Tutti gli adempimenti e divieti a carico dell’amministratore dimissionario, o non riconfermato nell’incarico dall’assemblea o revocato in via giudiziale; quando non opera la proroga dei poteri.

Se ci chiediamo cosa deve fare un amministratore di condominio quando viene revocato la risposta istintiva e naturale è: deve andarsene. Questo è sicuro, ma in realtà la faccenda non è così semplice e ci sono degli adempimenti precisi da effettuare, altrimenti verrebbe meno la continuità della gestione.

Quando l’amministratore di condominio può essere revocato? 

L’assemblea condominiale può deliberare la revoca dell’incarico all’amministratore ai sensi dell’art. 1129 del Codice civile «in ogni tempo», vale a dire in qualsiasi momento e dunque anche in corso di esercizio. La maggioranza per la revoca è la stessa prevista per la nomina [1]. 

La revoca avviene quando l’amministratore ha compiuto “gravi irregolarità”, come:

• l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale annuale; 
• la mancata esecuzione delle deliberazioni assunte dall’assemblea o di provvedimenti giudiziari e amministrativi; 
• la mancata apertura del conto corrente condominiale o la confusione delle somme con il patrimonio personale dell’amministratore; 
• l’incompleta o irregolare tenuta del registro di anagrafe condominiale o del registro della contabilità (che deve contenere le annotazioni in ordine cronologico); 
• l’omissione di informazioni circa lo stato dei pagamenti ai condòmini che ne hanno fatto richiesta; 
• l’incuria nella riscossione delle somme dovute al condominio dai morosi. 

La revoca dell’amministratore di condominio può essere anche disposta dal giudice, se l’assemblea non provvede a deliberare. L’amministratore che è stato revocato in via giudiziale non può più essere nominato nella carica dall’assemblea. 

Obbligo di consegna dei documenti

Dopo aver spiegato sinteticamente cosa può portare alla revoca dell’amministratore, vediamo cosa deve – e cosa non deve più – fare l’amministratore revocato. Innanzitutto, l’amministratore uscente non può sbattere la porta e uscire definitivamente di scena, magari con il broncio per l’inaspettata revoca o mancata riconferma nell’incarico: deve, invece, consegnare prontamente tutti i documenti condominiali (contabilità, registri, ecc.) al suo successore, altrimenti commetterebbe un grave illecito e sarebbe responsabile dei danni arrecati al condominio con questo suo comportamento omissivo e ritorsivo.

Una particolare menzione merita il registro dell’anagrafe condominiale, che contiene tutti i dati identificativi ed i recapiti dei proprietari e degli inquilini: la sua tenuta rientra per legge [2] tra le attribuzioni dell’amministratore, e le informazioni presenti in questo elenco sono indispensabili per la corretta convocazione delle assemblee (in mancanza del regolare avviso di convocazione inviato a tutti i destinatari almeno 5 giorni prima della data fissata per la riunione, le delibere sono annullabili su iniziativa di chi non ha potuto partecipare).

Rendiconto di gestione

L’amministratore che per qualsiasi motivo  – dimissioni volontarie, mancata riconferma o revoca giudiziale – cessa dalla carica deve sempre rendere il conto della gestione, anche e soprattutto quando essa è stata mal eseguita (ed è proprio questo il caso più frequente di revoca dell’amministratore).

Dunque l’ormai ex amministratore non può cercare di nascondere ed occultare le azioni che aveva compiuto o omesso di compiere, anche solo per trascuratezza e negligenza, durante l’espletamento del proprio mandato, operando in violazione degli obblighi di correttezza, trasparenza e buona fede. Parleremo di questo aspetto in modo più approfondito nel prosieguo.

Restituzione della cassa

Non dimentichiamo l’aspetto finanziario: al di là del conto corrente condominiale, nel quale devono transitare tutte le operazioni, se ci sono soldi liquidi in cassa, l’amministratore revocato deve metterli prontamente a disposizione del nuovo amministratore subentrato. Il passaggio di consegne, da redigere per iscritto, dovrà documentare l’avvenuto versamento del denaro.

