Il contratto di compravendita immobiliare può essere preceduto dalla stipula di un accordo tra le parti contenente la promessa di vendere e di acquistare il bene.

Stai per vendere l’appartamento nel quale vivi. Non potendo concludere immediatamente il contratto definitivo perché sei in attesa che ti venga consegnata una nuova casa, prima devi sottoscrivere un contratto preliminare. Cos’è e come si fa un contratto preliminare di compravendita?

Il contratto preliminare, chiamato anche compromesso, è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. La struttura e gli effetti che derivano da tale tipo di contratto sono stati elaborati dalla dottrina e dalla giurisprudenza. Il Codice civile, infatti, si limita a prevederlo nella sezione intitolata “forma del contratto” [1] ma non ne dà una precisa definizione né ne delinea i tratti essenziali della disciplina.

Il compromesso va redatto in forma scritta senza necessità di rivolgersi a un notaio. Di solito, le parti ricorrono a una scrittura privata in modo da risparmiare i costi dell’onorario del professionista. In ogni caso, il contratto preliminare deve riportare gli elementi essenziali dell’accordo definitivo; dalla sua esatta redazione dipende poi la possibilità di disciplinare correttamente la successiva compravendita.

Contratto preliminare di compravendita: com’è e come si fa?

Il contratto preliminare di compravendita è quel contratto in cui le parti, una denominata promittente venditore e l’altra denominata promittente acquirente, assumono rispettivamente l’impegno di vendere e di acquistare un immobile.

Detto in altre parole:

• la parte venditrice del bene si obbliga a vendere alla parte acquirente la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel compromesso;
• la parte acquirente si obbliga ad acquistarlo alle condizioni descritte nel preliminare;
• reciprocamente, le parti si impegnano a stipulare un nuovo contratto, quello definitivo di compravendita, con il quale verrà trasferita la proprietà dell’immobile.

Un contratto preliminare di compravendita può essere stipulato in più modi, ovvero con:

1. una scrittura privata;
2. una scrittura privata autenticata;
3. un atto pubblico.

In questi due ultimi casi, l’atto viene redatto da un notaio, il quale successivamente provvede a trascriverlo nei registri immobiliari.

Come già detto in precedenza, per la stipula di un compromesso non è indispensabile rivolgersi a un notaio; tuttavia, è consigliato farlo per una maggiore tutela delle parti, soprattutto se dovessero venire versati degli acconti prezzo piuttosto sostanziosi, quando sono previsti tempi lunghi tra la firma del preliminare e quella del definitivo oppure se il venditore è un soggetto fallibile.

La trascrizione del contratto preliminare assume il valore di una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. In pratica, non si tratta più di un semplice accordo tra acquirente e venditore ma l’atto assume valore legale verso chiunque, cioè è opponibile nei confronti dei terzi. Pertanto, ad esempio, il venditore non potrà vendere l’immobile ad altri, non potrà concedere un’ipoteca sul bene oppure costituire una servitù di passaggio.

Gli eventuali creditori del venditore non potranno pignorare il bene né iscrivere un’ipoteca sull’immobile. Qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe comunque effetto nei confronti del futuro acquirente.

Proposta e accettazione di un contratto preliminare: cosa sono?

Di solito, le parti arrivano alla conclusione di un contratto preliminare dopo una serie di trattative, che terminano con la formulazione di una proposta scritta di acquisto da parte del soggetto interessato a comprare l’immobile. In sostanza, questi propone al proprietario di vendergli il bene a determinate condizioni.

La proposta deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare e deve essere portata a conoscenza dell’altra parte. Se il proprietario dell’immobile accetta la proposta, deve sottoscriverla e portarla a conoscenza del proponente. In tal modo, il contratto viene concluso. Se, invece, modifica le condizioni, la controproposta va comunicata al proponente, il quale può accettarla, rifiutarla o modificarla.

Quando le parti concordano sul contenuto delle proposte di vendita e di acquisto, le sottoscrivono e si arriva alla stipula del contratto preliminare vero e proprio.

Come avviene la redazione di un contratto preliminare?

Se le parti decidono di redigere il contratto preliminare con scrittura privata, è necessario che lo facciano in maniera corretta. Innanzitutto, devono tenere presente che detto accordo non è finalizzato al trasferimento della proprietà, che avverrà solo con la stipula del contratto definitivo di compravendita, ma serve a disciplinare i passaggi successivi e a vincolare il venditore e il compratore con un impegno scritto.

Da ciò consegue che se le parti si limitano a scrivere genericamente che il soggetto Alfa vende al soggetto Beta un determinato bene immobile, invece di scrivere che il primo promette al secondo di vendere il bene, il preliminare potrebbe trasformarsi in un contratto di compravendita. Si avrebbe così il trasferimento immediato della proprietà.

Trattandosi, però, di una scrittura privata, il preliminare non avrà efficacia in sede di trascrizione nei registri immobiliari. Le parti, quindi, dovranno poi ricorrere a un notaio, che provvederà a sanare la mancanza di forma, riproducendo in maniera più corretta la loro volontà nella forma pubblica o della scrittura privata autenticata.

Qual è il contenuto del compromesso?

Nel compromesso devono essere indicati gli elementi principali della compravendita, ovvero:

• il consenso delle parti;
• il prezzo dell’immobile da acquistare;
• l’ubicazione (indirizzo);
• la descrizione del bene oggetto della compravendita, comprese le eventuali pertinenze (ad esempio, un garage o una soffitta);
• i dati catastali, ai fini dell’esatta identificazione dell’immobile. A tal fine, è bene allegare le planimetrie del bene;
• le modalità di pagamento e i tempi di consegna.

Se mancano gli elementi principali o il contratto preliminare non è redatto per iscritto, l’accordo non è valido.

Nel contratto preliminare, le parti possono anche inserire delle clausole accessorie relative ad alcuni elementi ritenuti importanti per la conclusione positiva della vendita. Ad esempio, può essere prevista una penale per il venditore qualora consegni l’immobile oltre la data fissata nel compromesso oppure la nullità dell’accordo, se la banca non dovesse concedere all’acquirente il mutuo richiesto oltre alla restituzione dell’eventuale caparra già pagata.

Registrazione e trascrizione del preliminare: quali sono le imposte?

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate nel termine di 20 giorni dalla sottoscrizione. Se è stato stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.

I costi dovuti per la registrazione sono:

• 200 euro per l’imposta di registro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
• l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. Se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, l’imposta di bollo è di 155 euro.

Altresì, se il preliminare prevede un pagamento, va versata l’imposta di registro proporzionale pari al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

L’imposta pagata con il preliminare va poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Se il contratto preliminare è stato redatto e trascritto dal notaio, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro si aggiunge il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.

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