pagamento del doppio della caparra.

Cassazione civile sez. II, 03/11/2017, n.26206

Promissario acquirente: rifiuto della stipula del contratto definitivo

Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma, in realtà, da esse gravato, può legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo finché tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore e, al riguardo, ha la facoltà e non l’obbligo, ex art. 1482, comma 1, c.c. (applicabile al contratto preliminare), di chiedere al giudice la fissazione a quest’ultimo di un termine per la liberazione dal vincolo; ove, tuttavia, il promissario acquirente comunichi al promittente venditore, in presenza di un inadempimento grave di costui ed allo stesso imputabile, il proprio recesso dal contratto, quest’ultimo non può, per effetto dell’art. 1453, comma 2, c.c., attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia.

Cassazione civile sez. II, 08/09/2017, n.20961

Risarcimento del danno da anticipata consegna

Ritenuto legittimo il recesso dal preliminare di compravendita immobiliare, sussistendo i presupposti dell’inadempimento e della gravità dell’inadempimento (art. 1455 c.c.), oltre a conseguire il diritto di ritenzione della caparra confirmatoria, il promissario acquirente inadempiente va condannato al risarcimento del danno a causa dell’illegittima occupazione dell’immobile promesso in vendita, da liquidarsi in via equitativa, nonché, per l’effetto retroattivo sancito dall’art. 1458 c.c., l’obbligo per il promissario venditore di restituire il prezzo da quest’ultimo versato, dedotta la caparra, previa eventuale compensazione con quanto dovuto dal convenuto a titolo di risarcimento del danno.

Tribunale Prato, 10/01/2017, n.55

Scioglimento del contratto preliminare di compravendita

Per lo scioglimento di un contratto preliminare di compravendita di immobile occorre la forma scritta. Invero nei contratti formali (tra cui il preliminare di compravendita di beni immobili, ai sensi del combinato disposto degli art. 1350 e 1351 c.c.) le cause modificative o estintive del rapporto debbono risultare da fattori prestabiliti dalle parti nello stesso contratto e debbono essere, comunque, espresse nella forma richiesta per il contratto al quale si riferiscono, con la conseguenza che tanto l’accordo solutorio quanto la dichiarazione di recesso debbono rivestire la stessa forma scritta richiesta per la stipulazione del contratto preliminare.

Tribunale Roma sez. X, 01/04/2016, n.6608

Risoluzione del contratto di compravendita per inadempimento

Per stabilire a quale delle due parti sia imputabile l’inadempimento, da entrambe invocato per legittimare il proprio recesso da un contratto preliminare di compravendita immobiliare, contenente una clausola relativa ai tempi di ultimazione delle opere, automaticamente prorogabile per il periodo corrispondente nel caso di ritardo nella scelta delle finiture da parte della promissaria acquirente e, pertanto, rilevanti ai fini dell’inadempimento, non essendo contestata la circostanza per cui la promittente venditrice successivamente si sottrasse a successivi sopralluoghi, deve rilevarsi l’inadempimento della medesima parte convenuta.

Tanto più rilevando che non essendovi prova dell’avvenuta convocazione per la stipula del rogito da parte della promittente venditrice, il recesso della medesima non può ritenersi giustificato dall’inadempimento della promissaria.

Tribunale Reggio Emilia sez. I, 24/09/2015, n.1247

Comunicazione di recesso da parte del promittente venditore

In tema di preliminare di compravendita e quindi di responsabilità contrattuale, entrambe le parti sono tenute a rispettare l’impegno formalmente assunto: così, il promittente acquirente non può convocare il promittente alienante davanti al notaio soltanto per sottoscrivere una procura a vendere ed a favore di un terzo e non per stipulare l’atto definitivo.

E’, quindi, legittima, e va pertanto confermata, la sentenza di merito con cui, accertati l’assenza di impedimenti all’acquisto da parte del promittente acquirente, la scadenza del termine per la sottoscrizione dell’atto definitivo di compravendita e la formale comunicazione di recesso da parte del promittente venditore, venga ritenuto lecito il rifiuto di quest’ultimo a presentarsi davanti al notaio per sottoscrivere un atto differente da quello oggetto d’impegno bilaterale nel preliminare e, quindi, il successivo recesso.

Cassazione civile sez. II, 14/05/2015, n.9883

Contratto preliminare di compravendita: legittimità del recesso

Nel giudizio volto ad accertare la legittimità del recesso di un contratto preliminare di compravendita immobiliare e della ritenzione da parte dell’attore venditore della somma versata a titolo di acconto e di caparra confirmatoria, va rigettata l’eccezione di incompetenza del tribunale (in favore del giudice di pace) sollevata dalla convenuta, in quanto il valore della causa (oggetto principale della quale è la legittimità del recesso) va determinato sulla base del prezzo pattuito per l’immobile.

Tribunale Parma, 08/08/2013, n.1066

Risarcimento del danno e recesso

La parte adempiente di un contratto preliminare di compravendita, che abbia ricevuto una caparra confirmatoria e si sia avvalsa della facoltà di provocare la risoluzione del contratto mediante diffida ad adempiere (art. 1454, c.c.), può agire in giudizio esercitando il diritto di recesso (art. 1385, secondo comma, c.c.) e, in quest’ultimo caso, ha diritto di ritenere definitivamente la caparra confirmatoria, non anche il diritto di ottenere il risarcimento del danno cagionato dall’inadempimento che ha giustificato il recesso.

Tribunale Modena sez. I, 04/07/2013, n.1060

Intenzione di non procedere alla stipula del contratto definitivo

In tema di compravendita di terreno, non merita accoglimento la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento avanzata da chi produce in giudizio una dichiarazione di recesso del venditore (così formalmente definita) ma di fatto concordata tra le parti (tanto che inizia con “i sottoscritti”) con cui veniva manifestata l’intenzione di non procedere alla stipula del contratto definitivo; né è meritevole di accoglimento la doglianza relativa alla difformità del bene, poiché, in primis, di modeste dimensioni (la venditrice avrebbe dovuto acquistare, con certezza, dai confinanti, altri due metri di terreno, a fronte dei 700-800 complessivi della compravendita) e, secondariamente, poiché già nel contratto preliminare, le parti, pienamente consapevoli della questione, avevano descritto il bene, “salvo miglior identificazione catastale”, precisando che l’omissione o inesattezza dei confini non avrebbe invalidato il compromesso di vendita.

Tribunale Savona, 19/04/2013

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