Le decisioni dell’assemblea valgono per tutti i condòmini? L’amministratore deve dare esecuzione alle delibere annullabili e a quelle nulle?
Il condominio funziona un po’ come una società per azioni: l’assemblea assume le decisioni e l’amministratore le attua. Ma cosa succede se le deliberazioni dei condòmini sono nulle o annullabili? Come deve comportarsi l’amministratore che si rende conto che una decisione è chiaramente illegale? Le deliberazioni invalide sono efficaci?
In effetti, l’amministratore non ha il potere di valutare le scelte dell’assemblea: ciò significa che, se la riunione dei proprietari ha deciso in un certo modo, l’amministratore dovrà adeguarsi. Le cose cambiano quando si tratta di deliberazione platealmente illegale. Si pensi all’assemblea che deliberi di costruire sul terreno del fabbricato adiacente: in un’ipotesi del genere l’amministratore potrebbe non dare seguito alla decisione in quanto radicalmente nulla. Ma procediamo con ordine e vediamo se le deliberazioni invalide sono inefficaci.
Le deliberazioni valgono per tutti i condòmini?
La legge è molto chiara: le deliberazioni sono obbligatorie per tutti i condòmini, anche per coloro che hanno espresso voto contrario, per gli assenti e per gli astenuti [1].
Concretamente ciò significa che, se l’assemblea decide di fare dei lavori sulle parti comuni, dovranno contribuire tutti i proprietari in proporzione ai millesimi posseduti, anche se contrari.
Insomma: la maggioranza impone le sue scelte anche alla minoranza, la quale può sottrarsi solo in casi eccezionali.
Ad esempio, la legge dice che, se le innovazioni votate dall’assemblea sono voluttuarie, cioè non necessarie, i condòmini che non vogliono avvantaggiarsene possono dichiararlo ed essere esonerati da ogni contributo [2].
Mettiamo il caso che il condominio decida di installare una piscina in un’area comune: in un’ipotesi del genere, i condòmini contrari potrebbero eccezionalmente essere esonerati dalla spesa, ma non potrebbero poi utilizzare la piscina stessa.
Le deliberazioni annullabili sono efficaci?
Le deliberazioni annullabili perché contrarie alla legge o al regolamento sono efficaci anche se impugnate dai condòmini.
È la legge a stabilire che l’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dal giudice al ricorrere di motivi eccezionali debitamente provati dal condomino che ha proposto impugnazione.
La scelta del legislatore è chiara: per non bloccare la gestione dell’edificio, anche le delibere annullabili sono efficaci nei riguardi di tutti i condòmini, e continuano a restare tali anche se impugnate entro il termine di trenta giorni stabilito dalla legge.
Solo la sentenza del giudice, pertanto, potrà invalidare formalmente la decisione, dichiarandone l’annullamento con effetti retroattivi.
Le deliberazioni nulle sono efficaci?
Le deliberazioni nulle sono invece inefficaci fin dall’inizio, cioè sin da quando sono state adottate dall’assemblea.
Una delibera è nulla quando è priva degli elementi essenziali (ad esempio, è stata adottata oralmente anziché per iscritto), ha un oggetto illecito (ad esempio, decide di dare in locazione uno spazio condominiale per l’esercizio della prostituzione o del traffico di droga) oppure esorbita dalle competenze assembleari: è il caso della decisione che incide sui diritti individuali del singolo proprietario.
In queste ipotesi, la deliberazione è radicalmente nulla e può essere impugnata in qualsiasi momento da chiunque ne abbia interesse, anche dall’amministratore o da un soggetto completamente estraneo al condominio.
Ad esempio, se l’assemblea decide di edificare sul terreno del vicino, quest’ultimo potrà ricorrere al giudice per sentir dichiarare nulla la decisione.
L’amministratore deve eseguire le delibere invalide?
È compito preciso dell’amministratore eseguire le deliberazioni assunte dall’assemblea: se non lo facesse, potrebbe essere revocato in qualsiasi momento, anche mediante ricorso all’autorità giudiziaria.
Pertanto, se l’amministratore si trova davanti a una delibera annullabile, non potrà esimersi dal darle attuazione; tutt’al più, potrebbe convocare nuovamente l’assemblea per suggerire di votare nuovamente sullo stesso argomento, magari ratificando la precedente decisione invalida; oppure, potrebbe attendere il decorso dei trenta giorni, che sono il tempo concesso alla legge per impugnare la delibera annullabile.
L’amministratore non è invece tenuto a dare esecuzione a una delibera radicalmente nulla in quanto, come ricordato in precedenza, questa è inefficace sin dall’inizio.
Pertanto, se ad esempio l’assemblea decide di effettuare interventi all’interno della proprietà privata di uno dei condòmini, l’amministratore potrà rifiutarsi di dare esecuzione alla decisione in quanto chiaramente nulla.
Le delibere invalide sono efficaci?
In conclusione, possiamo affermare che una deliberazione, anche se annullabile perché adottata in contrasto con la legge o con il regolamento, è ugualmente efficace fintantoché il giudice non ne dichiari formalmente l’invalidità oppure non accolga l’istanza di sospensione avanzata dal condominio impugnante.
La deliberazione nulla, invece, è sempre priva di efficacia, con la conseguenza che condòmini e amministratore potranno rifiutarsi di eseguirla ancor prima che il giudice si pronunci sulla sua invalidità.