Immobile destinato ad usi non abitativi; stipulazione del contratto di affitto di un bar; affidamento ad un privato della gestione del servizio bar all’interno di un ospedale pubblico.

Affitto di appartamento che sarà utilizzato come bar

Nell’ipotesi di affitto di appartamento ad un inquilino che arrechi molestia agli altri condomini esercitando un’attività rumorosa in violazione del regolamento condominiale,il locatore è responsabile quando, già al momento della stipula del contratto di affitto, è consapevole di un uso illegittimo che l’inquilino avrebbe fatto della cosa locata, ossia il proprietario che dia in locazione un immobile che sarà utilizzato come bar, ristorazione o attività conviviali è consapevole dello svolgimento di attività rumorose, nel cui caso è corresponsabile con l’inquilino per il mancato rispetto del regolamento di condominio e, in particolar modo, per la clausola che vieta il rumore. Infatti, il padrone di casa può essere responsabile solo se a conoscenza, già prima della firma del contratto, dell’uso per così dire illecito che dell’immobile avrebbe fatto l’inquilino e che, ciò nonostante, non gli ha imposto un esplicito divieto, quale ad esempio inserire nel contratto di locazione la previsione di un esplicito impegno, per il conduttore, di rispettare il regolamento di condominio, di modo che l’osservanza del regolamento di condominio diventi parte integrante degli obblighi dell’affittuario e l’eventuale inadempimento essere sanzionato con lo sfratto.

Tribunale Cosenza sez. I, 01/02/2021, n.242

Contratto di locazione di un bar

Il   Giudice   può   autorizzare l’amministratore giudiziario a rinegoziare l’esposizione debitoria di una società  in virtù di acclarate esigenze dli interessi erariali connessi con il fatto che l’amministrazione giudiziaria non ha fondi liquidi e pertanto le somme devono essere anticipate dall’Erario dello Stato e per evitare la perdita totale di un’attività che potrebbe dare redditi allo Stato.

(Nel caso di specie, si trattava di una società che dopo aver stipulato un contratto di locazione di un bar per sei anni con il Comune aveva ceduto l’attività ad un soggetto che non aveva pagato il canone di locazione ).

Tribunale La Spezia sez. uff. indagini prel., 05/02/2020

Immediata chiusura dell’esercizio pubblico e validità della licenza

L’art. 54, comma 1, della legge provinciale n. 58 del 1988 prevede la sanzione dell’immediata chiusura dell’esercizio pubblico in tutti i casi in cui esso sia condotto “senza la prescritta licenza”. Il legislatore provinciale tace sulle ragioni che determinano la mancanza della licenza, lasciando così chiaramente intendere che, ai fini dell’applicazione della sanzione, sia sufficiente la circostanza che la licenza non sia giuridicamente esistente, qualunque sia il motivo che ha determinato tale situazione.

Nella specie, la licenza di esercizio pubblico di cui era titolare l’interessata era espressamente connessa alla durata di un contratto di affitto d’azienda, a sua volta strettamente legato a contratto di concessione stipulato dal comune, che consentiva al beneficiario di cedere in locazione l’azienda bar/trattoria a terzi per la sola durata della concessione, stabilendo tutta una serie di prescrizioni da osservarsi anche da parte dell’eventuale affittuario (il quale nel contratto d’affitto d’azienda si era formalmente impegnato ad accettare tutte le condizioni previste).

Risolto il contratto di concessione da parte del comune – ed essendo stato conseguentemente disdettato il contratto di affitto d’azienda -, al momento dell’adozione della sanzione impugnata la licenza non era più giuridicamente esistente.

T.A.R. Bolzano, (Trentino-Alto Adige) sez. I, 20/02/2019, n.47

Danni causati ai vicini dai rumori intollerabili del conduttore

Il locatore non risponde dei danni subiti dai condomini a causa dei rumori intollerabili provocati dal conduttore provenienti dal locale oggetto del contratto di locazione. Ciò a meno che alla stipula del contratto il locatore non fosse in grado con la normale diligenza di prefigurarsi che il conduttore avrebbe provocato danni con la sua attività. Ad affermarlo è la Cassazione pronunciandosi in relazione a una vicenda che ha visto fronteggiarsi gli inquilini dello stabile e il proprietario di un locale dell’immobile adibito a bar.

La Corte accogliendo il ricorso di quest’ultimo sottolinea che la responsabilità del locatore può essere invocata solo quando il medesimo abbia concorso alla realizzazione del fatto dannoso, ovvero se al momento della stipula del contratto di locazione, costui avrebbe potuto prevedere che il conduttore avrebbe certamente recato danni a terzi con la propria attività.

