Quando due soli proprietari formano un condominio, come vengono prese le decisioni sulle spese? Quali sono le maggioranze e il calcolo dei millesimi in assemblea? 

Ti sei mai chiesto come funzionano le cose in un condominio con soli due proprietari? Chi decide quando bisogna fare dei lavori o comunque sostenere delle spese e i proprietari delle due unità immobiliari sono in disaccordo tra loro? Queste domande sono cruciali perché in un “condominio minimo” – quello appunto relativo a una villetta bifamiliare – lo stallo decisionale è abbastanza frequente. Andiamo a esplorare le vigenti norme e le pronunce della Cassazione che rispondono alle seguenti domande: nel caso di condominio di due persone, chi decide se non c’è l’unanimità? Che succede se bisogna fare dei lavori urgenti e uno dei due proprietari si oppone?

Procediamo con ordine.

Cos’è un condominio minimo?

Quando si parla di condominio minimo, ci si riferisce a un condominio con due soli condomini. Difatti, in presenza di una casa con due soli appartamenti, purché di proprietà di soggetti diversi, si parla di condominio.

Difatti il condominio sorge non appena l’unico proprietario dello stesso edificio (ad esempio il costruttore) cede una parte dell’immobile. Dunque una villetta bifamiliare è un condominio. Vi sono infatti delle parti in comune come il tetto, le tubature, le facciate esterne dell’edificio per la cui manutenzione è necessaria la decisione di entrambi i condomini secondo le regole del codice civile.

Anche due villette a schiera, che condividono il muro di tramezzo costituito da un unico manufatto, il cui scopo è quello di separare le due unità immobiliari, site in un unico corpo di fabbrica, sono considerabili un condominio (Cass. 29 dicembre 2016 n. 27360).

Attenzione: affinché nasca il condominio non è necessario un atto formale. È un fatto che si verifica in automatico non appena vi sono due unità immobiliari appartenenti a soggetti differenti.

Nella prassi, tuttavia, il concetto di condominio minimo viene usato anche con riferimento agli immobili dove i proprietari sono più di due ma comunque in numero inferiore rispetto al numero oltre il quale è obbligatorio nominare un amministratore di condominio (e cioè più di otto).

Come si decide in un condominio minimo?

Le decisioni all’interno del condominio minimo devono essere prese da entrambi i proprietari, indipendentemente dai rispettivi millesimi. In altre parole bisogna raggiungere l’unanimità.

Qualsiasi spesa da sostenere quindi non può essere autorizzata da uno dei condomini – non almeno se riguarda le parti comuni – se prima non ha trovato l’accordo con l’altro.

Se uno dei due condomini è assente o non è d’accordo, non è possibile avviare lavori nel fabbricato, anche se uno dei proprietari detiene la maggioranza dei millesimi.

Al condominio minimo, salva appunto la non obbligatorietà di nomina di un amministratore, si applica la disciplina condominiale, sia con riguardo alla organizzazione interna sia in relazione alle situazioni soggettive dei partecipanti (Cass. Sez. Unite 31 gennaio 2006 n. 2046).

E se i lavori sono urgenti?

In circostanze particolari, quando i lavori sono urgenti e necessari, uno dei condomini può intraprendere i lavori a proprie spese per poi richiedere il rimborso all’altro proprietario.

Supponiamo che un guasto alle tubature minacci l’integrità dell’edificio di proprietà di Marco e Laura. Laura però non vuole incaricare una ditta perché sostiene di non avere i soldi per pagare. Marco potrebbe decidere di intervenire e successivamente chiedere a Laura di coprire la sua metà delle spese.

Quando si dovrebbe rivolgersi al giudice?

Se i lavori non sono urgenti e necessari ma ciò nonostante non si trova una soluzione condivisa, l’unico modo per risolvere la situazione è rivolgersi al tribunale. Il giudice può adottare le misure adeguate e, in certi casi, nominare un amministratore di condominio per gestire i problemi del fabbricato. È quanto emerge dalla sentenza 5329/17, pubblicata il 2 marzo dalla seconda sezione civile della Cassazione.