Conferma amministratore: è legale senza la specifica indicazione del compenso?

L’amministratore dura in carica un solo anno. Non è previsto il rinnovo automatico, salvo alla prima scadenza. Questo significa che, spirato l’ultimo giorno del dodicesimo mese dal conferimento del mandato, l’amministratore cessa dall’incarico. A questo punto l’assemblea deve decidere se nominarne un altro o se riconfermare il precedente. In questa guida ci soffermeremo su questa seconda opzione: come si conferma un amministratore di condominio? E che succede se non si raggiunge la maggioranza?

Altro problema da risolvere sarà poi quello del compenso: la legge infatti impone all’amministratore di indicare, all’atto della nomina, il preventivo per le sue spettanze. In mancanza, la nomina è nulla e quindi l’amministratore non può esigere il pagamento. Ebbene: al momento della conferma dell’amministratore bisogna nuovamente indicare il compenso o basta un generico riferimento a quello pregresso? E che succede se la delibera di conferma non indica affatto il preventivo? Cerchiamo di fare chiarezza su tutti questi aspetti.

Quando va fatta la riconferma dell’amministratore?

Solo l’assemblea di condominio può decidere la revoca o il rinnovo dell’incarico dell’amministratore.

La conferma o la nomina di un sostituto vanno deliberate entro la scadenza del mandato, ossia prima del compimento dell’anno dalla sua nomina.

La legge non prevede tuttavia uno specifico termine entro cui adottare tale delibera. Sicché questa ben potrebbe essere presa anche dopo la scadenza del mandato.

È tuttavia importante sapere che l’incarico cessa in automatico al compimento dell’anno (un po’ come avviene con l’assicurazione auto), ma l’amministratore resta provvisoriamente nelle sue funzioni per gestire l’ordinaria amministrazione fino alla sua materiale sostituzione (è il cosiddetto regime di “prorogatio imperi”).

In ogni caso, l’amministratore – che, per legge, è tenuto a convocare almeno una volta all’anno l’assemblea per l’approvazione del bilancio consuntivo e del piano di riparto – porrà all’ordine del giorno, tra i punti da discutere, anche la sua riconferma o sostituzione.

Qual è la maggioranza per la conferma dell’amministratore?

La maggioranza richiesta per la nomina, la revoca o la conferma dell’amministratore di condominio è sempre la stessa:

• maggioranza dei presenti in assemblea;
• che rappresentino almeno metà dei millesimi dell’intero edificio.

Che succede se non si raggiunge la maggioranza? Posto che non è prevista dalla legge la riconferma “tacita” (ossia in assenza di nomina di un sostituto), l’amministratore dovrà convocare una nuova assemblea in attesa che i condomini prendano una decisione. Nel frattempo egli resterà in carica in regime di prorogatio.

Se neanche in tale delibera l’assemblea si mette d’accordo, ciascun condomino o lo stesso amministratore uscente possono presentare ricorso in Tribunale affinché sia il giudice a nominare un nuovo professionista.

Alla conferma dell’incarico bisogna indicare il compenso?

In ambito condominiale, la questione della legittimità della conferma dell’amministratore di condominio senza variazione del compenso rispetto all’anno precedente è stata oggetto di dibattito giuridico. Un recente pronunciamento del Tribunale di Savona, con la sentenza n. 768 del 17 ottobre 2023, ha fornito chiarimenti importanti in merito, contribuendo a delineare l’orientamento giurisprudenziale su questo tema.

La problematica nasce quando, in sede di assemblea condominiale, si procede alla conferma dell’amministratore mantenendo inalterato il compenso precedentemente stabilito. Talvolta, il compenso viene specificato per come era già previsto nell’esercizio precedente; altre volte, si indica che resta invariato senza ulteriori dettagli. In altri casi non vi si fa affatto menzione. Ciò solleva dubbi sulla necessità di una dettagliata verbalizzazione del compenso anche in caso di riconferma dell’amministratore. E questo perché, come anticipato sopra, per la validità della delibera di nomina dell’amministratore, è necessario che questi indichi il preventivo del proprio compenso.

Il caso in esame riguardava un’impugnazione di delibera assembleare da parte di una condomina, che contestava la mancata specificazione analitica del compenso dell’amministratore nel verbale d’assemblea. Il condominio, opponendosi alla contestazione, argomentava che essendo stata una conferma dell’incarico e non una nuova nomina, era stato deciso di mantenere le condizioni economiche precedentemente stabilite.

Il Tribunale di Savona ha respinto la domanda della condomina. La giurisprudenza, infatti, sottolinea che, sebbene l’articolo 1129, comma 14, del Codice civile imponga all’amministratore di specificare analiticamente il compenso a pena di nullità, è fondamentale evitare interpretazioni eccessivamente formalistiche. L’interpretazione del Tribunale si orienta verso una lettura che privilegi la sostanza sulla forma, nel rispetto dello spirito della norma. L’obiettivo è prevenire situazioni in cui i condomini possano essere sorpresi da richieste economiche inaspettate da parte dell’amministratore al termine del mandato o durante il suo svolgimento.

Nel caso specifico, il verbale faceva riferimento al compenso precedentemente percepito dall’amministratore, il quale era stato dettagliatamente indicato all’atto della sua prima nomina. Pertanto, la delibera che confermava l’amministratore con un “compenso invariato rispetto allo scorso anno” non presentava vizi, giustificando la decisione del giudice di rigettare la domanda.

Questo orientamento giurisprudenziale chiarisce che, in caso di riconferma dell’amministratore con compenso invariato, non è necessario riportare analiticamente l’importo nel verbale, purché questo sia stato precedentemente definito e sia noto ai condomini. Tale interpretazione contribuisce a semplificare le procedure assembleari, mantenendo al contempo la tutela dei condomini da eventuali pretese impreviste dell’amministratore.

Altra parte della giurisprudenza ritiene che l’articolo 1129, comma 14, del Codice civile sancisce la nullità del mandato gestorio qualora non si accompagni l’indicazione analitica del compenso tanto alla prima nomina quanto ai successivi rinnovi. In entrambe le circostanze infatti l’amministratore sarebbe tenuto a specificare analiticamente, a pena di nullità, il proprio compenso. Secondo tale interpretazione formalistica e rigorosa, è nulla la conferma dell’amministratore quando sia manchevole della specificazione degli emolumenti (Corte Appello Bari 1201/2023). Nessuna rilevanza può attribuirsi al fatto che il compenso sia stato fissato per il periodo precedente o sia ricavabile dall’importo annotato nel bilancio di previsione.