Quorum e maggioranza in assemblea: quando occorre il voto favorevole della maggior parte degli aventi diritto e quando solo quello dei presenti?

In condominio vale il principio maggioritario, in ragione del quale la minoranza dissenziente è tenuta a rispettare quanto deciso dall’assemblea. Per evitare però una “dittatura della maggioranza” a discapito di tutti gli altri, la legge ha deciso di attenuare le maggioranze numeriche, frutto del voto espresso da ciascun condomino (cosiddetto “voto per testa”), con quelle derivanti dai millesimi di proprietà attribuiti a ciascuno di essi (“voto per quote”). È in questo contesto che si pone il problema della differenza tra maggioranza relativa, assoluta e qualificata.

Come diremo, infatti, la maggioranza richiesta in assemblea cambia in base al tipo di decisione da adottare. Approfondiamo la questione.

Quorum assembleari: cosa sono?

Perché la decisione dell’assemblea sia valida occorre che siano rispettati determinati quorum, cioè delle soglie fissate dalla legge al di sotto delle quali la partecipazione o il voto sono inutili.

Per essere più precisi:

• il quorum costitutivo è la soglia minima che occorre raggiungere affinché la riunione possa esprimersi sui punti messi all’ordine del giorno;
• il quorum deliberativo è invece la soglia che occorre raggiungere affinché la deliberazione possa essere validamente adottata.

Quali maggioranze sono previste in condominio?

Ogni quorum può dirsi raggiunto solamente se rispetta due tipologie di maggioranze diverse:

• per teste, riferita cioè al numero dei soggetti partecipanti;
• per quote o per millesimi, riferita al valore dell’immobile che rappresentano.

Affinché la nomina dell’amministratore sia valida, occorre che il voto sia adottato dalla maggioranza dei presenti (maggioranza per teste) che rappresenti almeno 500 millesimi (maggioranza per quote).

Condominio: cos’è la maggioranza relativa o semplice?

La delibera assembleare è valida solo se adottata con una certa maggioranza.

Si parla di maggioranza relativa (o semplice) quando è sufficiente chi i voti favorevoli siano superiori a quelli sfavorevoli.

In altre parole, la maggioranza relativa è riferita alla maggioranza sul numero dei presenti e non degli aventi diritto in totale.

In ambito condominiale, per maggioranza semplice si intende la maggioranza di un terzo dei condomini e 334/1000 millesimi.

In assemblea partecipano 5 condòmini su un totale di dieci. La decisione viene assunta con il voto favorevole di 3 condòmini che rappresentano 335 millesimi. La maggioranza è relativa perché riguarda i partecipanti alla riunione e non quelli totali che avrebbero potuto prendere parte all’adunanza.

Condominio: cos’è la maggioranza assoluta?

La maggioranza assoluta si ottiene un numero di voti superiore alla metà del numero totale degli aventi diritto al voto (50% + 1).

Detto in altri termini, la maggioranza assoluta si raggiunge con il voto favorevole di più della metà degli aventi diritto al voto.

In ambito condominiale, per maggioranza assoluta si intende la maggioranza degli intervenuti (ovvero il 50% più uno) ed il 50% dei millesimi, pari a 500/1000.

Cos’è la maggioranza qualificata in condominio?

Si parla di maggioranza qualificata allorquando l’assemblea può validamente deliberare solo con un numero di voti pari o superiore a un determinato quorum, ad esempio i 2/3 o i 4/5 degli aventi diritto al voto.

La legge prevede la maggioranza qualificata per garantire il maggior coinvolgimento possibile dei proprietari in questioni di decisiva importanza per il condominio. Ne sono un esempio:

• le innovazioni, che devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio;
• la modifica delle destinazioni d’uso delle parti comuni è valida se deliberata con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio.

Condominio: quando serve l’unanimità?

In casi del tutto eccezionali l’assemblea può votare solamente all’unanimità, cioè col consenso di tutti gli aventi diritto.

Ad esempio, solo all’unanimità è possibile derogare ai criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge oppure vincolare le unità immobiliari a specifiche destinazioni d’uso.