Quali sono i poteri dell’amministratore che rimane al suo posto senza aver ricevuto un incarico formale da parte dell’assemblea per la prosecuzione del mandato. 

Quando l’amministratore uscente giunge in prossimità della scadenza del suo mandato e l’assemblea deve riunirsi per decidere il da farsi: – teniamo il vecchio o ne prendiamo uno nuovo? – si parla spesso di conferma e rinnovo, come se fossero sinonimi. In realtà le due espressioni non sono perfettamente sovrapponibili. E non è una questione terminologica, meramente teorica: invece dietro queste due parole, che esprimono un diverso significato, ci sono delle importanti conseguenze pratiche.

Così occorre capire quali differenze ci sono tra conferma e rinnovo dell’amministratore. Ti anticipiamo che le implicazioni più controverse riguardano i poteri dell’amministratore prorogato e il quorum della maggioranza assembleare necessaria per deliberare. Sono entrambi temi essenziali per il corretto svolgimento della vita condominiale, il cui timone è affidato proprio all’amministratore.

Bisogna sapere quando, come e da chi l’aministratore viene legittimato ad operare, e cosa può fare nei periodi in cui resta al suo posto senza aver ricevuto una “formale investitura” dall’assemblea. Il suo incarico è regolare o no? Può svolgere tranquillamente i suoi compiti o subisce delle limitazioni? La fiducia dei condomini nei suoi confronti si può esprimere con il silenzio e l’acquiescenza oppure ogni anno è necessario un provvedimento esplicito, come quello che sicuramente è necessario nei casi di revoca e sfiducia, per mandarlo via? Vediamo.

Quanto dura in carica l’amministratore?

Ogni incarico conferito ha un termine di scadenza, oltre il quale bisogna provvedere alla nomina di un nuovo esponente oppure alla conferma – o rinnovo – di quello in carica. In ambito condominiale, l’art. 1129 del Codice civile stabilisce che: «L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata». Quando si giunge a questo punto finale, la norma prevede che: «L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore».

Da ciò si evince che l’amministratore di condominio dura in carica un anno, e poi scatta un secondo anno di rinnovo automatico, a meno che l’assemblea non deliberi in senso contrario, revocandolo e nominandone uno nuovo. Questo è il suo ciclo ordinario di vita. Ma questa formula “1+1” dura, complessivamente, due anni, non di più. Al termine di questo periodo l’assemblea deve provvedere; e, volendo, potrà confermare in carica l’attuale amministratore, oppure nominarne un altro a sua scelta.

Un’altra interpretazione della norma vorrebbe che ogni anno l’incarico dell’amministratore si rinnova automaticamente, fino a quando egli stesso non si dimette o l’assemblea non interrompe la sequenza, esprimendo una chiara manifestazione di dissenso per sostituirlo. Entrambe le tesi sono sostenute con varie argomentazioni dalla giurisprudenza; l’orientamento prevalente è il primo. Trovi un approfondimento di questo punto nell’articolo “Amministratore di condominio: quanto dura in carica?“.

Ricordiamo che tra le principali attribuzioni dell’assemblea elencate dall’art. 1135 del Codice civile c’è proprio quella di provvedere alla conferma dell’amministratore, e che in ogni momento, anche durante l’anno di gestione e non solo al suo termine, l’assemblea può deliberare la revoca dell’amministratore che ha compiuto «gravi irregolarità», o ha omesso o ritardato di presentare il rendiconto della gestione condominiale.

Conferma e rinnovo dell’amministratore: differenza

Da quanto abbiamo detto – e nonostante la vaghezza della formulazione della norma del Codice civile che abbiamo esaminato – si intravede la differenza tra la conferma ed il rinnovo dell’amministratore, che possiamo descrivere così:

• la conferma è un provvedimento espresso, esplicito, che richiede l’adozione di una delibera assembleare al riguardo: in sostanza, coincide con una nuova nomina, per l’anno seguente, dello stesso soggetto che già ricopriva l’incarico di amministratore nel periodo attuale. Quindi per avere conferma occorre una precisa manifestazione di volontà dei condomini, con la maggioranza che esamineremo nel paragrafo seguente;
• il rinnovo agisce in automatico, in maniera implicita e analoga al meccanismo del silenzio assenso: scatta, per legge, al termine del primo anno di incarico, quando finisce il primo anno di nomina, e da quel momento l’incarico dell’amministratore viene esteso al secondo anno; tutto ciò accade senza necessità dell’intervento dell’assemblea, che non deve riunirsi per autorizzare questa proroga già prevista dalla legge, a meno che non voglia revocare l’amministratore e sostituirlo.

Ti ricordiamo che l’amministratore non confermato espressamente dall’assemblea dopo i primi due anni di mandato (durante i quali è nella pienezza dei suoi poteri, in base alla formula 1 anno + 1 anno che abbiamo esaminato) opera in regime di «prorogatio» e pertanto, potrà eseguire soltanto le attività urgenti, ma in questa fase avrà diritto soltanto al rimborso delle spese sostenute e non al consueto compenso, che deve essere sempre predeterminato e autorizzato dall’assemblea.

Aggiungiamo che, in base all’interpretazione giurisprudenziale prevalente della norma del Codice civile, il rinnovo tacito, per un ulteriore anno a seguito di quello di prima nomina, vale solo una volta: perciò, dopo due anni complessivi di mandato, occorre sempre una conferma esplicita nell’incarico da parte dell’assemblea, che dovrà riunirsi per deliberare in proposito. Vediamo quale maggioranza occorre.

Conferma amministratore: quale maggioranza?

La maggioranza prevista per la conferma dell’amministratore uscente, al termine del biennio (o anche prima, se l’assemblea si riunisce per deliberare in merito: ad esempio per accogliere le dimissioni rassegnate dall’amministratore in carica e per discutere nuove proposte di candidati all’amministrazione) è la stessa prevista per la prima nomina, dunque serve il voto favorevole della metà più uno degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi), come prevede l’articolo 1136 del Codice civile, pur non citando espressamente l’ipotesi di cui ci stiamo occupando.

Questa equiparazione piena della maggioranza stabilita per il conferimento dell’incarico in prima nomina con quella necessaria per la successiva conferma non è, però, pacifica in giurisprudenza. Secondo alcuni giudici per la riconferma dell’amministratore già in carica sarebbe sufficiente la maggioranza semplice, quindi basterebbe un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio (333,33 millesimi). Una recente sentenza della Corte d’Appello di Messina [1] aderisce a questa soluzione, mentre altre ribadiscono il primo e opposto orientamento [2]. Te ne parliamo ampiamente nell’articolo “Conferma amministratore condominio: quale maggioranza?“.