Autorizzazioni, vincoli, divieti e diritti per chi vuole installare un impianto di areazione sulla facciata dell’edificio condominiale senza infrangere la legge.

Nelle calde estati, l’installazione di condizionatori nelle abitazioni condominiali diventa una necessità. Ma quali sono le regole da seguire per evitare problemi con i vicini e rispettare le norme legali? È necessario chiedere l’autorizzazione all’assemblea, informare l’amministratore, acquisire un visto del Comune? Questo articolo ti guiderà attraverso le principali regole per l’installazione di condizionatori in condominio. Vedremo come mettere a norma il proprio impianto di caldo/freddo senza infrangere la legge. Ma procediamo con ordine.

Posso installare un condizionatore sul balcone senza autorizzazioni?

Se sei il proprietario dell’abitazione, hai il diritto di installare un condizionatore sul balcone senza richiedere autorizzazioni al condominio. Puoi quindi sfruttare la facciata dell’edificio condominiale senza che, a tal fine, ci sia necessità di porre la questione alla votazione dell’assemblea. Questo perché, ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile, la parete dello stabile è una delle parti comuni: tutti ne possono disporre a patto di non alterarne la destinazione e di non impedire il pari uso agli altri.

Medesimo potere spetta a chi non dispone di balconi ma solo di finestre, sicché intende montare l’apparecchio al di sotto (o al di sopra) dell’apertura, rispettando tuttavia le distanze rispetto alle altre abitazioni (di tanto ci occuperemo più avanti).

I vincoli all’installazione del condizionatore in condominio

Prima di installare il condizionatore, bisogna tuttavia comunicare la propria intenzione all’amministratore (tramite raccomandata a.r. o PEC) affinché questi ne informi l’assemblea alla prima riunione utile.

Bisogna anche verificare che il regolamento condominiale non contenga divieti poiché, in caso contrario, l’installazione sarebbe interdetta. Attenzione però: affinché un vincolo del genere sia valido è necessario che il regolamento sia stato approvato all’unanimità da tutti i condomini (è il cosiddetto “regolamento contrattuale” allegato agli atti di vendita degli appartamenti).

Ultima questione di non minore importanza è la verifica di eventuali prescrizioni comunali. Il Comune infatti può regolamentare la materia con regolamenti locali che bisognerà consultare prima di procedere a montare l’impianto.

Si tenga infine conto che, ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile, il proprietario dell’appartamento è responsabile di tutti i danni causati a terzi dal condizionatore, anche se imputabili alla cattiva installazione da parte del tecnico delegato. Pertanto se l’apparecchio dovesse cadere (perché non fissato bene al muro perimetrale), causare rumore, esalazioni di fumi o di calore superiori alla normale tollerabilità, il titolare dell’immobile dovrebbe risarcire i danni a terzi.

E se l’edificio è vincolato?

Se l’edificio è situato in zone soggette a vincolo paesaggistico a norma del Dlgs 42/2004. In tal caso la posa in opera del condizionatore potrebbe richiedere il nulla osta dell’autorità competente per la tutela del patrimonio urbanistico. È importante rispettare le prescrizioni dei regolamenti comunali e del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

Come gestire i rumori e i fumi del condizionatore?

I rumori generati dall’impianto di condizionamento potrebbero disturbare i vicini. Il Codice Civile vieta immissioni acustiche eccessive (ossia, testualmente, quelle che “superano la normale tollerabilità”); ciò si stabilisce attraverso una perizia fonometrica. Quindi è consigliabile scegliere un condizionatore silenzioso.

Stesso discorso vale per le altre esalazioni provenienti dal condizionatore come fumi e calore.

A quale distanza un condizionatore?

L’articolo 889 del codice civile prescrive la distanza di almeno un metro dalla proprietà del vicino per l’installazione dei tubi dell’acqua, del gas e simili. Tuttavia tale disposizione si riferisce alle condutture che abbiano un flusso costante di sostanze liquide o gassose, e, conseguentemente, comportino un permanente pericolo per il fondo del vicino di possibilità di infiltrazioni. Detta norma non è pertanto applicabile agli impianti di condizionamento d’aria. Questo il principio espresso dal tribunale di Bergamo con la sentenza 1544/2023.

L’impianto di condizionamento d’aria non è quindi soggetto al disposto dell’articolo 889 cod. civ., in quanto è esente dalla presunzione assoluta di pericolosità e dall’obbligo di osservanza della distanza in tema di “flusso costante di sostanza liquida o gassosa”, bensì alla disciplina di cui all’articolo 890 cod. civ. Tale norma impone di osservare «le distanze stabilite dai regolamenti comunali e, in mancanza, quelle necessarie a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza.

Quest’ultima norma dunque non fissa le distanze minime da osservare nella realizzazione delle opere in esso indicate, ma rinvia alle norme contenute nei regolamenti o, in difetto, a quelle necessarie a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidità, salubrità e sicurezza (Cass. civ., sez. II, 12 ottobre 2017, n. 23973).