E se invece non ci sono soldi in cassa e neppure sul conto in banca (magari per eventuali appropriazioni indebite compiute dal vecchio amministratore mentre era in carica), l’amministratore revocato per qualsiasi causa deve, obbligatoriamente, restituirli di tasca sua, essendo responsabile dell’inadempimento e delle eventuali ulteriori condotte appropriative in danno della compagine condominiale.

Cosa non può fare l’amministratore revocato

Piuttosto, al di là degli obblighi positivi che abbiamo descritto, ci sono delle cose che l’amministratore revocato non può più fare, soprattutto perché in caso di revoca giudiziaria (diversamente da quanto avviene in caso di dimissioni o di mancata riconferma) non opera alcuna «prorogatio» dei poteri, come ha chiarito una importante sentenza della Corte d’Appello di Roma [3], in una vicenda in cui l’ex amministratore aveva tentato un colpo di mano, addirittura convocando l’assemblea condominiale per far approvare, tardivamente, il bilancio consuntivo e quello preventivo per l’annualità successiva, dopo che per quattro anni era rimasto inerte.

I giudici romani citano una recente massima della Cassazione [4], secondo cui: «L’amministratore del condominio, che sia stato revocato dall’autorità giudiziaria, è tenuto, ai sensi dell’articolo 1713 del Codice civile, a rendere il conto della sua gestione e a rimettere ai condomini tutto ciò che ha in cassa, indipendentemente dall’esercizio cui le somme si riferiscono, ancorché non operi, in tal caso, alcuna “perpetuatio” o “prorogatio” di poteri in capo ad esso, non essendo ravvisabile una presunta volontà conforme dei condomini in tal senso ed essendo anzi la revoca espressione di una volontà contraria alla conservazione dei poteri di gestione».

Obbligo di rendiconto dell’amministratore revocato

La norma civilistica richiamata nella massima sopra riportata è quella relativa all’obbligo di rendiconto che il mandatario ha nei confronti del mandante: e l’amministratore è a tutti gli effetti un mandatario del condominio che lo ha nominato, anche (e a maggior ragione) quando poi è stato revocato.

La Suprema Corte ha sottolineato che anche l’amministratore revocato deve rendere il conto della sua gestione e non ha alcun titolo per trattenere le somme che appartengono al condominio. Egli – spiega la sentenza – «è chiamato a giustificare, attraverso i necessari documenti giustificativi, in che modo abbia svolto la sua opera, mediante la prova di tutti gli elementi di fatto che consentano di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico sia stato eseguito e di stabilire se il suo operato sia stato conforme ai criteri di buona amministrazione». In mancanza, risponderà dei danni arrecati al condominio per la sua negligente o infedele gestione.

Doveri e divieti dell’amministratore revocato: conclusioni

Insomma, nei vari casi di revoca dell’amministratore di condominio abbiamo una situazione “a tagliola” di questo tipo: da un lato l’amministratore revocato non può andarsene all’improvviso, lasciando tutto così com’è, e dall’altro lato non deve esorbitare da poteri che ormai non ha più. Deve, invece, mettersi a disposizione del nuovo ’amministratore e – salvo il caso di revoca giudiziaria – può continuare ad espletare l’incarico fino a quando non sarà nominato il suo successore, limitandosi, però, al compimento degli atti di ordinaria amministrazione e di quelli aventi carattere d’urgenza.

Abbiamo, quindi, un mix di comportamenti positivi, come il passaggio di consegne, il deposito del rendiconto e il riversamento delle somme giacenti nella cassa condominiale, e di divieti o obblighi di astensione da determinate condotte, considerate dalla legge e dalla giurisprudenza come potenzialmente pregiudizievoli nei confronti del condominio del quale il soggetto revocato non è ormai più l’amministratore.

Approfondimenti

• Come si fa a revocare l’amministratore di condominio?;
• Amministratore di condominio revocato: quali obblighi?;
• Revoca amministratore di condominio: ultime sentenze.

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