L’acquirente può risolvere un contratto preliminare per abuso edilizio? La Cassazione si esprime sul ruolo della sanatoria nell’agibilità.

Potrebbe succedere di stipulare un contratto preliminare (il cosiddetto “compromesso”) per l’acquisto di un’abitazione e di accorgersi solo successivamente che l’immobile presenta abusi edilizi. In casi del genere, quali sono le responsabilità del venditore e quali i diritti dell’acquirente? Può quest’ultimo chiedere un risarcimento o, addirittura, la restituzione dei soldi pagati per la caparra, “sciogliendosi” dal contratto?

Non poche volte la Cassazione si è pronunciata sulla validità del compromesso di una casa con abuso edilizio. Tutte le decisioni portano sempre alla medesima conclusione: il venditore ha tempo fino alla stipula del contratto definitivo (il cosiddetto rogito notarile) per ottenere la sanatoria dal Comune ed esibirla all’acquirente. Se così vanno le cose l’acquirente non può chiedere la risoluzione del contratto. E ciò anche se non era stato previamente informato dell’irregolarità della costruzione.

Che succede se l’acquirente sa dell’abuso edilizio?

Che succede invece se, nel contratto preliminare, vi è l’esplicita menzione della presenza dell’irregolarità urbanistica? Sul punto ha risposto una recente e discutibile sentenza della Cassazione, la n. 23370/2023. Secondo i giudici Supremi, quando un contratto preliminare ha per oggetto un immobile che necessita del rilascio di una sanatoria, l’acquirente, che ne sia consapevole perché informato previamente nello stesso preliminare, non può rifiutarsi di stipulare il contratto definitivo per inadempimento del venditore all’obbligo di procurare l’agibilità del manufatto. Tale contestazione sarebbe legittima solo se, nel contratto preliminare, vi fosse una espressa garanzia del venditore al rilascio della sanatoria e, quindi, circa il conseguimento dell’agibilità del fabbricato. In assenza però di tale specificazione, l’acquirente non potrebbe più tirarsi indietro.

La vicenda concreta analizzata dalla Corte servirà a comprendere meglio il principio appena enunciato. Nel caso analizzato dalla Cassazione, il contratto preliminare aveva previsto la presentazione di una domanda di concessione in sanatoria dell’edificio. Era responsabilità del venditore sostenere tutti i costi associati. Tuttavia, non era stata inserita alcuna clausola che vincolasse la stipula del contratto definitivo all’ottenimento effettivo della sanatoria.

Cosa può fare l’acquirente per tutelare i suoi diritti?

Se l’acquirente non è stato informato circa la presenza dell’abuso edilizio e la sanatoria non viene esibita al momento del rogito, oppure se il venditore ne ha garantito l’ottenimento senza poi adempiere a tale obbligo, i rimedi offerti dalla legge sono svariati.

Il compratore può chiedere, a sua scelta:

• la risoluzione del contratto: ossia la restituzione delle somme eventualmente già versate per l’acquisto dell’immobile, con scioglimento di ogni obbligo. Se il rogito è stato già sottoscritto, la casa tornerà al venditore e il compratore avrà diritto anche al risarcimento del danno. Tale soluzione è riservata solo ai casi in cui l’abuso edilizio sia evidente o di dimensioni tali da incidere sensibilmente sul valore complessivo del bene;
• la riduzione del prezzo di acquisto, in proporzione al ridotto valore del bene, con risarcimento delle somme necessarie alla demolizione dell’abuso e/o all’ottenimento della sanatoria.

Il certificato di agibilità è sempre necessario?

La Cassazione ha ribadito più volte che il venditore generalmente ha l’obbligo di procurare il certificato di agibilità. Questo certificato è essenziale per garantire l’utilizzo e la futura vendita dell’immobile. Tuttavia, l’acquirente può decidere di non considerarlo un fattore decisivo per l’acquisto.

Esempi pratici

Facciamo due esempi pratici che consentiranno di comprendere meglio le regole dettate dalla Cassazione in tema di acquisto di immobili con abuso edilizio.

Marco e Giulia stipulano un contratto preliminare. Viene specificato che Marco, il venditore, dovrà ottenere la sanatoria per l’immobile. Tuttavia, non c’è alcuna clausola che vincoli la firma del contratto definitivo alla sanatoria. Se Marco non ottiene la sanatoria, Giulia non può rifiutare la stipula definitiva basandosi su questo motivo.

Stefano e Laura firmano un contratto preliminare, stabilendo esplicitamente che la stipula del contratto definitivo avverrà solo se Stefano otterrà la sanatoria. Se Stefano non riesce nell’intento, Laura ha il diritto di risolvere il contratto preliminare.

Conclusioni

In conclusione, la chiarezza e l’esplicitazione delle clausole in un contratto preliminare sono fondamentali. Essere ben informati e consapevoli dei propri diritti e obblighi può evitare complicazioni legali future e garantire una transizione fluida dalla stipula preliminare a quella definitiva.