Prima di redigere il contratto di compravendita di una casa il notaio deve controllare che non sussistano difformità catastali. Se sono presenti, vanno sanate.

Al momento della vendita di una casa può succedere di scoprire che lo stato di fatto del bene non corrisponde alla planimetria depositata in catasto, in pratica è presente una difformità catastale che impedisce alle parti interessate di stipulare il contratto di compravendita. Ciò può capitare ad esempio quando sono stati eseguiti dei lavori di ristrutturazione dell’immobile e il tecnico incaricato non ha provveduto ad aggiornare la piantina depositata in catasto oppure quando i medesimi lavori sono stati realizzati in maniera abusiva. In tali casi, come vendere la casa se la planimetria catastale è difforme?

Per vendere l’immobile bisogna preliminarmente sanare la difformità catastale. Infatti, la legge prevede che il notaio, prima della stipula di un contratto di compravendita immobiliare ma anche di una donazione o di una divisione, è tenuto ad accertare se lo stato di fatto del bene corrisponde ai dati catastali riportati in visura e alla planimetria depositata in catasto, pena la nullità dell’atto [1].

Nella prima ipotesi, la difformità può essere sanata presentando un’istanza di correzione della visura catastale mentre nella seconda ipotesi bisogna seguire una strada differente a seconda se si tratta di una difformità lieve o più rilevante.

Planimetria catastale: cos’è?

La planimetria catastale è una rappresentazione grafica di un immobile generalmente in scala 1:200, che si trova depositata presso gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate (AdE) – Territorio, competenti in base al luogo in cui è ubicato il bene.

Nella planimetria, sono individuate tra l’altro:

1. le aperture interne ed esterne;
2. le altezze;
3. il piano all’interno del fabbricato;
4. la destinazione d’uso dei locali;
5. le pertinenze (vedi il giardino, il garage, la soffitta, la cantina, ecc.);
6. i confinanti.

Per sapere se la planimetria catastale è difforme bisogna effettuare una visura, richiedendola presso gli sportelli dell’AdE – Territorio oppure online, direttamente sul sito istituzionale dell’Agenzia delle Entrate – Territorio. In alternativa, è possibile rivolgersi a un’agenzia per il disbrigo di pratiche catastali.

Difformità urbanistica e difformità catastale: come intervenire?

Per la stipula di un atto di compravendita immobiliare è indispensabile che l’immobile non presenti difformità né catastali né urbanistiche. Proprio per tale motivo è consigliato incaricare un tecnico (un geometra, un ingegnere o un architetto) affinché compia le opportune verifiche presso gli uffici competenti dell’AdE – Territorio e del Comune. Nel caso in cui il professionista rilevi l’esistenza di difformità catastali e/o urbanistiche, deve stabilire come regolarizzarle.

A tal proposito, è bene ricordare che si ha una difformità catastale quando non c’è corrispondenza tra lo stato di fatto del bene e la planimetria presente in catasto mentre si ha una difformità urbanistica quando non c’è corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’ultimo progetto edilizio depositato in Comune.

Pertanto, se nella casa sono stati realizzati degli interventi edilizi senza l’apposito titolo abilitativo e non è stata aggiornata la planimetria catastale, si è in presenza di una doppia difformità, urbanistica e catastale. Se l’abuso edilizio può essere sanato, il tecnico procede ad eliminare prima la difformità urbanistica e successivamente quella catastale. Se l’abuso non può essere sanato, allora bisogna demolire le opere non autorizzate.

Se nell’immobile sono stati eseguiti dei lavori senza l’apposito titolo abilitativo ma è stata aggiornata la planimetria in catasto, il tecnico provvede a sanare l’abuso edilizio, se possibile. Viceversa, se la situazione urbanistica è regolare e sussiste solo una difformità catastale, il tecnico procede a sanare quest’ultima.

Come vendere la casa se la planimetria catastale è difforme?

