A chi rivolgersi per eliminare il vincolo sull’immobile acquistato. Come funziona la procedura e quanto costa la pratica.

L’ipoteca legale, a differenza di quella volontaria o giudiziale, è la garanzia che viene adottata quando un creditore non ha ottenuto l’intero importo che gli è dovuto per un contratto di compravendita. In pratica, si tratta di una tutela che il venditore di un immobile fa valere sul suo bene al fine di garantire il rispetto del pagamento nell’importo e nei modi stabiliti. Ma se è importante sapere quando viene iscritta, è altrettanto fondamentale sapere come si cancella l’ipoteca legale.

Secondo la legge [1], possono fare richiesta di iscrizione:

• il venditore dell’immobile sullo stesso stabile messo in vendita;
• gli eredi, soci e coloro che hanno condiviso il pagamento dell’immobile ipotecabile;
• lo Stato, quando si vuole rivalere sul proprietario per debiti o imposte non pagate.

Il proprietario dell’immobile per legge non si può opporre alla richiesta di ipoteca legale, ma può rinunciare in sede notarile in accordo con la controparte.

Invece, per cancellare l’ipoteca legale occorrerà:

• saldare il debito;
• chiedere la cancellazione con atto notarile.

Ne caso in cui ci sia, però, un contenzioso tra venditore e acquirente, spetterà al giudice disporre la cancellazione dell’ipoteca alla fine del procedimento giudiziario. Le spese saranno a carico del richiedente.

Una volta trasmessi il provvedimento del giudice o l’atto notarile agli uffici della Conservatoria, qui si provvederà all’annotazione, a margine dell’ipoteca, della data da cui è valida la richiesta di cancellazione.

In sintesi, dunque: una volta saldato il debito, la cancellazione dell’ipoteca legale è possibile:

• tramite atto notarile;
• con provvedimento del giudice in caso di contenzioso tra le parti.

La cancellazione deve essere fatta dal Conservatore del luogo in cui si trova l’immobile, a cui bisogna presentare:

• l’atto contenente il consenso del creditore, espresso in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata;
• oppure il provvedimento giudiziale.

Quando viene iscritta d’ufficio l’ipoteca legale?

L’ipoteca legale può essere iscritta d’ufficio

Il direttore dei registri immobiliari che trascrive un atto di alienazione o di divisione di un immobile iscrive d’ufficio l’ipoteca legale a favore dell’alienante o del condividente, anche se non gli viene presentata alcuna nota, desumendone gli elementi dal titolo o dagli altri documenti integrativi. Tale iscrizione ipotecaria, se contemporanea alla trascrizione del titolo di acquisto o della divisione, prevale sulle trascrizioni o iscrizioni eseguite anteriormente contro l’acquirente o il condividente tenuto al conguaglio.

L’ipoteca non viene trascritta d’ufficio se viene presentato un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente da cui risulti:

• che gli obblighi sono stati adempiuti;
• che l’alienante o il condividente ha rinunciato all’ipoteca, come spesso succede negli atti notarili di vendita.

Quanto costa la cancellazione dell’ipoteca legale?

Come detto, per ottenere la cancellazione dell’ipoteca legale occorre o un atto notarile o un provvedimento giudiziale. Nel primo caso, bisognerà tenere conto dell’onorario del professionista. Nel secondo, le spese legali del procedimento.

A ciò si dovranno aggiungere i costi da sostenere per l’annotazione della cancellazione. Il pagamento dei tributi alla Conservatoria comprende:

• l’imposta di bollo da 59 euro;
• l’imposta ipotecaria dello 0,5% dell’ipoteca da cancellare con un minimo di 200 euro;
• la tassa ipotecaria da 35 euro.

Totale: almeno 294 euro, a seconda del valore dell’ipoteca, da versare tramite modello F23 con i seguenti codici:

• per l’imposta di bollo: codice 456T;
• per l‘imposta ipotecaria: codice 649T;
• per la tassa ipotecaria: codice 778T.