Come agire contro l’amministratore inadempiente: dalla diffida fino alla causa per responsabilità professionale, passando per la revoca semplice e giudiziale.

L’amministratore condominiale ha il gravoso compito di gestire l’edificio nell’interesse collettivo della compagine. È tuttavia facile che tra i proprietari e l’amministratore possano sorgere contrasti, soprattutto per ciò che riguarda la gestione del patrimonio comune. È in questo contesto che si inserisce il seguente quesito: come risolvere i conflitti con l’amministratore di condominio? Vediamo cosa dice la legge a tal proposito.

Amministratore condominiale: principali obblighi

L’amministratore di condominio è il mandatario dei condòmini: in quanto tale, egli è responsabile ogniqualvolta non adempie diligentemente ai propri doveri. Ma quali sono questi obblighi?

Solo per indicarne alcuni, la legge impone all’amministratore di:

• raccogliere le quote per pagare le spese necessarie alla conservazione e alla manutenzione delle parti comuni;
• agire contro i condòmini morosi, anche dando incarico a un avvocato perché proceda in giudizio;
• convocare l’assemblea ogni volta che ce n’è bisogno oppure quando ne fanno richiesta i condòmini e, comunque, almeno una volta all’anno per l’approvazione del bilancio da lui redatto;
• assicurare il rispetto del regolamento;
• eseguire le deliberazioni assembleari;
• agire ogni volta che occorre tutelare le parti comuni.

Condominio: come risolvere i conflitti con l’amministratore?

Vediamo ora cosa fare nel caso in cui ci siano conflitti con l’amministratore, ad esempio perché non rispetta la volontà assembleare o il regolamento, oppure perché la gestione del conto corrente comune non è trasparente.

La diffida all’amministratore

Se tra i condòmini (o un gruppo di condòmini) e l’amministratore c’è conflitto, prima di procedere alla sua revoca è possibile inviargli una formale diffida affinché si addivenga a una soluzione bonaria.

Ad esempio, se l’amministratore è giudicato inadempiente perché non esegue le delibere assembleari oppure perché non fa rispettare il regolamento condominiale, i proprietari interessati possono “rimproverarlo” in modo formale tramite una comunicazione scritta (preferibilmente una raccomandata a/r o una pec, ma spesso va bene anche una semplice email) con cui si invita l’amministratore a essere più ligio nell’adempimento del proprio mandato, pena il ricorso alla revoca dell’incarico.

La revoca “semplice” dell’amministratore di condominio

L’amministratore può essere revocato in ogni momento, senza che i condòmini debbano necessariamente darne motivazione.

Ciò significa che l’incarico dell’amministratore è sempre precario, in quanto può essere revocato anche nel caso in cui non sia possibile muovergli un particolare addebito.

La maggioranza per procedere alla revoca è la stessa prevista per la nomina: la maggioranza dei partecipanti all’adunanza che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Nel caso di conflitti con l’amministratore, quindi, la cosa più semplice da fare è procedere alla sua revoca, purché però la maggioranza sia d’accordo.

I condòmini interessati a proporre la revoca dell’amministratore possono chiedere a quest’ultimo di procedere alla convocazione dell’assemblea: per legge, tale richiesta deve necessariamente essere accolta ogni volta che proviene da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’intero edificio [1].

Qualora l’amministratore non dovesse provvedervi entro il termine di dieci giorni (ad esempio, perché non vuole essere revocato), i richiedenti possono autoconvocare l’assemblea.

La revoca giudiziale dell’amministratore di condominio

Secondo la legge, ci sono gravi irregolarità che giustificano la cosiddetta “revoca giudiziale”, cioè la revoca dell’incarico ordinata direttamente dal giudice anche su ricorso di un solo condomino, qualora l’assemblea non abbia già deciso per la rimozione.

Per legge, sono esempi di gravi irregolarità:

• l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
• il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore;
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
• la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
• la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore;
• l’aver omesso di curare diligentemente l’azione contro i condòmini morosi;
• l’omessa o cattiva tenuta dei registri condominiali (anagrafe, ecc.).

Al ricorrere anche di una sola ipotesi, i condòmini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.

In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato [2].

La mediazione in caso di conflitto con l’amministratore

Per revocare l’amministratore non occorre alcuna mediazione preventiva: è sufficiente convocare l’assemblea e deliberare, oppure fare ricorso direttamente al giudice nell’ipotesi di gravi irregolarità.

Diverso è invece il caso in cui occorra agire contro di lui per chiedergli il risarcimento dei danni: l’azione di responsabilità nei confronti dell’amministratore di condominio costituisce infatti materia condominiale, soggetta quindi alla mediazione obbligatoria a pena di improcedibilità della domanda giudiziale [3].

Pertanto, se il condominio vuole agire contro l’ex amministratore (oramai revocato) per chiedergli i danni conseguenti alla sua gestione, dovrà necessariamente intraprendere la procedura di mediazione e, solo in caso di fallimento della stessa, potrà agire in giudizio per ottenere il risarcimento.