Consumi idrici e assenza di contatori individuali: come avviene la divisione della spesa tra i condomini per l’acqua condominiale e quella che serve i singoli appartamenti.

La ripartizione delle spese per l’acqua in condominio crea spesso dubbi e contrasti. Il problema sarebbe risolto a monte se tutti i condomini disponessero di contatori individuali, ma in assenza di tale condizione bisogna attenersi a quelle che sono le regole previste dal codice civile, che non sempre però sono quelle più giuste ed eque.

In questo breve articolo vedremo come si ripartisce la spesa dell’acqua in condominio, sia con riferimento alla bolletta per i consumi del condominio (ad esempio l’acqua per il giardino o per la pulizia delle scale), sia con riferimento a quella per l’uso privato nei singoli appartamenti.

Il più delle volte, tuttavia, il condominio è normalmente dotato di un unico contatore dell’acqua, usata sia nelle unità abitative e sia per la manutenzione degli spazi comuni. Da qui la difficoltà di trovare un unico criterio di riparto della spesa che possa rispettare l’uso dell’acqua, sia privato sia comune.

Ma procediamo con ordine e vediamo come dividere la bolletta dell’acqua in un condominio.

Ripartizione spese acqua “per persona” cioè sul numero di inquilini in un appartamento

Storicamente, molti condomini hanno adottato il metodo di ripartizione “per persona” al fine di calcolare le spese dell’acqua. Tale metodo, basato sul numero di abitanti per unità abitativa, è stato per anni il criterio preferito per la sua semplicità, sebbene non sia il più preciso. Difatti, gli inquilini di un appartamento potrebbero variare nel tempo e peraltro non tutti hanno le medesime abitudini (alcuni vivendo per gran parte del giorno fuori casa e altri invece all’interno).

In ogni caso, il criterio di ripartizione “per persona” è legittimo solo se:

• deciso da una delibera assembleare approvata all’unanimità;
• imposto da un regolamento condominiale di tipo contrattuale ossia approvato all’unanimità.

Difatti l’articolo 1123 del codice civile consente la previsione di criteri di ripartizione delle spese condominiali diversi da quello dei millesimi (da considerarsi come la “regola generale” imposta dalla legge) solo se c’è il “patto contrario”. E tale patto appunto può essere costituito solo da un accordo voluto da tutti i condomini.

Ricordiamo che il regolamento contrattuale è quello allegato ai singoli atti di compravendita, così accettato tacitamente da ogni condomino.

La ripartizione delle spese dell’acqua secondo millesimi

In assenza quindi di un patto contrario che consenta la ripartizione delle bollette dell’acqua secondo “teste”, la regola imposta dalla legge è quella dei millesimi di proprietà (Cass. sent. n. 17557/2014). Sicché ciascun condomino sarà tenuto a versare una quota in proporzione al valore del proprio appartamento. E ciò vale per l’acqua usata sia negli appartamenti e sia per la manutenzione degli spazi comuni (per esempio, per la pulizia delle scale e degli androni e, eventualmente, per i giardini).

Tuttavia, neanche il criterio dei millesimi appare essere quello più equo perché non è logico ritenere a priori che un appartamento di più grandi dimensioni abbia maggiori consumi rispetto a quello più piccolo.

Cosa dice la legge riguardo l’installazione di contatori individuali?

Secondo l’articolo 146 del Dlgs 152/2006, è sempre preferibile procedere al conteggio dei consumi di acqua attraverso l’installazione di contatori individuali (Tribunale di Milano, n. 1280/2018 e n. 4275/2019). Tale normativa è volta a promuovere un uso responsabile dell’acqua, considerata una risorsa naturale preziosa.

Solo i contatori possono da un lato garantire l’esatto conteggio dei consumi individuali e dall’altro favorire il risparmio idrico, proprio per via di una maggiore responsabilizzazione degli utenti.

L’amministratore dovrebbe dunque provvedere direttamente all’installazione dei contatori individuali, stanziando la spesa a ciò necessaria e ripartendola tra i condòmini.

In assenza dei contatori, si deve procedere per millesimi di proprietà, salvo diversa previsione dell’assemblea o del regolamento, purché approvata all’unanimità (previsione che, come detto, potrebbe anche disporre la ripartizione in base al numero dei soggetti occupanti il singolo appartamento).

Cosa succede se pochi condomini hanno il contatore?

Potrebbe succedere che uno o più condomini siano dotati dei contatori individuali. Ciò però non può comportare un diverso conteggio, in capo a questi ultimi, secondo i consumi. Difatti solo se tutti gli appartamenti sono dotati di detti apparecchi è possibile procedere alla ripartizione in base ai consumi effettivi. Diversamente, anche chi ha il contatore, dovrà sottostare al criterio generale dei millesimi.

Come detto sopra, in assenza di contatori individuali installati in ogni unità abitativa, la Cassazione, con la sentenza n. 17557/2014, ha stabilito che l’addebito deve avvenire in base ai valori millesimali (e sempre fatto salvo il “patto contrario”).