L’amministratore condominiale può avvalersi di collaboratori e sostituti nello svolgimento delle proprie mansioni?
Amministrare un condominio è spesso un compito ingrato: bisogna avere conoscenze giuridiche, capacità di risolvere i problemi e una buona dose di pazienza. Per quanto disponibile, l’amministratore non può essere sempre presente: può quindi accadere che per un certo periodo di tempo egli non sia reperibile, ad esempio perché in ferie oppure per altri motivi. In ipotesi del genere, per garantire la continuità della gestione condominiale, è possibile delegare i propri compiti?
Questa evenienza potrebbe ricorrere anche in altre circostanze, ad esempio quando l’amministratore si trova in difficoltà per il numero adempimenti che deve assolvere. L’amministratore di condominio può nominare un sostituto oppure avvalersi di un collaboratore? Può chiedere a qualcun altro di svolgere alcune delle sue mansioni? Vediamo cosa dice la legge.
L’amministratore condominiale può farsi sostituire?
Come anticipato in premessa, nessuna norma impone all’amministratore di essere reperibile sempre, tutti i giorni dell’anno.
È quindi legittimo che l’amministratore possa assentarsi per un certo periodo, ad esempio durante le vacanze estive oppure per motivi di salute.
In casi del genere, l’amministratore può nominare un proprio sostituto.
Tale facoltà sembra essere prevista direttamente dalla legge [1], laddove dice che «In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore».
In verità, non è chiaro se la norma si riferisca esclusivamente al caso in cui il condominio sia del tutto privo di amministratore (perché non nominato) oppure anche alle ipotesi in cui lo stesso sia solo momentaneamente assente.
Quello che è certo è che la legge contempla la figura di colui che “svolge funzioni analoghe” a quelle dell’amministratore, con ciò ammettendo la possibilità che possa esserci una persona “facente funzioni” anche con competenze temporanee, cioè circoscritte al lasso di tempo in cui l’amministratore regolarmente nominato dall’assemblea è assente.
Chi sceglie il sostituto dell’amministratore?
L’amministratore può scegliere autonomamente il proprio sostituto oppure deve essere autorizzato dall’assemblea?
Applicando le comuni norme sul contratto di mandato [2], possiamo affermare che l’amministratore può farsi sostituire anche senza chiedere il permesso ai condòmini.
In questa ipotesi, però, egli risponderà dell’operato del suo delegato, nel senso che sarà responsabile dei suoi eventuali inadempimenti.
Se il delegato dell’amministratore dimentica di pagare le bollette condominiali, i condòmini potranno agire contro l’amministratore, il quale risponde dell’inadempimento del suo sostituto.
Al contrario, se la sostituzione è stata autorizzata dall’assemblea, allora l’amministratore è responsabile solamente se ha scelto quale sostituto una persona totalmente inadeguata.
Se, invece, l’assemblea ha non solo autorizzato la sostituzione ma scelto anche il sostituto, l’amministratore è libero da ogni responsabilità.
L’amministratore condominiale può delegare alcuni compiti?
Analizziamo ora il caso dell’amministratore che si fa sostituire non perché assente ma semplicemente perché vuole delegare l’incombenza a qualcun altro, magari più capace di lui.
L’amministratore di un condominio delega il suo commercialista nella redazione del rendiconto consuntivo e del bilancio preventivo.
La delega può essere giustificata anche dall’elevato numero di adempimenti a cui l’amministratore non riesce a far fronte da solo.
L’amministratore delega un suo amico al compimento di alcuni incarichi condominiali, come il pagamento delle bollette e la scelta del preventivo migliore tra quelli fatti pervenire dalle ditte di pulizie che si sono candidate.
In ipotesi del genere, l’amministratore può delegare i propri compiti senza dover chiedere il permesso all’assemblea? La risposta è positiva.
Anche in questi casi, infatti, ci troviamo davanti al mandatario dell’amministratore, cioè al soggetto che svolge alcuni adempimenti per conto del soggetto che l’ha delegato.
Valgono quindi le considerazioni fatte in precedenza in merito alla responsabilità che continua a rimanere in capo all’amministratore se non autorizzato dall’assemblea.
L’amministratore del condominio può nominare un capo scala per riscuotere le quote condominiali e i pagamenti relativi ai consumi dell’acqua.
Peraltro, è appena il caso di precisare che il delegato dell’amministratore non può gravare sul condominio, con la conseguenza che un suo eventuale compenso dovrà essere pagato direttamente da chi gli ha conferito l’incarico, cioè dall’amministratore, il quale non potrà chiedere il rimborso al condomino.
L’amministratore condominiale può avvalersi di collaboratori?
L’amministratore di condominio può avvalersi di collaboratori stabili, alle condizioni viste nei precedenti paragrafi.
Ciò significa che la collaborazione resta a carico dell’amministratore, il quale dovrà rispondere dell’inadempimento dei suoi aiutanti nei confronti della compagine, oltre ovviamente a non poter pretendere nessun compenso aggiuntivo.
Se invece amministratore e collaboratori sono formalmente incaricati dall’assemblea, allora il loro compenso potrà essere pattuito e messo a carico del condominio.