Cassazione civile sez. VI, 01/03/2018, n.4908

Affidamento ad un privato della gestione del servizio bar

Nell’ipotesi in cui la ASL abbia affidato ad un privato la gestione del servizio di bar all’interno di un ospedale pubblico, il rapporto tra la pubblica amministrazione ed il privato, avendo ad oggetto un’attività da svolgersi all’interno di locali facenti parte della struttura immobiliare ospedaliera (come tale destinata a pubblico servizio e perciò rientrante tra i beni patrimoniali indisponibili ai sensi dell’art. 830 c.c.) può trovare titolo solo in un atto concessorio, potendo tali beni essere trasferiti nella disponibilità di privati, per usi determinati, solo mediante concessioni amministrative, con la precisazione che risulta irrilevante il nomen iuris (nella specie “contratto di locazione”) che concretamente le parti hanno dato all’atto con il quale è avvenuto l’affidamento dei locali in questione.

T.A.R. Firenze, (Toscana) sez. II, 25/07/2018, n.1073

Revoca dell’affidamento in locazione

È legittima la revoca dell’affidamento in locazione da parte del Comune di un locale di sua proprietà adibito a bar e ristorante, intervenuta a distanza di due mesi da detto affidamento e dopo che stato accertato che il tutto era stato sostanzialmente affidato dai nuovi gestori del locale a soggetti professionalmente e moralmente non affidabili in quanto appartenenti alla delinquenza locale e responsabili di numerosi e gravi precedenti penali a carico, quali rissa, traffico di stupefacenti, estorsione, danneggiamento seguito da incendio, violenza privata, minacce, lesioni aggravate, estorsione, furto aggravato.

T.A.R. Torino, (Piemonte) sez. II, 16/01/2017, n.94

Attività di bar-tabaccheria

In tema di occupazione “sine titulo” di immobili demaniali, la sua regolarizzazione, con il conseguente pagamento di un canone agevolato nella misura del 10 per cento del valore di mercato del cespite, postula, ai sensi degli artt. 11 e 13 del d.P.R. n. 296 del 2005, da un lato, che sia almeno in corso una procedura di “perfezionamento” di un provvedimento di concessione o di un contratto di locazione, e, dall’altro, che il beneficiario del canone agevolato sia un ente, non avente fine di lucro, che garantisca una fruizione ottimale alla collettività dell’immobile demaniale.

(In applicazione dell’anzidetto principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva imposto alla odierna ricorrente il pagamento di un canone corrispondente all’intero valore di mercato dell’immobile dalla stessa occupato “sine titulo” ed adibito ad attività di bar-tabaccheria).

Cassazione civile sez. I, 18/12/2015, n.25519

Contratto di locazione: diniego di rinnovo 

Appartiene al g.o. la cognizione della controversia avente ad oggetto il rifiuto di un’Azienda sanitaria locale di rinnovare il contratto di locazione di un locale sito all’interno di un presidio ospedaliero ed utilizzato dal conduttore per scopi commerciali (bar-caffetteria, piccola ristorazione), atteso che la gestione di un bene immobile mediante contratto di locazione pone in essere una situazione giuridica in cui l’Amministrazione e il privato, rispettivamente nella qualità di locatore e conduttore, sono su posizioni del tutto paritarie, qualificabili in termini di diritto soggettivo, con la conseguenza che la relativa controversia esula dalla giurisdizione del g.a.

T.A.R. Lecce, (Puglia) sez. I, 08/11/2012, n.1850

Servizio di bar all’interno di un ospedale pubblico

Nell’ipotesi in cui una A.S.L. abbia affidato ad un privato la gestione del servizio di bar all’interno di un ospedale pubblico mediante un atto a cui è dato il “nomen iuris” di “contratto di locazione”, premesso che tale rapporto, avendo ad oggetto un attività da svolgersi all’interno di locali facenti parte di una struttura immobiliare ospedaliera (come tale destinata a pubblico servizio e perciò rientrante tra i beni patrimoniali indisponibili ai sensi dell’art. 830 c.p.c.) può trovare titolo solo in un atto concessorio, potendo tali beni essere trasferiti nella disponibilità di privati, per usi determinati, solo mediante concessioni amministrative, il fatto che entrambe le parti abbiano realizzato un rapporto concessorio in modo non consapevole, e cioè con la convinzione di redigere un contratto civilistico, deve ritenersi irrilevante: nella sostanza e nella realtà giuridica è stato creato un rapporto concessorio, seppur disciplinato in modo civilistico, ma la relativa regolamentazione, (in difetto di incompatibilità assoluta delle clausole poste con la disciplina pubblicistica dell’istituto della concessione) non può non rimanere ferma.

