Cosa sono i quorum dell’assemblea? Cosa possono fare i condòmini per paralizzare la gestione dell’edificio? Quando si può fare ricorso al giudice?

Le decisioni di maggior interesse per il condominio sono assunte dall’assemblea, cioè dalla riunione di tutti i condòmini e degli altri aventi diritto (ad esempio, inquilini e usufruttuari, quando la legge lo prevede). Affinché l’adunanza possa svolgersi in maniera democratica, le decisioni sono ritenute valide solamente se approvate con un certo numero di voti (maggioranza per teste), in rappresentanza di un determinato valore dell’edificio (maggioranza per quote). Come si fa a boicottare una riunione di condominio?

In effetti, è possibile che un gruppo di condòmini decida di paralizzare la gestione condominiale impedendo che l’assemblea possa validamente deliberare. In queste ipotesi, però, la legge ha previsto alcuni rimedi volti per l’appunto a impedire la totale stasi dell’edificio. Vediamo più nel dettaglio di cosa si tratta.

Assemblea condominiale: chi deve partecipare?

Come anticipato, tutti i condòmini hanno il diritto di partecipare all’assemblea, per tali dovendosi intendere coloro che sono proprietari di almeno un’unità immobiliare sita all’interno dell’edificio.

È quindi condomino non solo chi possiede un’abitazione ma anche colui che è titolare soltanto di un box auto oppure di una cantina.

Nei casi espressamente previsti dalla legge, possono partecipare anche gli inquilini (cioè, coloro che vivono in affitto o in comodato) e i titolari di diritti reali sugli immobili, come ad esempio gli usufruttuari.

Per essere più precisi:

• l’inquilino ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni [1];
• l’usufruttuario (così come chi vive nell’appartamento condominiale in virtù di un diritto di abitazione) esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta al nudo proprietario (cioè, al condomino) [2].

Quorum assemblea condominiale: cos’è?

Perché un’assemblea sia valida non occorre solamente che tutti gli aventi diritto siano convocati, ma anche che durante la riunione siano raggiunti i quorum previsti dalla legge.

Il “quorum” è la soglia minima che deve essere raggiunta affinché l’assemblea possa dirsi validamente costituita e possa legittimamente deliberare.

Nello specifico, l’adunanza condominiale è caratterizzata da due quorum diversi:

• il quorum costitutivo rappresenta il numero minimo di condòmini che deve partecipare affinché la riunione possa ritenersi validamente formata e in grado di deliberare;
• il quorum deliberativo rappresenta invece la quota minima di consensi da raggiungere affinché la votazione possa ritenersi valida.

Ogni quorum assembleare (sia costitutivo che deliberativo), per essere raggiunto, prevede una doppia maggioranza:

• per teste, che tiene conto dei singoli condòmini che partecipano alla riunione;
• per quote, che conteggia il valore (in millesimi) della proprietà privata di ciascun condomino che ha preso parte all’adunanza.

Perché un’assemblea condominiale sia valida occorre dunque che i partecipanti non solo siano in un certo numero ma che rappresentino anche una determinata porzione del valore dell’intero edificio, così come risultante dalle tabelle millesimali.

Come si boicotta una riunione di condominio?

Boicottare una riunione condominiale significa impedire che l’assemblea possa validamente deliberare sulle questioni poste all’ordine del giorno.

Questo risultato può essere ottenuto in due modi: astenendosi dal voto oppure non prendendo parte alla riunione.

Quest’ultimo modo è sicuramente migliore, atteso che gli astenuti vengono comunque contati all’interno del quorum costitutivo (si legga a tal riguardo l’articolo dal titolo Voto astenuto va alla maggioranza?).

In buona sostanza, per paralizzare l’assemblea condominiale i proprietari possono decidere di disertarla ripetutamente, sia in prima che in seconda convocazione.

Questo stratagemma, però, può funzionare solamente se i soggetti che decidono di non partecipare rappresentano una parte significativa dell’intera compagine.

Considerato infatti che per adottare una deliberazione che fuoriesce dall’ordinaria amministrazione (compresa la nomina dell’amministratore e l’approvazione del regolamento) occorre il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, possiamo affermare che il boicottaggio dell’assemblea può riuscire se i condòmini che decidono di non prendervi parte posseggono almeno 500 millesimi.

Per le decisioni ordinarie, invece, è molto più difficile mandare a monte la riunione atteso che i quorum sono decisamente più ridotti.

In questi casi, infatti, l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio; la deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Come superare il boicottaggio dell’assemblea?

La legge ha previsto un rimedio per far fronte al boicottaggio dell’assemblea da parte dei condòmini.

Secondo l’articolo 1105 del codice civile, se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione del condominio o non si forma una maggioranza, ovvero ancora se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria affinché adotti le necessarie decisioni nell’interesse della compagine, potendo persino provvedere alla nomina di un amministratore.

In buona sostanza, davanti alla reiterata paralisi dell’assemblea causata dal boicottaggio della maggioranza dei condòmini anche un solo proprietario può fare ricorso al giudice affinché, in luogo dell’adunanza, adotti le decisioni più importanti per il condominio.