Cosa devono fare i condòmini in regola con i pagamenti per difendersi dalle pretese dei creditori della compagine?

In ambito condominiale, è fondamentale comprendere il funzionamento del beneficio di preventiva escussione e i suoi effetti sui proprietari. Questo particolare meccanismo regolamentato dalla legge italiana mira a proteggere i condòmini in regola con i pagamenti dagli atti di precetto notificati dai creditori del condominio.

Ma come funziona esattamente il beneficio di preventiva escussione? Quali diritti e obblighi derivano da questa disposizione? Nel presente articolo risponderemo a queste domande e approfondiremo l’argomento per fornire una chiara comprensione del suo ruolo nel contesto condominiale.

Cos’è il beneficio di preventiva escussione nel condominio?

Il beneficio di preventiva escussione nel condominio è una disposizione legale che stabilisce che i creditori non possono agire legalmente nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti, a meno che non abbiano già agito infruttuosamente contro i condòmini morosi [1].

Poniamo il caso di Tizio, un condomino che ha regolarmente pagato le sue quote. Se un creditore del condominio notifica un atto di precetto a Tizio, questi può opporsi all’esecuzione forzata in base al beneficio di preventiva escussione, dimostrando che il creditore non ha escusso preventivamente gli altri condòmini morosi.

Secondo la Cassazione [2], il meccanismo previsto dalla legge configura, in capo ai condòmini che hanno regolarmente pagato la loro quota e in favore del terzo che sia rimasto creditore, un’obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneficio dell’escussione (cosiddetto “beneficium excussionis”), avente ad oggetto non l’intera prestazione imputabile al condominio, quanto unicamente le somme dovute dai morosi.

L’amministratore deve comunicare i nominativi dei condòmini morosi?

L’amministratore condominiale è tenuto a comunicare ai creditori che lo richiedono i nominativi dei condòmini morosi.

Questa informazione è un requisito essenziale affinché i creditori possano agire legalmente contro i proprietari inadempienti.

Come si beneficia della preventiva escussione?

Il beneficio di preventiva escussione impone che l’obbligo di pagamento delle quote condominiali da parte dei morosi sia subordinato alla preventiva escussione di questi ultimi.

Secondo la giurisprudenza [3], il condomino che intende avvalersi di questo particolare vantaggio deve però dimostrare di essere in regola con i pagamenti.

In altre parole, il condomino che si oppone all’azione esecutiva del creditore deve fornire la prova di aver pagato i contributi condominiali, ovvero che qualcun altro abbia versato gli oneri al suo posto (ad esempio, il precedente proprietario dell’abitazione, ad esempio nel caso di lavori realizzati prima dell’acquisto dell’unità immobiliare).

Solo a seguito di tale prova il condomino può invocare la “protezione” fornita dalla preventiva escussione dei morosi.

Quali sono le azioni che il creditore deve intraprendere contro i condòmini?

La preventiva escussione richiede, di regola, l’esaurimento effettivo della procedura esecutiva individuale in danno del condomino moroso, prima di potere pretendere l’eventuale residuo insoddisfatto al condomino in regola.

In altre parole, il creditore del condominio deve avviare azioni legali contro il condòmino moroso per ottenere una sentenza che permetta l’espropriazione dei suoi beni al fine di soddisfare il debito condominiale.

Durante il procedimento, il creditore deve anche adottare misure cautelari per garantire che i beni del condòmino moroso non siano alienati.

Solo se, nonostante l’espropriazione diligentemente intrapresa contro il condomino moroso, il credito sia rimasto ancora insoddisfatto, allora ci si potrà rivolgere ai condòmini in regola con i pagamenti.

Beneficio preventiva escussione: sintesi

Il beneficio di preventiva escussione nel condominio è un elemento cruciale per garantire che i condòmini in regola con i pagamenti siano protetti dagli atti di precetto notificati dai creditori del condominio.

La sua corretta applicazione richiede una preventiva escussione dei condòmini morosi e un’azione legale diligente da parte dei creditori.