T.A.R. Venezia, (Veneto) sez. III, 04/08/2010, n.3453

Controversia tra conduttore e locatore

La competenza a decidere sulla controversia sorta tra il conduttore e il locatore per la mancanza di un’opera (nella specie: porta di accesso al locale adibito a “bar”, posto che i locali si chiudevano con la sola saracinesca), necessaria per la sicurezza e l’immagine in relazione all’uso a cui i medesimi locali sono adibiti, non presentando affatto una propria individualità rispetto al bene in cui va ad incorporarsi, in quanto “geneticamente” collegata al contratto di locazione e non rientrando nel generico rapporto obbligatorio, appartiene funzionalmente al tribunale (il locatore, lamentando l’avvenuta compensazione della spesa con il canone locativo effettuata dal conduttore, ne chiedeva la condanna).

Giudice di pace Bari, 20/06/2007, n.5503

Immobile destinato ad essere adibito a bar-ristorante-pizzeria

Sussiste la responsabilità per colpa grave del sindaco di un comune per avere – con somma negligenza, imperdonabile leggerezza ed incuria degli interessi pubblici, in violazione del contratto di locazione di un immobile (nella specie, destinato ad essere adibito a bar-ristorante-pizzeria) “così com’è al momento attuale e noto al contraente” – spontaneamente provveduto ai pagamenti relativi ad opere, a carico del conduttore, avventatamente ordinate senza previa consultazione con gli uffici amministrativi e tecnici competenti ad indicare le corrette procedure da seguire, in assenza di effettivi e documentati presupposti di necessità ed urgenza ed in violazione delle prescrizioni impartite dalla legislazione vigente così determinando il successivo riconoscimento del debito fuori bilancio.

Corte Conti, (Trentino-Alto Adige) sez. reg. giurisd., 05/04/2006, n.24

L’inidoneità dell’immobile all’esercizio di una determinata attività

L’inidoneità dell’immobile all’esercizio di una determinata attività commerciale o industriale per la quale è stato locato (che può consistere anche nella mancanza, originaria o sopravvenuta, dei requisiti all’uopo prescritti dalla pubblica autorità) non comporta per il locatore l’obbligo di operare modificazioni o trasformazioni che non siano state poste a suo carico dal contratto, poiché al locatore incombe l’obbligo (previsto dall’art. 1575, n. 2, c.c.) di conservare, e non già di modificare, lo stato esistente al momento della stipula della locazione, che il conduttore ha riconosciuto idoneo all’uso pattuito.

(Nella fattispecie è stata esclusa la sussistenza dell’obbligo del locatore di sostenere la spesa di realizzazione di un servizio igienico per disabili imposta dall’autorità amministrativa ai fini dell’adeguamento di un esercizio – bar alla normativa della l. 9 gennaio 1989 n. 13, recante: “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati” ed è stato, altresì, riconosciuto il diritto del locatore medesimo al ripristino del preesistente stato dell’immobile, mediante eliminazione del manufatto, a spese del conduttore al momento della cessazione della locazione e della riconsegna della “res locata”).

Pretura Busto Arsizio, 21/04/1997

Locazione di bar ristorante con contratto decennale

Qualora la locazione di un immobile adibito ad una delle attività contemplate nei primi due comma dell’art. 27 legge n. 392 del 1978, in corso alla data di entrata in vigore della legge suddetta e non soggetti a proroga, venga a cessare convenzionalmente in data successiva a quella calcolata ai sensi dell’art. 71, il diritto del conduttore all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale deve riconoscersi non alla stregua della disciplina transitoria dell’art. 69, ma di quella ordinaria di cui all’art. 34 della citata legge (nella specie si trattava della locazione di bar ristorante con contratto decennale a partire dal 1976).

Cassazione civile sez. III, 17/10/1992, n.11405

Locale adibito a bar

Nel caso in cui il conduttore di un immobile destinato ad usi non abitativi (nella specie, locale adibito a bar) ceda il relativo contratto e l’azienda (ai sensi dell’art. 5 l. 27 gennaio 1963 n. 19 sull’avviamento commerciale) e il cessionario, subentrato nella posizione del conduttore-cedente, ceda a sua volta il contratto e l’azienda a un terzo (secondo cessionario), non si verifica l’ipotesi (prevista dall’art. 3 n. 2 l. 23 maggio 1950 n. 253 sulla proroga delle locazioni) della cessazione dell’attività da parte del conduttore, che comporta la decadenza dalla proroga legale.

Cassazione civile sez. III, 04/06/1979, n.3172

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