Chi può impugnare la delibera nel caso di omessa notifica della convocazione? Il condomino in causa col condominio deve essere invitato a partecipare?

All’assemblea hanno diritto di partecipare tutti i condòmini e, talvolta, anche soggetti diversi, come ad esempio gli inquilini e gli usufruttuari. La presenza di queste persone viene calcolata prima ai fini del raggiungimento del quorum costitutivo e, poi, di quello deliberativo. In assemblea va convocato il condomino in conflitto d’interessi?

Sul punto si è recentemente espressa la Corte di Cassazione [1] decidendo su un caso che ha riguardato la mancata convocazione del proprietario in causa con il condominio. Vediamo qual è stato il parere dei Supremi giudici.

Come si fa la convocazione in assemblea?

Secondo la legge [2], l’amministratore deve trasmettere l’avviso di convocazione tramite raccomandata a/r, pec, fax o consegna a mano. Sono ammessi strumenti alternativi (come l’email ordinaria, ad esempio) soltanto se i condòmini acconsentono.

La convocazione deve contenere l’indicazione dell’ordine del giorno, cioè degli argomenti che saranno trattati e che verranno messi ai voti, il luogo e l’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione.

L’avviso di convocazione va notificato almeno cinque giorni prima della data prevista per l’adunanza in prima convocazione.

Il mancato rispetto di queste indicazioni è causa di invalidità della deliberazione, che quindi può essere impugnata entro trenta giorni dal condomino assente, dissenziente o astenuto.

Nel caso di omessa convocazione, solamente il condomino non raggiunto dalla notifica può impugnare la deliberazione, non avendovi invece interesse gli altri.

Chi va convocato in assemblea?

Hanno diritto a essere convocati in assemblea:

• i condòmini, cioè i proprietari delle unità immobiliari;
• gli inquilini, relativamente alle decisioni di servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria [3]. Il conduttore ha inoltre il diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle assemblee relative alla modificazione degli altri servizi;
• l’usufruttuario, negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni [4].

Va convocato il condomino in conflitto d’interessi?

Il condomino in conflitto d’interessi va ugualmente convocato.

Secondo il pacifico insegnamento della Corte di Cassazione [5], i quorum costitutivi e deliberativi non vengono intaccati dalla situazione di conflitto di interessi, che quindi restano gli stessi nonostante uno dei condòmini si astenga dalla votazione: la sua presenza è comunque determinante nel calcolo del quorum costitutivo e di quello deliberativo.

Ma c’è di più: per la Suprema Corte i condòmini in potenziale conflitto d’interessi possono (non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto.

Secondo la Corte di Cassazione [6], il conflitto d’interessi consente di impugnare la deliberazione solamente al ricorrere dei seguenti presupposti:

• il voto del condomino in conflitto è determinante per l’assunzione della decisione. Ciò succede quando, senza il suo parere, l’esito della votazione sarebbe stato diverso. Se, al contrario, con o senza il voto, la questione sarebbe ugualmente stata approvata dagli altri condòmini, non è possibile chiedere l’annullamento della delibera. Si tratta della cosiddetta “prova di resistenza”;
• il condomino ha un effettivo interesse personale. Si pensi al condomino che partecipa all’assemblea in cui si decide sulla sua conferma come amministratore;
• il condominio ha subito o può potenzialmente subire un danno dal voto in conflitto d’interessi.

Va convocato il condomino che è in causa con il condomino?

Secondo la pronuncia della Corte di Cassazione citata in apertura [1], il condomino che è in causa con il condominio non si trova in una posizione di conflitto di interessi, giacché quest’ultimo verte sul contrasto tra l’interesse proprio del partecipante al voto e quello comune all’intera collettività (e, perciò, anche a lui stesso, il che spiega perché egli sia computato sia nel quorum costitutivo che in quello deliberativo, salva la facoltà di astenersi dall’esercitare il diritto di voto).

Insomma: c’è conflitto d’interessi quando il singolo condomino ha, allo stesso tempo, sia un interesse personale che collettivo, in contrasto tra loro.

Viceversa, con riguardo alla deliberazione assembleare relativa alla controversia tra il condominio ed il singolo condomino, quest’ultimo si pone come portatore unicamente di un interesse contrario a quello rimesso alla gestione collegiale.

Per la Cassazione, quindi, «in ipotesi di deliberazione assembleare volta ad approvare il promovimento o la prosecuzione di una controversia giudiziaria tra il condominio e un singolo condomino, venendosi la compagine condominiale a scindere di fronte al particolare oggetto della lite in base ai contrapposti interessi, non sussiste il diritto del singolo (in quanto portatore unicamente di un interesse contrario a quello rimesso alla gestione collegiale) a partecipare all’assemblea, né, quindi, la legittimazione dello stesso a domandare l’annullamento della delibera per omessa, tardiva o incompleta convocazione».

In sintesi, mentre il condomino in conflitto d’interessi va convocato, il condomino che è in lite con il condominio può non essere convocato in assemblea senza che la deliberazione possa ritenersi invalida.

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