Posto che non è possibile vendere una casa se la planimetria catastale è difforme, se la difformità consiste in una:

1. discordanza di lieve entità, ovvero in una semplice discrepanza di natura grafica – si pensi ad esempio al caso in cui la reale posizione di una porta è leggermente differente rispetto a quella riportata nella planimetria depositata in catasto – il tecnico redige un attestato di conformità nel quale dichiara la rispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e i dati catastali, sollevando il notaio e il venditore dalle responsabilità della dichiarazione. Sono difformità lievi quelle che non comportano una variazione del numero dei vani, un cambio della destinazione d’uso anche parziale o un aumento della superficie calpestabile o, più genericamente, quelle che non comportano una modifica della rendita catastale;
2. discordanza di rilevante entità – vedi ad esempio l’ipotesi in cui nell’immobile sono stati eseguiti interventi di ristrutturazione piuttosto consistenti, autorizzati dal Comune con il titolo abilitativo richiesto, ma non è stata modificata la planimetria catastale – il tecnico deve provvedere a una variazione catastale per aggiornare la planimetria. La normativa edilizia vigente, infatti, prevede che la pianta presente in catasto deve essere aggiornata entro 30 giorni dall’ultimazione dei lavori [2]. A tal fine, il tecnico incaricato deve utilizzare un apposito software denominato Docfa, scaricabile gratuitamente dal sito dell’AdE – Territorio. Quindi, compila un modello con tutte le caratteristiche dell’immobile del quale, dopo il rilievo grafico, allega anche la piantina. In ultimo, presenta la proposta di accatastamento all’ufficio provinciale dell’AdE – Territorio mediante un portale dedicato, denominato Sister, attendendo l’approvazione, il rigetto o l’eventuale richiesta di integrazioni all’atto protocollato. Se il predetto termine di 30 giorni non viene rispettato, è possibile regolarizzare la situazione attraverso il cosiddetto ravvedimento operoso [3], che comporta il pagamento del costo della variazione catastale e delle sanzioni pecuniarie previste per il ritardato aggiornamento. In particolare, i tributi da versare al catasto per l’aggiornamento della planimetria sono pari a 50,00 euro per gli immobili a destinazione ordinaria mentre l’importo delle sanzioni è compreso tra i 103,00 euro e i 172,00 euro [4].

Invece, se la difformità consiste in un errore riscontrato nei dati catastali, rilevabile attraverso una visura catastale, non è necessario ricorrere a un tecnico bensì gli interessati possono correggerlo presentando un’apposita istanza all’AdE – Territorio o, in alcuni casi, tramite il servizio online “contact center”. Nella relativa istanza vanno riportate le indicazioni delle generalità del richiedente, dei dati catastali dell’immobile, della situazione riscontrata e di tutte le notizie utili per la correzione dell’errore. Telematicamente, si possono correggere ad esempio errori relativi ai dati dell’intestatario dell’immobile (il suo nome o cognome, il suo codice fiscale, il luogo o la data di nascita) oppure quelli attinenti ai dati dell’immobile (indirizzo, ubicazione, consistenza). In entrambi i casi, per presentare l’istanza di correzione bisogna disporre dell’identificativo catastale dell’immobile (foglio, particella, subalterno) e degli estremi di uno dei seguenti documenti: atto notarile di acquisto (o altro atto pubblico), dichiarazione di successione, domanda di voltura catastale, denuncia al catasto di nuova costruzione o variazione.

Planimetria catastale mancante: che fare?

Può succedere che tra gli atti depositati in catasto manchi la planimetria di un immobile perché:

• non è stata mai presentata in catasto;
• non è stata digitalizzata. Inizialmente, il catasto era di tipo meccanografico per cui gli atti venivano conservati in formato cartaceo. Successivamente, con l’evoluzione tecnologica tutta la documentazione presente negli archivi è stata digitalizzata comprese le planimetrie catastali. Capita, però, che alcune piante non siano state digitalizzate e, di conseguenza, manchino;
• è andata persa da parte dell’ufficio.

Anche in questi casi, bisogna rivolgersi a un tecnico il quale rispettivamente:

• rileva il bene e presenta l’elaborato al catasto previo pagamento dei tributi catastali;
• inoltra un’istanza per la digitalizzazione della planimetria già presente nell’archivio;
• procede all’accatastamento della planimetria mancante.

Approfondimenti

Per un approfondimento sull’argomento leggi i seguenti articoli:

• Cosa succede se la planimetria non corrisponde;
• È obbligatorio regolarizzare il catasto prima di vendere l’immobile?;
• Come sanare difformità catastali.

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