Condominio minimo: il proprietario che ha la quota maggiore può sempre imporre la propria volontà all’interno dell’assemblea?
Un edificio con due soli proprietari costituisce un condominio in piena regola. Si parla in questi casi di condominio minimo. Il maggiore problema di questa particolare realtà riguarda le modalità con cui l’assemblea può assumere una decisione valida.
In effetti, i problemi possono porsi non solo nel caso in cui i proprietari posseggono quote uguali (dando vita a un vero e proprio stallo decisionale) ma anche nell’ipotesi opposta.
Per la precisione, in un condominio composto da due soli condòmini, aventi quote diseguali, per l’approvazione delle delibere condominiali è sufficiente il voto favorevole del condomino titolare di più millesimi? Vediamo cosa ne pensa la giurisprudenza.
Cos’è il condominio minimo?
Il condominio minimo è composto da soli due proprietari, i quali sono titolari di unità immobiliari separate ma, allo stesso tempo, condividono alcune parti comuni, come ad esempio l’ingresso dell’edificio, le scale e il tetto.
Condominio minimo: come funziona?
Le regole del condominio minimo sono le stesse previste dalla legge per qualsiasi tipologia di condominio.
Trattandosi di edifici solitamente di dimensioni ridotte o che, comunque, non presentano particolari difficoltà di gestione, la legge ha stabilito che per tali condomini non è obbligatoria la nomina dell’amministratore né l’approvazione del regolamento.
In pratica, il condominio minimo può tranquillamente autogestirsi, con la conseguenza che uno dei proprietari potrà assumersi il compito di convocare l’assemblea quando è necessario e di eseguire gli interventi di manutenzione ordinaria senza la necessità di interpellare anche l’altro proprietario (salvo ovviamente il diritto al rimborso delle spese anticipate).
Le spese di conservazione, gestione e manutenzione dell’edificio andranno divise proporzionalmente, in base ai millesimi posseduti.
Condominio minimo con pari quote: come si decide?
In un condominio minimo in cui i due proprietari hanno la stessa quota (50% ciascuno, quindi), le decisioni in assemblea possono essere assunte solamente raggiungendo l’unanimità: la contrapposizione, infatti, creerebbe uno stallo.
In quest’ultima ipotesi, cioè nel caso in cui l’adunanza non riuscisse a deliberare per mancato raggiungimento del quorum, è possibile rivolgersi all’autorità giudiziaria affinché adotti la decisione più opportuna per l’interesse della compagine.
Se il condomino Tizio vuole eseguire alcuni lavori di manutenzione straordinaria e il condomino Caio si oppone, Tizio potrà rivolgersi al giudice e chiedere che gli interventi siano ordinati con sentenza.
Condominio minimo con quote diverse: come si decide?
In un condominio composto da due soli condòmini, aventi quote diseguali, per l’approvazione delle delibere condominiali è sufficiente il voto favorevole del condomino titolare di più millesimi?
Al quesito la Cassazione [1] ha dato risposta negativa, affermando che nell’ipotesi di condominio costituito da soli due condòmini titolari di quote diseguali, ove si debba procedere all’approvazione di delibere che richiedano comunque, sotto il profilo dell’elemento personale, l’approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (cosiddetta maggioranza per teste), la valida espressione della volontà assembleare suppone la partecipazione di entrambi i condòmini e la decisione unanime, non potendosi ricorrere al criterio maggioritario.
La Suprema Corte ha quindi ritenuto annullabile la delibera concernente riparazioni straordinarie adottata col voto favorevole del solo condomino “maggioritario”.
Anche in questa ipotesi, dunque, nel caso di dissidi insanabili tra proprietari, non resterà che fare ricorso al giudice affinché adotti la decisione maggiormente conforme al superiore interesse condominiale (cioè, alla corretta conservazione dell’edificio).